突破碳盲区：中国商业地产隐含碳与范围三排放全景解析

核心观点

• 运营碳主导模式的局限性： 过去，商业地产领域的碳减排策略主要聚焦于运营排放，但随着建筑系统效率提升和电网脱碳，仅关注运营碳的局限性日益凸显，隐含碳与范围三排放正逐渐成为建筑全生命周期碳足迹的主要组成部分。
• 隐含碳与范围三排放的占比： 商业建筑的全生命周期碳排放中，隐含碳（涵盖建筑材料的提取、制造、运输、安装、维护及处置）占比可达30%至70%，结合投资组合、租户运营及供应链中的范围3排放，间接排放量通常远超运营（范围1和2）排放。
• 中国市场结构性因素： 中国大量商业建筑存量相对较新但功能上已显陈旧，拆除与再开发水平较高，资本市场日益与全球环境、社会和治理（ESG）框架对齐，跨国租户将其全球净零承诺应用于中国的投资组合，这些因素使得隐含碳问题在中国尤为突出。
• 隐含碳与范围三排放的重要性： 隐含碳与范围3排放正迅速从单纯的环境议题，演变为重要的财务与战略考量，影响投资者、运营方、开发商和租户的利益，并涉及资产估值、租赁竞争力、资本获取与绿色融资、建筑监管准备度、长期投资组合韧性等方面。

关键数据

• 隐含碳占比： 商业建筑全生命周期碳排放中，隐含碳占比可达30%至70%。
• 运营碳占比： 到本世纪中叶，隐含碳排放将占建筑总碳排放量的近一半。
• 新建建筑碳排放： 新建楼宇通常能效更高，但拆除重建行为所产生的隐含碳排放量极高，导致全生命周期碳排放总量超过保留并改造现有建筑所产生的碳排放。
• 上海甲级写字楼市场： 绿色认证建筑占比显著提升，绿色认证建筑相较于非绿色认证建筑享有显著租金溢价。
• 中国内地绿色贷款： 绿色贷款与总贷款余额比例持续增长。

研究结论

• 全生命周期碳思维： 最成功的市场参与者，必是那些率先将全生命周期碳排放思维融入投资决策、设计选择、租赁策略及资产管理实践的企业，而非仅将隐含碳视为未来合规问题。
• 市场影响： 隐含碳与范围3排放日益影响租户需求、资本市场行为、资产估值及退出结果。
• 降低隐含碳与范围3排放的策略： 保留、翻新与适应性再利用，早期设计与材料选型，供应链协同，租户参与与绿色租赁，投资组合层面治理与报告。
• 未来展望： 从设计到租赁再到处置的全阶段嵌入全生命周期碳思维的企业与投资者，将在低碳市场环境中跑赢同行，生命周期碳策略将日益影响租户留存、融资选项、资产价值及退出灵活性。