中国大陆商业地产行业的隐含碳与范围三排放

核心观点

• 运营碳减排的局限性： 过去，中国商业地产领域对碳减排的关注主要集中在运营阶段，即建筑使用过程中的能源消耗。然而，随着运营效率的提高，建筑中隐含碳和范围3排放（包括建筑材料生产、运营和维护等环节产生的排放）在建筑全生命周期碳排放中的占比越来越大，已成为碳减排的“盲点”。
• 中国商业地产领域隐含碳和范围3排放的挑战： 中国商业地产领域存在大量相对较新但功能过时的商业建筑，以及高水平的拆除和再开发，导致隐含碳和范围3排放问题突出。此外，全球资本对环境、社会和治理（ESG）框架的日益重视，以及跨国公司对在中国大陆投资组合的全球净零承诺，也加剧了这一挑战。
• 隐含碳和范围3排放的影响： 隐含碳和范围3排放对商业地产领域的各个利益相关者都产生了影响。开发商面临着在设计、开发和材料选择等环节进行低碳决策的压力；投资者需要将隐含碳和范围3排放纳入投资决策和风险管理；租户则越来越关注租赁空间的低碳性能，并将其作为租赁决策的重要因素。
• 政策和发展趋势： 中国大陆的政策环境正在发生变化，开始更加关注建筑全生命周期排放。虽然目前还没有针对隐含碳的明确监管限制，但政策信号越来越倾向于建筑再利用、材料效率和全生命周期决策。
• 市场影响： 隐含碳和范围3排放正在影响租赁、资本市场、资产价值和退出策略。低碳建筑在租赁市场上更具竞争力，并能获得更高的估值和更低的融资成本。
• 减排策略： 减少隐含碳和范围3排放需要跨设计、开发、供应链、租户参与和治理等环节进行协调。设计材料策略包括材料替代、结构优化和预制建筑；供应链参与策略包括对材料供应商进行碳评估、透明报告和鼓励低碳物流和采购；租户参与和绿色租赁策略包括签订绿色租赁协议、提供租户意识计划和开展运营合作。

关键数据

• 隐含碳和范围3排放可占商业建筑全生命周期碳排放的30-70%。
• 在中国，运营碳减排的相对份额随着运营效率的提高而上升，在高效办公楼中，隐含碳可能在运营后的前20-30年内占主导地位。
• 上海绿色认证办公楼的供应比例近年来有所增加。
• 上海绿色认证甲级办公楼的平均租金高于非绿色认证甲级办公楼。

研究结论

中国商业地产领域正进入一个新阶段，隐含碳和范围3排放将成为影响租赁、资本市场、资产价值和退出策略的关键因素。早期采取行动、将全生命周期碳思维嵌入到投资决策、设计选择、租赁策略和资产管理实践中的公司将在新的低碳市场环境中脱颖而出。