市场展望：香港 2026

市 场 概 况 报告摘要 2025年市场先抑后扬，下半年陆续出现趋稳迹象。各种迹象表明在2026年，各物业板块机遇浮现将推动市场逐步复苏。 宽松的货币政策与股市走强推动投资活动升温，2025年交易额增长12%。第四季度交易以终端用户为主，其中阿里巴巴联手蚂蚁集团以72亿港元购得铜锣湾港岛壹号中心顶层13层的交易备受关注。2026年的投资重点应是估值偏低的写字楼板块，以及凭借稳健的基本面，仍具备中长期增长潜力的住宿板块。预计2026年全年交易额将同比增长10%。 2025年下半年，随着金融及专业服务行业扩大业务版图，甲级写字楼市场情绪好转，年度净吸纳量升至疫情前最高水平。需求集中于中环及金钟区域，但因约300万平方英尺新盘落成，空置率攀升至17.5%。甲级写字楼租金下降5.8%，下半年降幅收窄，中环租金趋于稳定。港岛东及九龙东的降幅更为明显。预计2026年及2027年将分别有124万平方英尺及158万平方英尺新项目竣工，这将延长市场吸纳周期。复苏面临两极分化；中央商务区资产有望率先回暖，二线及非核心物业仍面临压力。预计2026年全港写字楼租金将下降约3%。 教育已成为推动写字楼和酒店空间需求的结构性动力，其根源在于高等教育与职业培训的投资增长，以及非本地学生入学人数攀升。大学及私立机构正在多个地区置业，推动写字楼由依赖金融与专业服务业转向需求多元化。 2025年零售业重归稳定，1至11月销售额同比增长0.4%，一线街铺租金上涨2.9%。12月核心区空置率环比下降1.9%，中环和尖沙咀降幅最为显著。2026年零售业将受益于旅游业持续复苏、大型活动及品牌扩张，租金增幅可达5%，空置率保持稳定。预计将有近195万平方英尺的新商场面积竣工。 尽管贸易增长强劲，2025年工业市场仍面临调整。1至11月商品贸易总额达9.85万亿港元，进出口分别同比增长14.3%及14.0%。私营企业情绪持续向好，采购经理人指数连续第五个月保持扩张。租赁市场仍显疲软，以续租交易为主，业主通过提供非租金优惠吸引租户搬迁。年初至今租金下降8.6%，预计2026年仓库租金将再降5%。未来三至五年葵涌及青衣地区将新增物流物业近900万平方英尺，加剧市场竞争。洪水桥产业园计划或能拓展高附加值用途的长期需求。 摘要市 场 展 望 清晰的市场信号激发投资者抄底，资本部署可望加速。 甲级写字楼租金下行周期接近尾声。金融业扩张利好核心商业区。整体租金预计下降3%。 供需严重失衡导致教育领域需求强劲。大学需求转向写字楼和酒店。 一线街铺租金 59%的交易额来自内地买家 2 0 2 5年 回 顾 写字楼 金融业复苏推动年度净吸纳量创2018年以来新高 •2025年下半年写字楼市场情绪明显好转。经历上半年的淡静后，股市畅旺与IPO活动增加激发市场活力，推动金融及专业服务行业扩大办公面积。 •第三和第四季度环比净吸纳量分别达42.8万平方英尺和123万平方英尺。全年净吸纳量合计173万平方英尺，创2018年以来新高，约为2023至2024年均值的四倍。 •中环及金钟需求尤为强劲，同比录得正净吸纳量近40万平方英尺。九龙西亦录得正22.7万平方英尺净吸纳量。 •量化交易公司Jane Street在Central Yards第一期预租223,000平方英尺，对冲基金Qube Research &Technologies则在国际金融中心二期租赁逾14万平方英尺。此外，阿里巴巴购得铜锣湾港岛一号中心半栋楼面，显著推升净吸纳量。 •然而，整体空置率仍从16.8%升至17.5%，达1,490万平方英尺。2025年有逾300万平方英尺新供应入市。 •下半年租金降幅收窄。全年甲级写字楼租金整体下降5.8%，上半年降4.7%，下半年降幅仅为1.1%。 •中环全年租金下降5.6%（上半年降4.8%，下半年降0.8%）。企业纷纷把握市场自2019年峰值回调40%的机会优化写字楼布局。 •非核心区域租金持续承压，港岛东全年累降10.7%，成为2025年唯一降幅达双位数字的主要市场。同时，九龙东全年累降7.7%。 写字楼2 0 2 6年 展 望 租金下行周期临近尾声，市场表现两极分化 •2026年楼宇与子市场的表现将两极分化。尽管整体租金下行周期即将结束，复苏进程仍不会均衡。 •受益于资本市场活动持续畅旺，金融业料保持扩张。教育行业正成为新的增长动力，大学及私立机构纷纷在多个地区置业。反观建筑业则可能出现萎缩。 •尽管需求回升，市场仍需时日消化过去两年的新增供应。预计2026年及2027年的竣工面积分别为124万平方英尺和158万平方英尺。 •2026年及2027年的新增供应将集中于非核心区域。仅有两个开发项目位于中央商务区内，约占新增总建筑面积的20%。 •中长期供应量预计会减少。2028年及2029年的年均新增供应量约为90万平方英尺。政府於2025/26财年已暂停出售商业用地，并表示2026/27财年也不太可能推售。 •甲级写字楼及优质中央商务区资产的租金预计将率先回升，且已于2025年末企稳。位于中环／金钟及尖沙咀的高出租率楼盘，可望实现温和的租金增长。 •反观，竞争力较低的资产及非核心区域（如九龙东、港岛东）则因空置率高企且需求有限而持续面临租金下行压力，但降幅会较2025年收窄。 •在竞争持续及总空置量居高不下的背景下，预计2026年全港租金将下降约3%。 零售2 0 2 5年 回 顾 旅游业复苏与消费支出企稳，带动核心区零售租赁及租金增长 •2025年1至11月零售额达3,450亿港元，同比增长0.4%，创下自2024年3月以来的首次累计正增长。自5月以来连续七个月的增长，彰显零售韧性与消费开支逐步趋稳。 •2025年1至11月访港旅客量增至4,500万人次，同比增长12.4%。这一强劲复苏提振零售表现，尤其是核心购物区，并刺激特色甜点、小礼品等纪念品类商品需求大增，带动核心地区的类似店铺显著增加。 •整体而言，2025年第四季度主要一线街铺租金微升0.4%，年初至今的涨幅达到2.9%。 2025年一线街铺租金（同比） •租赁活动受益于本地及国际品牌的租赁物业整合，以及内地运营商的大力扩张。瑞幸咖啡、霸王茶姬等知名内地品牌的入驻，反映出市场持续看好香港零售市场。 •2025年第四季度银行与金融业租户持续活跃，主要交易包括汇丰银行预租铜锣湾京华中心、华侨银行入驻皇后大道中35号，以及长桥证券承租铜锣湾罗素街太子珠宝钟表旧铺。 •四大核心区空置率持续改善，环比下降1.9个百分点。其中中环与尖沙咀各降2.4及3.3个百分点，录得最大降幅，反映黄金地段的零售已迎来强劲复苏。 零售2 0 2 6年 展 望 金融业带动下的租赁需求有望提振香港核心区域的零售市场 一线街铺租金趋势及预测 •2026年，香港零售业料表现向好，旅游业持续复苏以及K-pop演唱会和国际体育赛事等大型活动将提振购物、餐饮及酒店业开支。 •租赁需求预计以财富管理及金融服务业为主，黄金地段仍是首选，周边地区的溢出效应有限。 •非本地零售商的品牌扩张，以及游客和本地居民消费信心提升，将支撑租金持续增长3%‒5%，而空置率预计保持稳定。 •政府推广地区沉浸式主题旅游及发展生态旅游等举措，预计将配合消费者由购买奢侈品日益转向体验式消费的趋势。 •与此同时，2025年末推出的粤车南下每日允许100辆广东车辆驶入香港市区，且最多可停留三日。该计划旨在吸引高消费家庭及个人，支持游客深入参与文化及体验式旅行，以及在传统购物中心的基础上，为跨境游及零售客流开辟新的增长点。 总建筑面积（百万平方英尺） •供应方面，预计2026年将有195万平方新商场面积供应。新增项目主要包括高铁西九龙总站上盖发展项目的零售部分、启德双子汇2期三道（现正分期开业）及观塘三布目。 