商业不动产REITs动态更新：商业不动产REITs落地进程加快

戴梓涵S1190524110003证券分析师：分析师登记编号：徐超S1190521050001证券分析师：分析师登记编号： 报告摘要 一、首批4只商业不动产REITs上市。2026年6月18日，首批4只商业不动产基础设施公募REITs正式在上海证券交易所上市交易，分别为汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT和中金唯品会商业REIT，底层资产业态包括零售商业、购物中心和办公、配套商业，原始权益人涉及地方国企、民企和外资。4只产品存续期介于20-41年不等，募集资金较初始申报拟募集规模均有所提高，募资规模涨幅在6.3%-10%之间，合计共募资203.33亿元。较初始项目估值溢价率在10%左右，市场认可度高。上市表现来看，首批4只商业不动产REITs上市首日交投较为活跃，合计成交额为12.96亿元，占当日REIT市场总成交额的76.6%。上市当日国泰海通砂之船商业REIT领涨，收报6.144元，涨幅11.08%，成交额5.88亿元，中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT和汇添富上海地产商业REIT当日收报分别为3.056/3.888/4.093元，当日涨幅分别为1.43%/1.04%/0.02%。 二、商业不动产REITs落地进程加快。6月22日证监会下发注册批复，4单商业不动产公募REITs全部获准注册，分别为华夏凯德商业不动产REIT、华夏保利发展商业不动产REIT、华安陆家嘴商业不动产REIT、创金合信北京国资商业不动产REIT。产品覆盖外资城市综合体、央企商业项目、上海核心商务办公综合体、北京城市更新科创物业四大类型，标志我国商业不动产REITs告别零星试点，进入批量、常态化发行周期。监管统一要求，项目自批复之日起6个月内启动募集，单只产品发售周期不得超过3个月，全部于上交所挂牌交易。据wind数据，截至2026年6月24日，已有21只商业不动产REITs获受理，其中有3只已问询，7只已反馈，6只已通过，4只已上市。 三、首批4只REITs指数基金获批。2026年6月17日，据证监会官网显示，首批4只跟踪中证REITs全收益指数的公募基金产品正式获批，分别是华夏中证REITs全收益指数、南方中证REITs全收益指数、中金中证REITs全收益指数、易方达中证REITs全收益指数。上述4只基金曾于5月18日集中申报，此次4只基金正式获得行政许可决定书，意味着中国REITs市场首次迎来指数化产品，市场从单一标的交易向指数化、规模化投资全面升级。REITs指数基金的推出，有效降低了中小投资者的择券难度与入市门槛，将填补REITs市场指数化投资领域的空白。四、投资建议。去年年底推出的商业不动产REITs政策完善了REITs的产品体系，有助于公募REITs市场进一步扩容。6月中下旬以来，国内首批4只商业不动产REITs在上交所挂牌上市，表现亮眼，上市首日全线收涨，市场投资者配置需求旺盛。此外，证监会对于4单商业不动产REITs下发注册批复，长期来看，我国商业不动产REITs进入常态化发行新阶段，将成为服务实体经济，构建房地产发展新模式的重要资本市场工具。目前除了已受理的21只基金外，还有部分公司正在积极筹备商业不动产REITs发行工作，我们预计后续将有更多企业参与到商业不动产REITs的发行来盘活不动产，后续可进一步关注。 五、风险提示：政策推进效果不及预期；募集发行进度不及预期；房地产市场下行风险。 目录 1、首批4只商业不动产REITs上市2、商业不动产REITs落地进程加快3、首批4只REITs指数基金获批4、投资建议5、风险提示 1、首批4只商业不动产REITs上市 首批4只商业不动产REITs上市 2026年6月18日，首批4只商业不动产基础设施公募REITs正式在上海证券交易所上市交易，分别为汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT和中金唯品会商业REIT，底层资产业态包括零售商业、购物中心和办公、配套商业，原始权益人涉及地方国企、民企和外资。 1、首批4只商业不动产REITs上市 首批4只商业不动产REITs上市 4只产品存续期介于20-41年不等，募集资金较初始申报拟募集规模均有所提高，募资规模涨幅在6.3%-10%之间，合计共募资203.33亿元。较初始项目估值溢价率在10%左右，市场认可度高。 1、首批4只商业不动产REITs上市 首批4只商业不动产REITs上市 4只产品发售价格接近询价区间上限，网下有效认购倍数方面，国泰海通砂之船商业REIT认购倍数为103.81倍，领先于另外3只产品，市场认可度较高，中信建投首农商业REIT和中金唯品会商业REIT的认购倍数分别为80.16倍和68.03倍，汇添富上海地产商业REIT认购热度相对偏低，认购倍数为22.27倍；收益方面，首批4只商业不动产REITs的2026年年化分派率位于4.4%-5.65%区间。 1、首批4只商业不动产REITs上市 首批4只商业不动产REITs上市 上市表现来看，首批4只商业不动产REITs上市首日交投较为活跃，合计成交额为12.96亿元，占当日REIT市场总成交额的76.6%。 1、首批4只商业不动产REITs上市 首批4只商业不动产REITs上市 上市当日国泰海通砂之船商业REIT领涨，收报6.144元，涨幅11.08%，成交额5.88亿元，中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT和汇添富上海地产商业REIT当日收报分别为3.056/3.888/4.093元，当日涨幅分别为1.43%/1.04%/0.02%。 