商业不动产REIT持续上新，六单项目速览

商业不动产REIT持续上新，六单项目速览 本报告导读： 与首批商业不动产REIT相比，本批次项目询价日期集中的同时，募资日期相对分散，投资者既可横向比选不同资产底色，又可避免资金被单项目占压，配置灵活度明显提升。 投资要点： 转债择时在高位震荡环境中如何进化2026.06.21利率债市场与基础知识ABC 2026.06.19商业不动产REITs箭在弦上，首发项目全梳理2026.06.16中小银行发债放缓的背后2026.06.12沃什首秀前瞻：美联储的“不可能三角”2026.06.10 截至6月23日已有5单商业不动产REIT公布询价公告，其中北京国资、保利和陆家嘴项目于6月26号询价，锦江和凯德项目于6月29日询价。值得注意的是，与首批商业不动产REIT相比，本批次项目询价日期集中的同时，募资日期相对分散，投资者既可横向比选不同资产底色，又可避免资金被单项目占压，配置灵活度明显提升。 华安陆家嘴商业REIT：底层资产为上海浦东前滩晶耀前滩项目（T1办公楼+商场），总建面13.53万平，估值25.74亿元。项目为五轨交汇TOD物业，2025年末办公出租率95.93%、商业约94%，租金收缴率接近100%，NOI Margin稳定在65%以上。 华安锦江商业REIT：全国首单酒店类商业REIT，入池资产为分布于18个城市的21家“锦江都城”品牌酒店，总房量3,086间，估值16.84亿元。2025年平均入住率61.93%，平均房价255.99元/间/天。 创金合信北京国资商业REIT：底层资产由集智未来与隆福寺一（东城文化更新）构成，合计建面12.57万平，估值25.69亿元。集智未来2025年末出租率94.81%，隆福寺剔除自用后出租率88.28%，两项目分别锚定科技创新与文化金融双赛道。 华夏保利发展商业REIT：底层资产为广州保利中心与佛山保利水城·时光汇，估值19.30亿元。写字楼当前由关联方整租至2027年5月。估值折算单价低于区域大宗交易可比带。 华夏凯德商业REIT：底层资产为深圳来福士综合体（购物中心+办公+服务式公寓）与绵阳凯德广场，总建面34万平，估值48.11亿元。凯德投资FUM达1,250亿新元，在中国管理48个购物中心、27个办公楼、231个旅宿物业。深圳来福士三业态协同运营，绵阳项目近三年维持高出租率。 光大保德信光大安石商业REIT：底层资产为上海静安大融城与江门大融城，估值58.04亿元。静安大融城定位社区社交与家庭消费，江门大融城为地市层级商业标杆，两项目均已进入稳定运营周期。 风险提示：底层资产经营表现不及预期，项目供需节奏错配，二级市场流动性受限，市场情绪与投资风格切换 目录 1.华安陆家嘴商业不动产REIT.........................................................................32.华安锦江商业不动产REIT.............................................................................73.创金合信北京国资商业REIT.........................................................................84.华夏保利发展商业REIT...............................................................................105.华夏凯德商业不动产REIT...........................................................................146.光大保德信光大安石商业REIT...................................................................177.风险提示........................................................................................................20 6月22日-23日证监会集中批复第二批6单封闭式商业不动产REITs，包括华夏凯德项目、华夏保利发展项目、华安陆家嘴项目、创金合信北京国资公司项目，华安锦江项目和光大保德信光大安石项目，商业不动产REITs"小步快跑、常态化供给"的信号进一步明确。六单产品既覆盖京沪深及大湾区商圈，也覆盖二三线城市资产，国资，央企，外资头部多元主体同台。 截至6月23日已有5单商业不动产REIT公布询价公告，其中北京国资、保利和陆家嘴项目于6月26号询价，锦江和凯德项目于6月29日询价。值得注意的是，与首批商业不动产REIT相比，本批次项目询价日期集中的同时，募资日期相对分散，投资者既可横向比选不同资产底色，又可避免资金被单项目占压，配置灵活度明显提升。 1.华安陆家嘴商业不动产REIT 本基金底层资产为晶耀前滩项目，由T1甲级办公楼（含地下车位）与晶耀前滩商场（北区、西区、东区、南区）两部分构成，合计建筑面积约13.53万平方米，其中T1办公楼约6.43万平方米、商场约7.10万平方米。截至2025年末，资产包总估值25.74亿元，其中T1办公楼估值约9.95亿元，商场部分估值约15.79亿元。项目位于上海浦东前滩国际商务区核心板块，为地铁6/8/11号线及在建19号线东方体育中心站上盖TOD物业，自2019年投入运营，形成"甲级办公+滨江轻质商业"的复合业态配置格局。 晶耀前滩商场位于上海浦东前滩板块核心区域，定位为“滨江国际轻质生活中心”，围绕“晶能量、社交、温度、享聚”四大维度，聚焦亲子、户外运动、白领三大社群，通过联动场内及外部资源持续升级服务体验。