市场概况
2025年市场先抑后扬，下半年出现趋稳迹象，预计2026年各物业板块机遇浮现将推动市场逐步复苏。全年交易额增长12%，第四季度交易以终端用户为主，阿里巴巴联手蚂蚁集团以72亿港元购得铜锣湾港岛壹号中心顶层13层的交易备受关注。2026年投资重点应是估值偏低的写字楼板块和仍具备中长期增长潜力的住宿板块，预计全年交易额将同比增长10%。
写字楼市场
2025年下半年甲级写字楼市场情绪好转，年度净吸纳量升至疫情前最高水平，需求集中于中环及金钟区域，但因约300万平方英尺新盘落成，空置率攀升至17.5%。甲级写字楼租金下降5.8%，下半年降幅收窄，中环租金趋于稳定，港岛东及九龙东降幅更为明显。预计2026年及2027年将分别有124万平方英尺及158万平方英尺新项目竣工，这将延长市场吸纳周期。预计2026年全港写字楼租金将下降约3%。
零售市场
2025年零售业重归稳定，1至11月销售额同比增长0.4%，一线街铺租金上涨2.9%。12月核心区空置率环比下降1.9%，中环和尖沙咀降幅最为显著。2026年零售业将受益于旅游业持续复苏、大型活动及品牌扩张，租金增幅可达5%，空置率保持稳定。预计将有近195万平方英尺的新商场面积竣工。
工业市场
尽管贸易增长强劲，2025年工业市场仍面临调整。1至11月商品贸易总额达9.85万亿港元，进出口分别同比增长14.3%及14.0%。私营企业情绪持续向好，采购经理人指数连续第五个月保持扩张。租赁市场仍显疲软，以续租交易为主，业主通过提供非租金优惠吸引租户搬迁。年初至今租金下降8.6%，预计2026年仓库租金将再降5%。未来三至五年葵涌及青衣地区将新增物流物业近900万平方英尺，加剧市场竞争。洪水桥产业园计划或能拓展高附加值用途的长期需求。
投资市场
巨额交易与降息提振了市场信心，更吸引非本地买家加速布局。2025年交易额超一亿港元的大宗交易共计85宗，较2024年的82宗略有增加。商业地产投资额自2025年第二季度起环比稳步攀升，全年共计390亿港元，同比增长12%。第四季度交易以终端用户为主，阿里巴巴和蚂蚁集团位居首位。写字楼板块今年势头强劲，完成多笔大宗交易，涉及金额242亿港元，同比增长71%，占交易额的逾60%。受有利的转化政策提振，酒店及服务式公寓备受青睐，交易额从去年的25亿港元增至63亿港元。第四季度内地买家占比增至59%，创下2020年末以来的最高水平。
2026年展望
清晰的市场信号激发投资者抄底，资本部署可望加速。甲级写字楼租金下行周期接近尾声，金融业扩张利好核心商业区。整体租金预计下降3%。供需严重失衡导致教育领域需求强劲。大学需求转向写字楼和酒店。一线街铺租金受益于旅游业持续复苏、大型活动及品牌扩张，租金增幅可达5%，空置率保持稳定。2026年租赁需求将由电商的持续增长推动，但未来三至五年葵涌及青衣地区将新增物流物业近900万平方英尺，料将加剧市场竞争。2026年全年交易额预计将达420亿港元，同比增长约5%至10%。建议投资者优先布局写字楼和住宿板块。
