退休人群可支配支出如何支撑面向消费者的商业地产

对于商业地产（CRE）投资组合而言，我们认为，增加对面向消费者、其收入由退休人群的自主消费驱动的资产敞口，将有助于实现长期超额收益，并在增长放缓、通货膨胀率更高的环境下增强其韧性。 • 将资金分配给这些资产——休闲餐饮、体验式零售和酒店，以及剧院、健身俱乐部和高尔夫俱乐部等休闲场所——将补充更具防御性的非自由裁量性敞口。 • 自疫情以来，退休年龄家庭的自由支配支出增速已超过工作年龄和非自由支配支出群体，这与全球金融危机以来形成的长期趋势一致。2022-2024年，退休人员的自由支配支出实际年增长率达1.5%，而2009-2019年间则为3.4%。 退休人员消费增长主要集中在娱乐、文化、餐饮、酒店和家庭用品等类别。这既是大流行病前也大流行病后的一个持续趋势。 • 正在进行一场重大的财富转移，从婴儿潮一代向X世代进行，继承财产通常发生在人们50多岁和60多岁的时候。这将部分抵消X世代较弱的养老金收入，从而在当前的固定收益和三重锁定利好消失后，维持退休年龄的自主消费增长。 这是关于英国按年龄划分的家庭消费情况的两次简报中的第二次。在第一次简报中，我们表明，自金融危机以来，退休人员家庭为CRE提供了比工作年龄家庭更可靠的需求来源，并且这种韧性在当前尤为相关，因为能源驱动的通胀和地缘政治不确定性带来了主要的逆风。在此，我们更进一步，将消费分为自由裁量消费和非自由裁量消费，按类别进行细分，并评估这对商业地产类型意味着什么。 哦，这串字符看起来像是某种拼写错误或无意义的音节组合，没有明确的英文单词或短语对应。如果它代表特定的含义，可能需要更多的上下文信息。在 退休人员非必需支出 退休人员自主消费是2022-2024年间英国消费中唯一实现实际增长的板块，年均增长约1.5%。随着能源和住房成本对消费造成压力，劳动年龄人群自主消费年均下降约5.7%，非自主消费下降6.8%，甚至退休人员非自主消费也下降了9.9%（图表1）。这种韧性并非偶然。在2009-2019年间，退休人员自主消费年均增长约3.4%（64-74岁和75岁以上群体表现相似），而劳动年龄家庭仅增长1.3%，这表明后疫情数据延续了结构性趋势，而非转向新的变化。 对于CRE来说，顺风确实存在，但仅限于特定的细分物业类型 支出增长在消费篮子中并非平均分布。对于退休人员支出而言，增长点在于餐饮酒店（2022-2024年间每年增长5.4%）、休闲娱乐文化（增长3.2%）以及家庭用品和服务（增长2.5%），即便这些家庭同时削减了服装支出（下降5.8%）和酒类烟草支出（下降10.0%；图表2）。 这种退休人员消费模式得到了老年人时间利用方式转变的强化。摆脱了工作义务，退休年龄家庭一直以来都能负担更长时间的停留、淡季旅行以及更频繁的短途假期——但随着退休年龄人口将从今天的约1300万增长到2040年的近1700万，这为酒店和餐饮经营者带来的总需求，相对于工作年龄消费者被压缩的周末休闲而言，其结构性意义正变得更为显著。 消费结构也发生了长期性转变。随着收入和财富的增长，临近退休年龄的家庭已不再倾向于购买更多商品，而是转向消费体验；同时，对健康和福祉的日益重视也支撑了在娱乐、文化和休闲方面的支出。 从房地产角度来看，这些支出类别中的强劲势头表明，对富裕退休年龄家庭占比较高的区域，其房产交易存在结构性支撑，从而有利于面向消费者的零售业和酒店业。 以及休闲资产，例如休闲餐饮、以餐饮为主导的方案、体验式零售、酒店和休闲场所（如花园中心、剧院、健身房和高尔夫俱乐部）（见表1）。 其中许多这类资产类型具有小众特性。它们运营上投入大、流动性较低，且通常替代用途有限。