商业不动产REIT持续上新，六单项目速览

核心观点

• 第二批6单商业不动产REITs获批，显示REITs市场“小步快跑、常态化供给”的信号，项目覆盖京沪深及大湾区商圈，以及二三线城市资产，涵盖国资、央企、外资多元主体。
• 本批次项目询价日期集中，募资日期相对分散，提升投资者配置灵活度，可横向比选不同资产底色，避免资金被单项目占压。

关键数据与研究结论

• 华安陆家嘴商业REIT：底层资产为上海浦东前滩晶耀项目，总建面13.53万平，估值25.74亿元。办公出租率95.93%，商业约94%，租金收缴率近100%，NOI Margin稳定在65%以上。估值折算单价低于区域大宗交易可比带，陆家嘴集团提供收益倾斜分配机制。
• 华安锦江商业REIT：全国首单酒店类商业REIT，入池资产为18个城市的21家“锦江都城”品牌酒店，总房量3,086间，估值16.84亿元。2025年平均入住率61.93%，平均房价255.99元/间/天。锦江集团提供扩募和成长空间，商旅酒店行业高景气度叠加锦江运营优势，构筑坚实护城河。
• 创金合信北京国资商业REIT：底层资产由集智未来与隆福寺一构成，合计建面12.57万平，估值25.69亿元。集智未来出租率94.81%，NOI Margin约74.5%；隆福寺一期剔除自用后出租率88.28%，华夏银行等大租户贡献约22.3%营收。项目锚定“科技创新+文化金融”双赛道，区位具有不可复制性。
• 华夏保利发展商业REIT：底层资产为广州保利中心与佛山保利水城·时光汇，估值19.30亿元。广州保利中心写字楼由关联方整租至2027年5月，商场出租率约92.7%、收缴率100%；佛山保利水城近三年出租率在88.7%-95.7%高位，2025年净利润逆势回升。项目折算单价低于区域大宗交易可比带。
• 华夏凯德商业REIT：底层资产为深圳来福士与绵阳凯德广场，总建面34万平，估值48.11亿元。深圳来福士三业态协同运营，出租率94.79%-94.14%，租金坪效270.68-252.83元/平/月；绵阳涪城近三年出租率98.2%-99.3%，租金坪效146-155元/平/月。凯德投资FUM达1,250亿新元，管理经验丰富。
• 光大保德信光大安石商业REIT：底层资产为静安大融城与江门大融城，估值58.04亿元。静安大融城定位社区社交与家庭消费，出租率89.06%-91.51%；江门大融城占据江门主城核心，商户基本盘与收缴率表现更稳。光大安石旗下大融城系列已布局全国9城18座购物中心。

风险提示

• 底层资产经营表现不及预期，项目供需节奏错配，二级市场流动性受限，市场情绪与投资风格切换。