中资企业全球化：中国企业全球化布局的企业不动产策略研究

joneslanglasalle.com.cn 蓬勃发展 中国企业全球化进程中的企业地产策略 内容 01 中国企业全球化新篇章 5 塑造中国公司新一轮全球化浪潮的六大关键趋势 02 全球扎根：中国企业全球扩张中的企业地产（CRE）战略 11 03 国内扎根：中国新一轮全球化浪潮中的新兴国内机遇 37 结论47 执行摘要 在瞬息万变的全球经济格局下，中国企业正以前所未有的速度进行全球化扩张。这场持续进行的全球化浪潮正在塑造一种新的发展范式，该范式以更大力度的政策支持以及战略价值链升级为支撑。其特点在于参与者基础更加多元化，明确致力于构建全球生态系统，并从一开始就具备全球化思维，所有这些都根植于对“全球本土化”（glocalisation）的深刻承诺。随着这些企业拓展海外业务并加强其海外存在，企业房地产（CRE）战略已成为支撑其全球增长的关键支柱。CRE的战略重要性日益凸显：关于选址策略、资产管理、办公空间规划以及跨境协调的决策，对企业海外成功和全球竞争力至关重要。 在本白皮书中，JLL 基于调研结果、现实案例研究和丰富的商业房地产（CRE）咨询经验，系统地剖析了中国企业在不同类型海外房地产项目中面临的各种挑战以及相应的解决方案。本白皮书旨在为中国企业“出海”提供一套全面的商业房地产（CRE）战略框架，结合前瞻性视角与实践性实施指导，以支持更有效、更具韧性及更可持续的全球拓展。 值得注意的是，新一轮中国企业出海正推动中国办公市场需求增强，其中海外扩张前沿领域的行业势头尤为强劲。这也促使支持中国企业全球扩张的专业服务机构加速发展。在这一变化格局下，香港正进一步巩固其关键作用，为中国企业提供便捷的专业服务支持其国际拓展。与此同时，跨国公司正扩大在华布局，并日益将中国定位为全球创新和运营的关键枢纽。这一演变正催生跨国公司与中国企业之间协同增长的新的动态。 通过这份白皮书，JLL旨在为正在全球扩张的中国企业提供清晰且全面的视角，了解其核心房地产（CRE）需求，并支持其制定有韧性、高效且可持续的全球房地产战略。目标是赋能这些企业强化运营韧性及全球竞争力，使其在国内和国际市场都能实现可持续增长。 01中国企业全球化新篇章 在瞬息万变的全球经济格局下，中国企业正以前所未有的速度进行全球化扩张。中国已从主要的外商直接投资接受国转变为资本输出的领先者，以及全球产业升级的主要推动力。这个新时代为中国企业提出了全新的使命。海外扩张不再仅仅由资本输出来定义，而越来越多地体现在能力的溢出、融入全球生态系统以及在全球创造长期价值上。 六种塑造中国公司新浪潮全球化的关键趋势 中国企业正加速全球化的浪潮，在政策支持升级和战略价值链升级的支撑下，正在塑造一种新的发展范式。这一范式以参与者的日益多元化、明确致力于构建全球生态系统以及从一开始就具备全球化思维为特征，所有这些都根植于对“全球本土化”（glocalisation）的坚定承诺。这一上升趋势反过来又催生了对商业房地产（CRE）前所未有的需求。随着这些企业继续海外扩张，商业房地产的战略重要性日益凸显，它正演变为一个贯穿整个价值链、深深嵌入全球运营每个阶段的中坚力量。 1.提升政策支持 近年来，为促进中国企业高质量海外拓展，已出台更多支持性政策。旨在为不同行业企业提供定制化、一致性支持的新政策，主动与国际规则和标准接轨。同时，政策制定者正致力于建立面向全球化的企业一站式服务联盟，该联盟以市场驱动原则运营，并整合共享资源。此外，海外风险防范已融入这些政策框架，以支持企业全球化稳健发展。 在此次政策支持浪潮的推动下，中国企业正以前所未有的深度和广度拓展海外市场。根据中华人民共和国商务部数据，截至2025年底，中国企业已在190个国家及地区设立运营机构，连续第九年位居全球对外直接投资（ODI）总额前三名。仅2025年，中国ODI同比增长7.1%，达到1744亿美元，进一步巩固了其规模与增速的领先地位。 