2、商业不动产REITs落地进程加快 商业不动产REITs落地进程加快 2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，围绕四个方面对推进REITs相关工作作出安排，同时出台《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确了商业不动产REITs的产品定义、基金注册及运营管理的基本要求、各方职责以及监管框架。沪深交易所同步修订发布公募REITs业务规则。 2、商业不动产REITs落地进程加快 商业不动产REITs落地进程加快 6月22日证监会下发注册批复，4单商业不动产公募REITs全部获准注册，分别为华夏凯德商业不动产REIT、华夏保利发展商业不动产REIT、华安陆家嘴商业不动产REIT、创金合信北京国资商业不动产REIT。产品覆盖外资城市综合体、央企商业项目、上海核心商务办公综合体、北京城市更新科创物业四大类型，标志我国商业不动产REITs告别零星试点，进入批量、常态化发行周期。监管统一要求，项目自批复之日起6个月内启动募集，单只产品发售周期不得超过3个月，全部于上交所挂牌交易。 2、商业不动产REITs落地进程加快 已有21只商业不动产REITs获受理 据wind数据，截至2026年6月24日，已有21只商业不动产REITs获受理，其中有3只已问询，7只已反馈，6只已通过，4只已上市。 2、商业不动产REITs落地进程加快 公募REITs市场持续扩容 截至2026年6月24日，共发行87只公募REITs，发行规模合计2329.92亿元，其中2024年合计已发行29只REITs，发行规模合计646亿元，2025年共20只公募REITs完成发行，发行规模合计402亿元，2026年截至目前共发行8只REITs，发行规模合计297.38亿元。 分类别来看，交通基础设施类REITs、园区基础设施类REITs和消费基础设施类REITs规模占比较高，分别为32.59%/14.13%/12.99%，商业不动产类REITs发行规模占比8.73%。 资料来源：Wind，太平洋证券 3、首批4只REITs指数基金获批 首批4只REITs指数基金获批 2026年6月17日，据证监会官网显示，首批4只跟踪中证REITs全收益指数的公募基金产品正式获批，分别是华夏中证REITs全收益指数、南方中证REITs全收益指数、中金中证REITs全收益指数、易方达中证REITs全收益指数。上述4只基金曾于5月18日集中申报，此次4只基金正式获得行政许可决定书，意味着中国REITs市场首次迎来指数化产品，市场从单一标的交易向指数化、规模化投资全面升级。REITs指数基金的推出，有效降低了中小投资者的择券难度与入市门槛，将填补REITs市场指数化投资领域的空白。 4、投资建议 去年年底推出的商业不动产REITs政策完善了REITs的产品体系，有助于公募REITs市场进一步扩容。6月中下旬以来，国内首批4只商业不动产REITs在上交所挂牌上市，表现亮眼，上市首日全线收涨，市场投资者配置需求旺盛。此外，证监会对于4单商业不动产REITs下发注册批复，长期来看，我国商业不动产REITs进入常态化发行新阶段，将成为服务实体经济，构建房地产发展新模式的重要资本市场工具。目前除了已受理的21只基金外，还有部分公司正在积极筹备商业不动产REITs发行工作，我们预计后续将有更多企业参与到商业不动产REITs的发行来盘活不动产，后续可进一步关注。 风险提示 政策推进效果不及预期；募集发行进度不及预期；房地产市场下行风险。 投资评级说明 1、行业评级 看好：预计未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数5%以上；中性：预计未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间；看淡：预计未来6个月内，行业整体回报低于沪深300指数5%以下。 2、公司评级 买入：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在15%以上；增持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于5%与15%之间；持有：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与5%之间；减持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与-15%之间；卖出：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅低于-15%以下。 太平洋研究院 云南省昆明市盘龙区北京路926号同德广场写字楼31楼 投诉电话：95397投诉邮箱：kefu@tpyzq.com 免责声明 太平洋证券股份有限公司（以下简称“我公司”或“太平洋证券”）具备中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格。 本报告仅向与太平洋证券签署服务协议的签约客户发布，为太平洋证券签约客户的专属研究产品，若您并非太平洋证券签约客户，请取消接收、订阅或使用本报告中的任何信息；太平洋证券不会因接收人收到、阅读或关注媒体推送本报告中的内容而视其为太平洋证券的客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构和个人的投资建议，投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。负责准备本报告以及撰 写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归太平洋证券股份有限公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。任何人使用本报告，视为同意以上声明。