前滩商圈内各商业项目实施差异化发展策略，业态功能覆盖日常刚需、高端零售、亲子、社交等需求，形成层次分明、功能互补的区域商业品牌矩阵。商圈常住人口约2.5万，高端住区提供稳定客群基础，区域办公人口约15–20万人保障工作日客流；空中连廊串联各商业项目，叠加文体设施引流效应，进一步拓展消费场景与客流来源。 晶耀前滩项目经营表现总体稳健，但办公与商业间略有分化。截至2025年末，项目整体出租率约94%，租金收缴率常年维持99%以上，T1办公楼与商场（北/西/东/南四区）加权平均有效租金分别约215元/平/月与271元/平/月，较上年分别下行约1.6%与4.4%。 办公楼部分出租率95.93%，较2024年微降但仍处高位；租约结构偏中长期，5年期及以上租约面积占比约58.79%，7–10年（不含）中长周期租约占比约30.26%，合计长周期租约占比近八成，为现金流提供较强确定性；到期分布上，2028年及以后到期租约面积占比46.90%，中期续租压力相对可控。 商场部分面积加权平均出租率94.07%，但四区表现分化：北区及西区受业态调整影响，2025年租金单价同比回落约10.33%至265.62元/平/月，出租率93.22%，长租约（5年及以上）占比仍达72.24%，核心铺位稳定性较强；东区及南区韧性更优，租金单价同比+2.22%至276.40元/平/月，出租率94.66%，长租约占比约36.91%。商场整体长租约占比加权平均超60%，叠加TOD上盖与空中连廊客流导入，调改期的基本盘仍稳。 项目的独特特征包括：实际控制人陆家嘴集团为上海最大甲级办公自持主体，储备规模约400万平，商业运营约20个项目，长租公寓逾1万套，并持有浦东美术馆、耀雪冰雪世界等地标资产。原始权益人前滩投资为前滩国际商务区（2.83km²，规划350万平）唯一综合开发运营主体，片区已形成跨国企业总部与国际化配套聚集的成熟生态。入池资产晶耀前滩T1办公楼及商业位于前滩核心，地铁6/8/11/19号线及机场联络线五轨交汇，属上海稀缺TOD物业，交通配置在商办资产中具备较强壁垒。 2025年末办公出租率95.93%、商业约94%，租金收缴率接近100%，NOIMargin稳定在65%以上，办公塔楼15家租户覆盖医疗健康、咨询、科技、金融等8个行业，主力租约到期分散在2026–2029年；商业150家租户以餐饮、亲子、体验零售为主，到期分布延伸至2033年，集中到期风险可控。商业建面约7.10万平，占入池可租面积约一半，使项目对线下消费客流敏感度高于纯办公REIT，既是风险敞口也是差异化来源。 估值25.74亿元，含车位写字楼评估单价1.55万元/平，显著低于区域大宗交易水平（前滩汇S3栋约5.26–5.50万元/平），定价偏审慎。陆家嘴集团提供2026–2028年收益倾斜分配机制，前两年预计分派率4.54%/4.83%，收益 保障条款构成下行缓冲。 2.华安锦江商业不动产REIT 本基金入池资产为分布于全国18个城市的21家“锦江都城”品牌中高端有限服务型酒店，总房量3,086间，城市分布包括广州、长沙、武汉、郑州、合肥、沈阳、石家庄、福州、常州等一、二、三线城市。资产位置多位于所在城市或区域级商业中心，具备相对稳定的消费客群基础。 项目资产估值16.84亿元，资产估值与账面原值基本持平，仅略高0.09%；客房估值单价达54.89万元/间，客房单价与同行业大宗交易相比具备性价比；2026年的整体资本化率为5.7%，2027年整体资本化率达6.3%。 资产已平稳运营超十年。2025年，项目公司的营业收入为17,667.87万元，其中收入主要来源为酒店客房收入，占比97.03%；平均入住率（OCC）为61.93%；平均房价（ADR）为255.99元/间/天。近几年项目处于经营筑底期，为此本项目已启动了主动改造升级计划，已完成客房改造约1,536间，剩余大部分客房计划在后续5年改造，有望进一步提升酒店的市场竞争力。 整体来看，项目的独特特征包括：全国首单酒店REITs为投资者拓宽稀缺投资标的渠道。锦江商业不动产REITs作为全国首单获批的酒店商业不动产REIT，不仅标志着我国REITs市场在商业不动产领域的进一步拓展，也 为投资者提供了优质的酒店类不动产投资标的。项目发行人锦江集团是国内乃至全球规模最大的酒店管理集团，可为REITs提供扩募和成长空间。锦江集团酒店运营数量位列全球第一，截至2024年，锦江集团在中国管理约1.22万家酒店、约120万间客房，未来可扩募资产达105万平方米。 项目受益于商旅酒店行业高景气度并叠加锦江运营优势，可为REITs长期稳定运营构筑坚实护城河。底层资产为中高端品牌锦江都城酒店，具备高客户粘性和稳定消费基础。近年来，以锦江都城为代表的商旅性酒店长期保持高速增长态势，资产在品牌认知度与市场布局上优势显著。资产分散布局于全国18个城市，有效对冲区域经营风险，且均位于所在城市核心商圈，客群稳定兼具交通区位优势，保障现金流稳健。此外，锦江集团已构建覆盖全球的运营体系及完整的品牌矩阵，涵盖高端、中端等全系列酒店品牌，助力提升资产经营效率。 项目在推进底层资产主动硬件升级改造、持续提升产品长期竞争力与资产价值的同时，设置了前5年GOP保障措施、资本性支出保障机制、运营管理费奖惩等多个运营保障机制。通过构建“安全性+成长性”的双重机制，使项目成为兼顾稳健性与增值潜力的优质不动产投资标的。 3.创金合信北京国资商业REIT 本基金底层资产由集智未来项目（量子芯座、量子银座）与隆福寺一期项目（隆福大厦、隆福寺北里）构成，合计建筑面积约12.57万平方米。截至2025年末，资产包总估值为25.69亿元，其中集智未来项目估值11.05亿元，隆福寺一期项目估值14.64亿元。两个项目分别位于海淀中关村科学城核心区与东城东四核心商圈，形成“科技创新+文化金融”的双核资产配置格局。 集智未来项目位于海淀区知春路，地处中关村科学城核心区，周边环绕北大