2.价值链升级 中国转向以价值为中心的全球扩张战略，也体现在近年来中国海外并购活动的转变中。在2016年至2025年期间，高附加值、技术密集型行业（包括TMT、先进制造业和生命科学）的对外直接投资（ODI）份额持续上升。在这些行业中，TMT领域仍然是关键的投资重点，而先进制造业、交通运输业和生命科学领域的投资则稳步增长，推动中国向全球价值链上游迈进。 中国企业正从“规模优先”的扩张战略转向“价值优先”的方法。这种在全球价值链上的向上移动，由技术创新引领，是新时期中国全球化的标志。向更高质量全球化的转变，得益于中国在科研能力上的巨大飞跃以及在专利成果商业化方面的日益精进。2024年，中国在全球专利注册中占比25.6%，超过美国，成为全球最大的贡献者。依托其坚实的技术基础，中国工业竞争力实现了显著提升。根据联合国工业发展组织（UNIDO）的排名，中国工业竞争力绩效指数仅次于德国。 香港正迅速超越其传统的金融中心角色，正演变为一个强大、多元化的平台，使中国企业更容易地拓展海外业务。从引导国际资本和知识产权保护，到促进跨境并购和融资，香港独特地定位，能为中国企业提供更便捷地获取全球资源的途径。 图02 各国专利申请份额 注意：专利申请是指根据《专利合作条约》（PCT）提出的申请。 4.构建全球生态系统 3.多元化 中国企业正在进行的全球化浪潮呈现出高度多元化的格局，企业覆盖范围广泛，远超传统制造业，延伸至跨境电子商务、智能制造、生命科学、文化娱乐和高附加值等高增长领域。参与者不仅包括领先的大型企业，还包括日益增多、正加速其全球战略的中小型专业化企业。 中国企业正迅速从扩大单一业务线或进入精选市场，转向在其全球扩张中采取以生态系统为中心的方法。许多新能源车、光伏组件和跨境电子商务领域的领先中国企业正在海外市场建立制造中心和销售网络，从而推动其整个价值链的国际化扩张，该价值链涵盖研发、生产、销售和营销以及售后服务。这种战略方法显著增强了它们在全球市场的韧性和竞争力。 尤其值得注意的是，一批国内“隐形冠军”的迅速崛起，正成为新一轮中国企业走向全球的关键力量。这些企业专注于细分领域并追求高质量运营，凭借强大的专业能力进入海外市场，并在全球供应链中占据关键位置。这些企业进一步巩固了国家建设高价值全球创新中心的进程，推动着“中国制造”向“中国创造”的转型。 此转型的核心在于战略转向，即在追求更多增长机会的同时，依托中国坚实的技术能力和稳固的供应链，构建长期全球竞争力。这一转变在过去三年中国领先科技公司的海外投资活动中尤为明显：它们不再将投资局限于核心业务领域，而是积极追求深度垂直整合，增加对上游和下游合作伙伴的投资，以构建协作型产业生态，使所有利益相关者能够共同创造和分享价值。 自始至终，全球视野 6.本地化全球 随着中国企业全球化扩张，它们越来越注重融入当地产业生态系统，并与东道国建立联系，以提供持久的本地利益。截至2024年，中国企业海外雇佣了超过500万人，其中，330万名是本地雇员，占比约65.8%。预计这一比例将进一步上升，本地雇员数量预计到2026年底将达到约410万人。此外，中国企业海外总税收贡献在2020年至2024年间实现了16.5%的复合年均增长率，这证明了它们对东道国经济的实际影响。化 “从零开始全球化”企业的崛起，将当前中国企业的全球化浪潮与以往的区分开来。这些企业从一开始就为国际运营而建，绕过了先在国内成熟再走向全球的传统发展轨迹。它们凭借在地域上高效扩张的同时，在不同市场实施同步本地化策略的能力而脱颖而出。相关报告显示，中国“从零开始全球化”企业的占比正稳步提升，新能源汽车、新零售和生命科学等领域位居前列。 此外，从一开始就具备的全球视野已转变为被各行各业广泛采用的策略。越来越多的中国公司正积极采取这一战略方法。这一点体现在：越来越多的中国手游开发商同步全球推出新游戏，新的零售品牌围绕统一的全球设计语言构建其原生IP和产品，以及SaaS和AI服务商将国际合规要求嵌入产品设计之中。