工业2 0 2 5年 回 顾 贸易增长仍具韧性，但租户偏谨慎持续令工业租赁需求承压 •尽管地缘政治紧张局势及美国加征关税预期导致全球局势不明，但得益于客商战略性提前发货，以及AI芯片与硬件（包括半导体（集成电路与存储芯片）以及计算机设备和相关组件）需求持续旺盛，香港2025年对外贸易录得强劲增长。 •2025年1至11月商品贸易总额达9.85万亿港元，进出口总额分别同比增长14.3%及14%。 •私营企业情绪亦见改善，香港采购经理人指数由10月的51.2上升至11月的52.9，随后略降至12月的51.9，连续五个月保持扩张态势。 •尽管租赁需求持续低迷，交易仍以续租为主，但第四季度有多笔交易值得关注。英伟达在嘉民领达中心租下两层，承租面积约274,000平方英尺；线上电商平台StockX则在嘉民荃湾中心扩租，总租用面积增至约31,000平方英尺。 •业主越发进取，通过提供非租金优惠（如为单位安装空调及提供装修补贴）吸引搬迁租户。尽管如此，出于对资本支出与运营中断的忧虑，多数租户选择续租，而非搬迁。因此，租金水平仍大幅承压，环比下降2.6%，年初至今累降8.6%。 工业2 0 2 6年 展 望 在供应量激增的背景下，2026年物流市场仍对租户有利 仓库租金趋势及预测 •2026年租赁需求将由电商的持续增长推动。京东、拼多多及淘宝等内地电商巨头提供的超低成本商品，正使频繁网购低价日用品成为常态，这不仅提升履约强度，亦提振对物流空间的需求。 租金指数（2019年第一季度=100） •然而，未来三至五年葵涌及青衣预计有大量新增供应竣工，料将加剧市场竞争。重点项目包括九龙仓的现代货箱码头有限公司物流中心、ESR与华懋合作开展的葵涌市地段第531号项目、丰树开展的青衣市地段第202号项目，合计为物流市场增加近900万平方英尺空间。 •在此背景下，利好租户的租赁环境预计将持续，业主的定价权依然受限。随着租户优惠增多及选择范围扩大，2026年仓库租金料再跌5%。 •政策方面，发展局于2025年12月29日宣布成立洪水桥产业园有限公司。该新成立公司将负责发展和营运位于北部都会区约23公顷的产业园，旨在支持高附加值及战略性产业。值得关注的是，该产业园整合了原划拨作公开招标的多层大楼用地（洪水桥市地段第10号）。 •发展局将尽快寻求城市规划委员会批准改划上述地块，以容纳先进建筑与智能生产设施，以及研发、测试和认证、会议空间及人才住宿等配套设施。此举突显香港在产业基地多元化方面迈出关键一步，长远来看，有望在传统仓储与配送的基础上，探索全新的需求增长动力。 投资 巨额交易与降息提振了市场信心，更吸引非本地买家加速布局 •2025年美联储累计降息三次共75个基点，降低借款成本。香港股市大涨，恒生指数全年累升28%，激发正面财富效应，并提振投资情绪。 •2025年，交易额超一亿港元的大宗交易共计85宗，较2024年的82宗略有增加。商业地产投资额自2025年第二季度起环比稳步攀升，全年共计390亿港元，同比增长12%。 •第四季度交易以终端用户为主，阿里巴巴和蚂蚁集团位居首位。二者联手以72亿港元的对价从文华东方购入港岛壹号中心顶层13层写字楼，创下自2021年以来香港最大宗的写字楼交易。新买家会将此地块打造为其香港总部。 •写字楼板块今年势头强劲，完成多笔大宗交易，涉及金额242亿港元，同比增长71%，占交易额的逾60%。 •受有利的转化政策提振，酒店及服务式公寓备受青睐，交易额从去年的25亿港元增至63亿港元。住宿板块热度攀升亦带动整幢住宅交易额同比增加145%至13亿港元。 •第四季度内地买家占比增至59%，创下2020年末以来的最高水平，反映热钱再度涌入香港以及非本地投资者的参与度提升。此类买家尤为活跃，明显青睐港岛中心商务区黄金地段的商业大楼。 投资2 0 2 6年 展 望 市场动能预计将延续至2026年上半年，但眼下布局的黄金窗口稍纵即逝。 •2025年，资金雄厚的投资者，尤其是终端用户开始调整布局，而较为谨慎的机构投资者则在政治紧张局势缓和