即便如此，它们契合了一种以宏观数据趋势为导向的投资策略，旨在从人口老龄化中获益，同时又无需直接进入政治敏感性较高的领域，例如医疗保健、养老生活和护理院。 机构投资者已开始将这一主题反映在其投资组合策略中。2024年12月，KKR和贝德福德集团（Baupost Group）从阿布扎比投资局（Abu Dhabi Investment Authority）收购了英国33家万豪品牌酒店，估计价值9亿英镑。这个6500间客房的投资组合包括会议场所、高尔夫和休闲设施。这种组合适合以休闲为主的退休人员需求，也适合传统的商务旅行。最近，迪拜的Select集团收购了英国三家高尔夫和乡村俱乐部度假村，称其对该行业有长期的信心。 B公司对华纳酒店的投资。华纳是英国首家仅限成人的酒店连锁品牌。它深受老年夫妇的喜爱，提供现场娱乐、水疗设施以及活动项目，覆盖18处乡村和海滨物业。B公司已向该业务投资超过4.5亿英镑，其中包括在2026年初完成的1500万英镑的索斯比厅翻新工程。据报道，该公司一直在为最终的出售做准备。此次出售将直接考验机构如何对高退休人员需求敞口的休闲收入进行定价。 值得注意的是，该策略旨在追求相对超越。从实际来看，2024年退休人员的自由支配支出仍比2019年水平低约四分之一。退休年龄家庭在疫情期间相对状况较好，但未能完全扭转这一趋势。对于承保而言，主要优势在于长期发展趋势和支出增长的相对持久性。成本增长同样重要，需要评估并受政策风险影响，正如雇主国家保险费上涨、最低工资提高、移民减少以及商业税率重估的影响所示。尽管这些风险对所有运营资产都更相关，但由于其依赖低成本劳动力，疫情以来它们对餐馆、酒店和休闲业务的成本基础产生了不成比例的负面影响。 作为一个群体，他们非常富有。许多人受益于固定收益养老金、积累的住房财富和“三重保障”国家养老金。未来的退休人员不太可能得到如此好的保障。即使 由于公共财政压力，三重锁定现象将持续存在，退休人员收入受劳动力市场和利率冲击的影响仍将远小于工作年龄人群的收入。与此同时，老年家庭数量仍在增加（见图3）。 继承——这一点虽然重要，但更重要的是维持这一主题，因为随着未来几十年X世代家庭逐渐进入退休阶段，这个群体将逐渐被取代。随着死亡人数的增加，继承应该会增长。英国国家统计局（ONS）的人口预测显示，死亡人数将从2025年的63.5万人上升到2040年的76.8万人，以及2060年的85.5万人。婴儿潮一代的退休人员将面临缺乏固定收益养老金收入以及可能国家养老金上调幅度较小的问题。这应该有助于退休年龄人群的自主消费继续以比受挤压的工作年龄家庭更快的速度增长。 “我”的自主性支出更多地是由可预测的收入支撑，而非动用储蓄。如果继承、固定缴款型养老金和住房股权提取有助于家庭购买养老金年金，那么这种更稳定的收入流应该有助于维持这些支出模式。 然而，税收、照护成本以及子女经济支持正削弱着继承财富的流转。自2027年4月起，未使用的养老金账户将纳入继承税征收范围，零税率继承税免税额将冻结至2031年，晚年照护成本会降低遗产价值，且子女接受教育和住房的经济支持需求可能高于前几代人。继承效应也存在不均衡现象。不到三分之一的人预计会继承财富，最富有的五分之一人群获得重大财产转移的可能性大约是最贫穷人群的两倍，而租房者受益于继承财富的可能性较低。这意味着退休人员的消费机会集中在拥有高住房率的富裕地区。这印证了我们首份研究简报中提出的地域筛选标准。这也表明，这是一项10至20年的策略，而非永久性的措施。 对于具有合适投资周期的投资者而言，我们认为人口结构变化与财富转移的机制已足够成熟，足以证明围绕退休人群的自主消费主题进行布局是合理的，重点应放在富裕地区、以房主为主体的区域，这些区域是消费需求增长动力的主要集中地。