2025年第二季度美国办公楼市报告

美国办公市场趋势

2025年第二季度，美国办公市场呈现多项关键趋势：

整体空置率与租赁活动

• 空置率下降：整体空置率为23.2%，连续第四个季度环比下降，自2016年以来首次出现该趋势。
• 租赁活动减少：2025年上半年租赁活动总量为1.38亿平方英尺，较COVID前平均水平下降16.2%，低于2024年上半年。
• 销售增长：过去四个季度的办公销售额增长了69%，其中奖杯和A类资产占比超过71%。

关键市场表现

• 旧金山和曼哈顿：租赁活动同比增长分别达到61%和17.2%，接近或达到疫情前水平。
• 其他市场：部分市场如丹佛、罗利-达勒姆和底特律的出租活动下降超过20%，显示复苏速度不均衡。

供应与需求动态

• 供应减少：季度内直接可用空间减少360万平方英尺，转租空间减少560万平方英尺，总可用空间净减少1020万平方英尺。
• 供应率高位：尽管供应减少，但供应率仍保持历史高位，但季度减少是积极指标。
• 销售活动反弹：门户市场如曼哈顿、迈阿密、洛杉矶等销售活动明显反弹，反映对高质量办公物业的需求增长。

租赁面积变化

• 平均租赁面积减少：新签租约的平均租赁面积持续减少，2025年为27,932平方英尺，较2019年下降15%。
• 续约面积增加：续约的平均租赁面积较2019年增加16.2%，达到25,214平方英尺。
• 行业差异：不同行业租赁面积差异显著，律师事务所和非营利组织租约期限最长。

资本市场状况

• 投资增长：2025年上半年总投资销售额增长36%，私人投资者占比提升。
• 贷款增长：办公楼贷款总额同比增长81%，主要市场如曼哈顿表现强劲。
• CMBS贷款困境：固定利率CMBS贷款面临压力，但仅4.4%的办公物业受影响。

未来展望

• 市场不确定性：市场不确定性、利率上升和建筑成本高企导致新办公供应停止。
• 供需变化：供需动态逐渐变化，74%的美国市场供应率较2024年第二季度下降。
• 行业复苏：部分行业如政府和工程/建筑公司租赁活动恢复较快，而科技和咨询行业相对较弱。