2025年第二季度美国办公楼市报告

2025年第⼆季度 美国办公市场趋势 2025年上半年的总租赁活动量 过去四个季度的办公室销售额 整体空置率连续第四个季度下降 2025年上半年美国办公租赁活动总量为1.38亿平⽅英尺，⽐COVID前平均⽔平（2000年⾄2019年）的164百万平⽅英尺下降了16.2%，低于2024年上半年160百万平⽅英尺的13.9%。 2025年第⼆季度美国办公空间整体空置率为23.2%，包括20%的直接空置率和3.2%的转租空置率。2025年第⼆季度是整体空置率连续第四个季度下降，这⼀趋势⾃2016年以前就没有⻅过。 过去四个季度的办公销售额⽐前⼀年增⻓了69%，表明投资者对该⾏业重新产⽣了兴趣。 奖杯和A类资产主导了市场，在这⼀时期的总交易额408亿美元中占⽐超过71% 然⽽，⼀些关键市场显⽰出强劲的增⻓势头：旧⾦⼭的租赁活动同⽐增⻓了61%，曼哈顿上涨了17.2%，这两个市场均达到或接近疫情前的租赁⽔平（旧⾦⼭⽐疫情前低20%，曼哈顿⽐疫情前⾼1%）。 季度内，直接可⽤空间减少了360万平⽅英尺，转租空间减少了560万平⽅英尺，总可⽤空间净减少了1020万平⽅英尺。虽然供应率保持历史⾼位，但供应的季度减少是美国办公市场的积极指标。 值得注意的是，⻔⼾和阳带市场，包括曼哈顿、迈阿密、洛杉矶、芝加哥、休斯顿和达拉斯，都经历了销售活动的明显反弹，反映出主要市场对⾼质量办公物业的增⻓需求。 美国整体空置率下降了15个基点，季度环⽐降⾄23.2%。这标志着整体空置率连续第四个季度环⽐下降。 直接可⽤空间减少了 3.6 平⽅⽶，转租可⽤空间减少了 5.6 平⽅⽶，净减少了 10.6 平⽅⽶的季度可⽤空间。 美国办公楼租赁活动在2025年上半年总计达到138万平⽅英尺，较COVID疫情前的H1平均⽔平下降16.2% (2000-2019)年间下降13.9%与2024年上半年相⽐下降。 110 份租约的⾯积超过了2025年迄今为⽌超过100,000平⽅英尺（sf），与2024下半年相⽐下降了7%。 过去四个季度的办公室销售额较前四季度增⻓了68%。 在过去四个季度销售的406亿美元办公产品中，71%以上来⾃奖杯和A级产品。 曼哈顿等主要市场 迈阿密、洛杉矶、芝加哥、休斯顿和达拉斯在这⼀时期的销售额⼤幅增加。 介绍 办公室繁忙指数 在⾏业中获取最准确的办公室利⽤率视图。探索我们的互动仪表板，揭⽰美国市场上办公楼的真实繁忙程度。 了解更多 截⾄2025年5⽉，美国各地办公楼的繁忙程度为2019年5⽉的60.4% 尽管美国办公楼的访问量似乎较低，但⾃2020年初⼤流⾏爆发以来，办公楼的访问量⼀直在缓慢⽽稳定地增加 与2019年相⽐，美国某些⾏业的办公室繁忙程度较⾼。截⾄2025年5⽉，政府和⼯程/建筑公司，例如，分别达到了其2019年⽔平的68.6%和66.9%。 其他主要⾏业，如科技和咨询，在美国各地的营业额数字较弱，⼤约为2019年⽔平的50% 美国办公市场-2019年5月与2025年5月表现优秀和表现不佳的市场 截⾄2025年5⽉，美国某些办公市场已经⽐其他市场更好地恢复到2019年的⽔平 迈阿密和曼哈顿—例如—截⾄2025年5⽉，已达到其2019年5⽉⽔平的71%以上。另⼀⽅⾯，旧⾦⼭半岛和明尼阿波利斯的复苏情况不佳，分别为44.1%和47.6% 观察美国每周⼯作⽇的办公室繁忙程度，2025年5⽉的星期⼆到星期四在与2019年相⽐时处于领先地位，这并不令⼈意外。 鉴于许多公司采⽤不断演变的混合结构，员⼯似乎正在采⽤周⼆、周三和周四的办公时间表，⽽周⼀和周五则远程办公。 