曾经是少数先驱者的标志，如今已成为新一代中国公司的标准操作手册。 这种全球化本土化趋势也反映在中国对外投资战略的根本性转变上。自2020年以来，绿地投资已超越跨境并购，成为中国对外直接投资的主要方式。2025年，中国企业绿地投资额达1000亿美元，同比增长18%，占中国对外直接投资总额的80%。先进制造业领域，特别是汽车和新能源行业，正引领这一趋势。这些企业通过建设制造设施、成立合资企业和技术许可等策略，进行长期、实地的承诺。这些全球化本土化战略正将中国企业的身份从“海外投资者”转变为负责任的“全球企业公民”。 图05 02 全球扎根：中国企业全球扩张的房地产策略 随着中国企业日益致力于加强在东道国的本地存在并为其带来长期价值，房地产（CRE）战略已成为其全球扩张的关键支柱。 然而，大多数中国公司仍以零散的方式管理其海外房地产组合，缺乏明确的长期规划或协调执行。这常常导致选址不理想、违反监管规定、成本超支和运营效率低下等问题。关键在于，许多此类陷阱可以通过一套纪律严明、结构完善的商业房地产（CRE）战略在早期得到缓解，使公司能够更高效地运作海外市场。对于追求海外可持续增长的中国企业而言，将其CRE战略与长期目标及实际业务需求相结合，现已势在必行。 海外商业房地产项目执行中的典型挑战 海外扩张已成为许多中国公司的主要增长战略。我们的调查显示，97%的受访者将海外扩张视为其公司战略的有机组成部分。然而，尽管CRE战略在支持公司国际增长中发挥着关键作用，但它仍然普遍未得到充分重视。许多公司在管理海外房地产组合方面缺乏系统规划和专业经验，导致各种挑战，这些挑战直接削弱了其全球扩张的效率。 Q 您认为海外扩张在您的公司战略中有多重要？（6=非常重要，1=不重要） 选址是海外扩张的关键第一步，已成为中国企业在全球化进程中面临的首要痛点。根据我们最近的调查，82%的受访者表示在海外选址过程中遇到了意外挑战。海外房地产项目执行的高复杂性进一步加剧了企业面临各种意外阻碍的风险。在受访企业中，63%报告项目延误打乱了其海外扩张时间表，52%遭遇预算超支，31%不得不选择次优或过渡性地点来启动运营。此外，17%的受访者因土地权属纠纷或环境问题导致项目延误，8%被迫从重资产房地产策略转向租赁或量身定制建造，7%在执行过程中遭遇当地社区反对。尽管36%的受访者尚未遇到这些干扰，但对未来可能面临此类问题的担忧仍然很高。这些发现表明，缺乏系统化的商业房地产（CRE）策略，加上专业咨询支持获取有限，已成为制约中国企业全球扩张效率的关键瓶颈。 在海外CRE项目执行过程中遇到的不可预见挑战 您在执行海外 CRE 项目过程中遇到了哪些意想不到的问题？（多选） 海外选址被证明极具挑战性 您公司认为海外选址有多难？（6=非常难，1=非常容易） 对项目挫折背后深层原因的深入分析，基于我们的调查数据和与不同利益相关者的访谈，揭示了一组公司在海外扩张过程中普遍面临的痛点。我们的调查显示，78%的受访者报告在海外房地产项目执行过程中，“响应时间预期不同”是一个痛点。许多中国公司观察到海外市场预期响应时间与实际响应时间之间存在差距，这主要由于运营节奏的结构性差异：互动通常依赖电子邮件等渠道，决策通常涉及漫长的审批流程，这两者都导致项目时间表超出最初预期。第二大痛点，由63%的公司报告，是“房地产实践差异”。商业房地产实践因地区而异，这些差异如果没有深厚的当地房地产专业知识，很容易导致误解甚至合同纠纷。此外，51%的受访者指出“不熟悉当地房地产市场”是海外扩张的一个主要障碍，这意味着在位置质量、租金趋势等方面缺乏可靠的基准， 或由于供应动态，许多公司难以做出明智的选址决策并有效管理房地产成本。约44%的受访者报告称“与当地房东谈判存在困难”，并难以应对僵化的租赁条款、模糊的绩效条款或过程中意外的变更。除了这些运营障碍之外，“跨文化/语言沟通障碍”也位列中国公司全球化进