房地产行业专题研究：楼市分化改善为先，推荐“头部霸主”房企

房地产市场分析总结

核心观点

中国房地产市场自2021年下半年进入新一轮调整，呈现明显的分化趋势。一二手房市场分化，二手房成交占比提升，主要面向刚需；新房市场则更多满足改善性需求，核心城市高总价成交占比增加。土地市场整体缩量，房企拿地策略聚焦核心城市核心区，头部央国企和改善型房企在拿地市场占据主导地位。一线城市政策仍有边际改善空间，限价政策或逐步放松，利好房企利润改善。

关键数据

• 商品房销售：2024年全国商品房销售金额9.7万亿元，同比-17.1%，调整至2015-2016年水平。
• 一二手房成交：2024年12城一二手房累计成交1.69亿方，同比-9.8%，其中新房成交8142万方（-24.0%），二手房成交8773万方（+9.2%），二手房成交占比从28.2%提升至53.2%。
• 新房成交结构：重点城市新房低总价段成交占比下降，中高总价段成交占比上升。上海、北京、深圳千万以上套总价成交占比分别增加9.91pct、4.96pct、2.12pct。
• 房价变化：2024年百城一手住宅成交均价上涨2.68%，二手住宅成交均价下跌7.26%；一线城市新房价格上涨5.82%，二手房价格下跌6.09%。
• 土地市场：2024年全国300城宅地供应4.50亿方（-28.4%），成交3.83亿方（-22.63%）；核心区地块溢价率随供给结构波动，整体处于较低水平。
• 房企投资强度：12家主流未出险房企2024年投资强度与上半年相当，建发房产、滨江集团、绿城中国等投资强度超过0.3。

研究结论

未来房地产市场主战场将在重点35城市，其市场容量在5万亿元以上，足够容纳头部房企发展。头部央国企和改善型房企凭借在核心区域拿地能力和产品品质优势，未来市占率或进一步提升。一线城市限购和限价政策仍有优化空间，限价放松将利好房企利润改善。建议关注绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等“头部霸主”房企。

风险提示

政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不足，测算假设带来的结果偏差。