一、首批4只商业不动产REITs上市
2026年6月18日，首批4只商业不动产基础设施公募REITs在上海证券交易所上市交易，分别为汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT和中金唯品会商业REIT。底层资产业态包括零售商业、购物中心和办公、配套商业，原始权益人涉及地方国企、民企和外资。4只产品存续期介于20-41年不等，募集资金较初始申报拟募集规模均有所提高，募资规模涨幅在6.3%-10%之间，合计共募资203.33亿元。较初始项目估值溢价率在10%左右，市场认可度高。上市首日交投活跃，合计成交额12.96亿元，占当日REIT市场总成交额的76.6%。国泰海通砂之船商业REIT领涨，收报6.144元，涨幅11.08%，成交额5.88亿元；其他3只产品分别收报3.056元、3.888元、4.093元，涨幅分别为1.43%、1.04%、0.02%。
二、商业不动产REITs落地进程加快
2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，明确商业不动产REITs的产品定义、基金注册及运营管理的基本要求。2026年6月22日，证监会下发注册批复，4单商业不动产公募REITs全部获准注册，分别为华夏凯德商业不动产REIT、华夏保利发展商业不动产REIT、华安陆家嘴商业不动产REIT、创金合信北京国资商业不动产REIT。产品覆盖外资城市综合体、央企商业项目、上海核心商务办公综合体、北京城市更新科创物业四大类型，标志我国商业不动产REITs进入批量、常态化发行周期。监管统一要求项目自批复之日起6个月内启动募集，单只产品发售周期不得超过3个月，全部于上交所挂牌交易。截至2026年6月24日，已有21只商业不动产REITs获受理，其中4只已上市。
三、首批4只REITs指数基金获批
2026年6月17日，首批4只跟踪中证REITs全收益指数的公募基金产品正式获批，分别是华夏中证REITs全收益指数、南方中证REITs全收益指数、中金中证REITs全收益指数、易方达中证REITs全收益指数。此举标志着中国REITs市场首次迎来指数化产品，市场从单一标的交易向指数化、规模化投资全面升级，有效降低了中小投资者的择券难度与入市门槛。
四、投资建议
商业不动产REITs政策完善了REITs的产品体系，有助于公募REITs市场进一步扩容。首批4只商业不动产REITs上市表现亮眼，市场投资者配置需求旺盛。证监会注册批复标志着商业不动产REITs进入常态化发行新阶段，将成为服务实体经济、构建房地产发展新模式的重要资本市场工具。预计后续将有更多企业参与发行，可进一步关注。
五、风险提示
政策推进效果不及预期；募集发行进度不及预期；房地产市场下行风险。