美国办公市场推动因素 辞职与裁员/解雇⽐率衡量了办公劳动⼒市场的紧张程度 截⾄2025年4⽉底，⽐率或雇员杠杆为1.3。从2023年底（2.0）以来，雇员杠杆已⼤幅下降。 尽管⼤多数市场的整体租赁活动仍低于新冠肺炎前的⽔平，但不同地点的恢复速度仍存在较⼤差异。 曼哈顿正接近完全恢复，过去四个季度的租赁量接近疫情前⽔平。 旧⾦⼭，尽管仍低于新冠前基准20%，但在过去两年取得了可观增⻓，标志着租⼾需求明显反弹。 租赁量的同⽐变化描绘了最近的动向，可能预⽰着持续复苏的信号 旧⾦⼭在所有市场中以超过61%的年增⻓率遥遥领先，⽽硅⾕、波⼠顿和曼哈顿也取得了可观的增⻓。 相⽐之下，像丹佛这样的市场 罗利-达勒姆和底特律的出租活动下降超过20%，突显了不同地区复苏速度的不均衡。 美国各地的平均租赁⾯积从2019年到2025年持续减少（-15%）。这完全受新租赁的推动。 相反，美国各地续约的平均租赁⾯积较 2019 年增加了 16.2%。 然⽽，2025年⼤⾯积续租数量显著下降，从⽽拉低了整体平均⽔平。 到2025年上半年，波⼠顿和旧⾦⼭的平均租赁⾯积超过了2024年和2019年的平均⽔平 在全国范围内，平均租赁⾯积较去年下降了1.7%，⽐2019年⽔平下降了14.2% 主要行业的租赁活动份额 美国主要⻔⼾市场的办公⾏业已经分别进⼊不同的租赁周期。 银⾏和⾦融公司在2025年上半年的租赁活动中所占⽐例显著增加 2025年上半年，⾄尊资产的⽐例交易活动⼏乎是传统⽔平的两倍。 结果，A类和B/C类物业份额都有所下降 在全国范围内，随着⼆级/三级办公楼的份额逐年减少，在2025年第⼆季度，⼤多数主要市场更倾向于标志性/甲级办公楼的租赁。 截⾄2025年第⼆季度，续租和扩张活动已占总租赁交易的44.5%，低于2024年的51.8%。 新签约和搬迁租约占交易额的55.5%—如果持续，将标志着连续三年的增⻓。 市场办公室供应率，2021年第二季度至2025年第二季度 尽管供应率相对历史⽔平仍较⾼，但全国范围内的供应率在过去⼀年已经开始改善。 当前美国办公室供应率为23.2%，仍⾼出2021年第⼆季度270个基点，但较去年下降了80个基点。 曼哈顿、奥兰治县和坦帕等市场的改善明显。实际上，74% 的美国市场的供应率较2024年第⼆季度有所下降，表明供需动态逐渐发⽣变化。 过去⼀年，奖杯可⽤性在各个市场发⽣了显著变化。 罗利（-9.2%），夏洛特（-7.9%）和查尔斯顿（-7.3%）的年度跌幅最⼤，⽽曼哈顿、芝加哥和亚特兰⼤等⻔⼾市场也出现了下降。 相⽐之下，劳德代尔堡（+4.9%）、波⼠顿（+4.1%）和奥兰多（+4.0%）的可⽤性有所上升，突显了⾼端供应在不同市场上的可变性 过去⼀年，美国市场的A级别可⽤性发⽣了不均匀的变化。 （-4.1%），和橙县（-3.8%）记录了最⼤的年度下降，反映了选定的阳光地带和科技驱动市场的形势逐渐紧缩。 同时，类似波⼠顿（+2.1%）、明尼阿波利斯（+1.1%）和丹佛（+1.1%）等市场的供应量也有所增加。 市场不确定性，利率上升以及⾼昂的建筑成本已经停⽌了新办公⽤途供应。缺乏新建筑继续限制对⾼质量办公空间的需求。 按类别划分的网关市场基础和净有效租金 对奖杯空间的需求增加推动了奖杯+属性中较⼤的空间⼏乎达到了满租。 奖杯基础租⾦ 因此，⼤部分租赁活动已转向标准奖杯建筑，拉低了该领域的基础租⾦和净有效租⾦。 在2024年之前，A级基础和净有效租⾦经历了类似的增⻓，但在2025年初保持不变。 