续销带动头部房企经营改善

2026年07月03日房地产 证券研究报告 续销带动头部房企经营改善 投资评级领先大市-A维持评级 销售边际改善：百强房企销售降幅持续收窄 2026年上半年百强房企销售表现延续边际改善，头部房企与核心城市项目销售改善明显。中指统计，百强房企销售总额为15863.6亿元，同比降幅较1-5月缩小1.3个百分点，已连续四个月收窄；6月单月百强房企全口径销售额环比增长11.8%，显示二季度以来销售韧性仍在延续。从头部房企看，上半年3家房企销售额超过1000.0亿元，分别为保利发展1351.0亿元、中海地产1343.0亿元、华润置地1165.0亿元，头部集中度进一步提升。中海地产、招商蛇口、中国金茂上半年销售额同比增幅约10.0%，北京城建、联发集团增速超过20.0%，具备核心城市布局、产品力与信用优势的房企，销售修复显著强于行业平均水平。 拿地继续聚焦：但核心城市土拍热度明显回升 2026年上半年百强房企拿地仍处收缩区间，但核心城市优质地块竞争升温，土地市场已呈现明显的结构性回暖。上半年，100家房企拿地总额为3360.0亿元，同比下降33.7%，但降幅较上月收窄6.8个百分点，并已连续四个月收窄；同期新增货值同比下降33.4%，越秀地产、华润置地、保利发展位列新增货值前三。从全国土地市场看，300城住宅用地成交规划建面12741.0万㎡，同比下降23.7%，土地出让金5447.0亿元，同比下降31.4%，整体仍是“缩量提质”格局。5月以来，深圳、杭州等核心城市高总价、高溢价地块频出，6月300城住宅用地平均溢价率升至17.4%，为近一年新高。22城累计拿地金额中央国企占比达54.0%，广州、深圳占比均超过90.0%，核心城市资源进一步向头部企业集中。 资料来源：Wind资讯 陈立分析师SAC执业证书编号：S1450525040001chenli9@sdicsc.com.cn 供给收缩驱动去化：存量项目自然销售助力行业企稳回升 相关报告 当前销售规模的持续改善，本质上更多来自新增供应收缩背景下存量项目的自然去化，而非行业进入全面增量扩张。中指数据显示，截至2026年26周，上市头部房企销售套数同比下降16.4%，上市套数同比下降39.1%。近一季度销售套数同比降幅收窄至6.7%，但供应方面，上市套数维持下降39.9%的较大降幅，近一个季度动态去化率（销售套数/上市套数）为167%，接近近4年最高水平，需求层面的边际改善持续带动存量项目续销。 6月土地市场维持量缩价升2026-06-285月行业继续筑底蓄势2026-06-21筑底蓄势，温和修复2026-06-16居民购房信心持续改善2026-06-14住房公积金管理条例迎修订2026-06-07 投资建议： 供应缩量而销售稳定下，房价有望持续企稳回升。关注地产企稳带来的头部地产股估值修复机会。建议关注：1）龙头房企：保利发展、华润置地、招商蛇口；2）成长型房企：中国金茂、绿城中国；3）持有物业双轮驱动型企业：新城控股、浦东金桥。 风险提示：政策宽松不及预期、融资环境超预期收紧 资料来源：中国指数研究院、国投证券证券研究所 风险提示 政策宽松不及预期：政策落地节奏与力度不及预期，销售复苏放缓将加速房企流动性压力，驱使房企持续低价抛售回流现金，强化居民对房价的悲观预期，拉长下行周期时长，使得地产与相关产业链持续拖累经济。 融资政策超预期收紧：房地产行业属于资本密集型行业，融资环境超预期收紧将对房地产的增速及盈利能力产生负面冲击。融资总量的下降将导致开发商放慢拿地、推盘、销售、施工及竣工的经营速度，导致总体的增速下行。 行业评级体系 收益评级： 领先大市——未来6个月的投资收益率领先沪深300指数10%及以上；同步大市——未来6个月的投资收益率与沪深300指数的变动幅度相差-10%至10%；落后大市——未来6个月的投资收益率落后沪深300指数10%及以上； 风险评级： A——正常风险，未来6个月的投资收益率的波动小于等于沪深300指数波动；B——较高风险，未来6个月的投资收益率的波动大于沪深300指数波动； 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 国投证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供国投证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国投证券股份有限公司证券研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设，并采用适当的估值方法和模型得出的，由于假设、估值方法和模型均存在一定的局限性，估值结果和分析结论也存在局限性，请谨慎使用。 国投证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。 国投证券证券研究所深圳市地址：深圳市福田区福华一路119号安信金融大厦33层邮编：518046上海市地址：上海市虹口区杨树浦路168号国投大厦28层邮编：200082北京市地址：北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编：100034