由于强⼤的优惠政策，基础租⾦和净有效租⾦之间的差距得以保持 在美国⻔⼾市场，领先的标杆物业继续在平均租约期限⽅⾯远远优于其他资产类别，近⼏个⽉出现明显增⻓ A级平均租约期限⾼于整体平均⽔平8个⽉，⽽B/C级则低于整体平均⽔平14个⽉ 2025年上半年，美国办公室租赁期限平均为新租赁/迁址82个⽉，续租69个⽉ 像律师事务所和⾮营利组织这样的⾏业在美国主要办公市场历史上签订了最⻓的租约，并且仍然如此。 到2025年第⼆季度结束时，特许权包作为租赁期的⼀部分在连续五年增⻓之后略有下降。 除旧⾦⼭外，⼤多数⻔⼾市场在2025年第⼆季度的特许权包上略有下降，⽽旧⾦⼭的特许权增加了超过12%。 美国办公室资本市场状况 2025年上半年美国总投资销售额（149亿美元）相⽐于2024年同期增⻓了36%。 尽管整体交易量仍在恢复，但在后COVID环境中，收购主要由私⼈投资者推动，⾃2019年以来，他们的市场活动份额⼏乎翻了⼀番。 值得注意的是，占有者的收购在过去⼏年⾥也有所增加。 机构和跨境投资者增加了他们在处置领域的市场份额，并在2025年上半年占到了处置活动的⼀半以上。 美国办公室销售额同⽐增⻓69％，反映出投资者信⼼在⼀些选定市场开始谨慎回归。 从事房地产投资的次级市场，如圣迭⼽、劳德代尔堡和东湾活动明显增加，⽽像洛杉矶、曼哈顿和旧⾦⼭等主要市场也录得了新的增⻓势头。 ⾃2024年以来，奖杯和A类物业所占的所有新贷款发放的⽐例为69%。 过去四个季度办公楼贷款总额的年度变化最大的百分比（%) 美国办公楼贷款总额同⽐增⻓了81%，表明在基本⾯改善的市场中，贷款⼈对市场持谨慎乐观态度。 曼哈顿以357%的激增领跑，反映其租赁市场的复苏。 在看到更⼴泛的⼊住恢复和更清晰的优质资产解决⽅案之前，办公楼贷款可能仍然保持两极分化状态——对于少数健康市场来说是⼀个谨慎开放的⽔⻰头，对于其他市场⽽⾔则是⼀滴滴。 诊断CMBS办公贷款困境 固定利率贷款是在利率远低于⽬前⽔平且占⽤者状况稳定时产⽣的。到2025年第⼆季度，随着贷款到期⽇的临近，这些贷款继续变得越来越困难。然⽽，仅有4.4%的美国办公物业被CMBS贷款所拖累。 51% 即将到期的贷款 在2021年利率飙升之前形成的206亿美元的未偿固定利率贷款，将于2025年到期，此外还有264亿美元其他的CMBS贷款。 具有最大和最小风险贷款暴露的市场 8.1% 2.2% 附录 美国办公市场指标 新 2025年下半年正在明朗化对办公市场意味着什么 我们顶尖的市场情报专家逐个领域地解析 - 让您可以带着清晰和信⼼迈⼊2025年下半年 办公室见解术语词汇 办公室租⾦和优惠 续租、扩建和转租的表达，按照签订租约的时间点⽽⾮租⼾实际占据空间的时间点 作为交易结束时的表达，基于库存⻔槛；部分权益销售⾦额不是按照100%价值进⾏增加以反映销售的全额价值 吸纳: 占⽤⾯积的逐期变化 市场级别闭包销售的住宅资产定价-供应 供应 价格;基于已关闭的投资销售，这种市场级别投资回报率的测量是根据未加权平均值计算的 - 直接空置率:房东经营的空间 - 转租空置率:由转租房东经营的空间 已准备好供⽴即⼊住- 总空置率:直接空置率和转租空置率之和 - 净有效租⾦:通过减去美元对基础租⾦优惠后得到的租⾦ - 可⽤率:空置空间和空间相加 - 可⽤率：空置空间加上空间 承租⼈装修津贴和免租让期的价值，以全包服务（FS）形式表达 将在⽆限期内变成空置，包括正在被腾空的租⼾和建设中的物业 获取更多市场观点和信息，请访问avisonyoung.com 丹尼·曼格鲁美国办公室负责⼈，市场情报+ 1 212 729 4560danny.mangru@avisonyoung.com 肖恩·博伊德美国办公室⾼级市场情报分析师+ 1 847 602 1128sean.boyd@avisonyoung.com