地产1-5月观察及数据点评：投资仍在下行，市场进入淡季

地产1-5月观察及数据点评 本报告导读： 房地产《第23周成交震荡，供求改善有利行稳致远》2026.06.07房地产《TOP100房企2026年5月销售数据点评》2026.06.02房地产《存量红利持续释放，升维发展提质增效》2026.05.31房地产《第22周成交震荡，《城市更新“十五五”规划》助力市场行稳致远》2026.05.31房地产《筑底向好，价值提升》2026.05.26 地产投资加速下行，符合此前判断，其他数据也仍在触底阶段，供给继续出清、需求有望改善的局面仍没变。 投资要点： 地产投资有加速下行的态势，和行业去库存、改善资金状况一致，预计仍然维持低位。地产投资同比增速在5月单月已经下降至-24.9%，相比于4月的-20.1%进一步降幅走阔，也较2025年全年的-17.2%走阔，和此前判断一致，投资仍然处于加速下行期，以换取资金层面的改善，考虑到目前的库存，预计仍将持续一段时间。和投资匹配的新开工面积同比增速也为-24.7%，尽管较上月降幅略微收窄2个百分点，但仍处于谨慎开工区间，和地产投资反应出来的现象一致。销售情况基本稳定，小幅回落，但远好于投资和开工。5月销售金额/面积分别同比-9.8%和-14.1%，远好于前端开支，房企现金流仍在好转中，风险进一步释放。需要注意的是，尽管去库存可以换来资金的好转，但若不考虑外部强刺激，待库存去化后，仍然需要前端补充土地以换来弹性，因此，土地市场依然是判断后续走势的核心变量，预计后续的销售仍然以稳定为主。 土地市场有所回暖需要区分价格和总量，总量的意义更大，目前仍在触底中。历史上，土地市场在总量和单价上总是同步的，例如，总价地王和单价地王的出现往往就是前后很短的时间差，但2021年以来的规律则有所转变。一方面，总价地王几乎没有，地块往往以小地块进行出让，以便于房企快速去化和回款，减少资金占用，另一方面，单价地王却偶有发生，因为小地块带来竞拍门槛的下降、和更好位置的土地，带来单价地王仍有出现。我们倾向于认为，从信用扩张角度，总量的意义更大，当前仍然处于触底的过程中。 AI基建暂未像老基建一样，带动经济全面扩张，且信用工具的使用也不如此前老基建期，对边际需求的带动还需要观察。市场曾预期AI造富带动边际需求增长，并能向其他领域扩散，但以上现象暂时还没有出现。取而代之是经济K型复苏特点更加明显。预计还需要AI基建动用更大的资金量、实物量，才能类似于此前地产基建所带来的扩散效应。本轮AI基建正处于加速增长中，市场的资源配置重新分配后，关注对经济带来的未来影响。 风险提示：不扩信用背景下，价格企稳压力仍在。 目录 1.2026年1-5月投资降幅扩大，销售额降幅缩窄..........................................32.2026年1-5月投资情况..................................................................................42.1.房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大.............42.2.新开工面积同比降幅扩大，竣工面积同比降幅缩窄............................43.房地产销售面积降幅缩窄，销售额同比降幅缩窄.......................................54.到位资金累计降幅扩大..................................................................................85.投资建议..........................................................................................................96.风险提示........................................................................................................10 1.2026年1-5月投资降幅扩大，销售额降幅缩窄 我们将2026年1-5月数据与2025年同期对比发现，2026年1-5月行业开发投资完成额较2025年同期下降16.2%；商品房销售额数据较2025年同期下降13.5%；开发资金来源较2025年同期下降19.0%；新开工面积较2025年同期下降22.6%。 2026年5月环比数据：不采取可比数据口径，2026年5月行业开发投资完成额较2026年4月环比增加2.19%；商品房销售额数据较2026年4月环比增加10.94%；商品房销售面积较2026年4月环比增加5.74%；开发资金来源较2026年4月环比下降1.84%；新开工面积较2026年4月环比增加14.22%；竣工面积较2026年4月环比增加5.00%。 2026年1-5月数据关注点：2026年1-5月房地产开发投资累计同比下降16.2%，降幅较2026年1-4月扩大2.5个百分点。2026年1-5月新开工同比下滑22.6%，与2026年1-4月跌幅扩大0.6个百分点。2026年1-5月竣工面积同比下降23.4%，较2026年1-4月跌幅缩窄0.6个百分点。2026年1-5月房企开发资金同比下降19.0%，较2026年1-4月跌幅扩大0.6个百分点。其中2026年1-5月国内贷款同比下降28.7%，个人按揭贷款同比下降28.0%，自筹资金同比下降13.0%。 2026年1-5月商品房销售面积同比下降10.8%，较2026年1-4月降幅扩大0.6个百分点。同期商品房销售金额同比下降13.5%，较2026年1-4月降幅缩窄1.1个百分点。从商品住宅分线销售数据来看：2026年1-5月一线、二线的销售面积、销售金额同比均下降且降幅缩窄，三四线的销售面积、销售金额同比均下降且降幅扩大。 2026年1-5月房地产开发投资同比降幅扩大，商品房销售额同比降幅缩窄。我们认为，“十五五”时期房地产将聚焦高质量发展，加快构建发展新模式，通过新房品质打造、库存加速消化、土地严格控制、保障体系完善等路径多层次优化住房供给，推动市场步入平稳健康发展区间。 2.2026年1-5月投资情况 2.1.房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大 2026年1-5月全国房地产累计开发投资为30356亿元，同比下降16.2%，降幅较2026年1-4月扩大2.5个百分点。2026年1-5月住宅开发投资23426亿元，同比下降15.6%，降幅较2026年1-4月扩大2.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为77.2%，较2026年1-4月增加0.2个百分点。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 2.2.新开工面积同比降幅扩大，竣工面积同比降幅缩窄 2026年1-5月，房屋施工面积54.88亿平方米，累计同比下降12.3%，跌幅较2026年1-4月扩大0.2个百分点。2026年1-5月房屋新开工面积1.79亿平方米，累计同比下降22.6%，跌幅较2026年1-4月扩大0.6个百分点。2026年1-5月房屋竣工面积1.41亿平方米，累计同比下降23.4%，跌幅较2026年1-4月缩窄0.6个百分点。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 3.房地产销售面积降幅缩窄，销售额同比降幅缩窄 2026年1-5月商品房销售面积3.13亿平方米，累计同比2025年下降10.8%，跌幅较2026年1-4月扩大0.6个百分点。2026年1-5月商品房销售额为2.94万亿元，累计同比2025年下降13.5%，跌幅较2026年1-4月缩窄1.1个百分点。2026年1-5月住宅销售额同比下降14.1%；办公楼销售额同比上升0.2%；商业营业用房销售额同比下降18.2%。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 从住宅口径的分线数据来看，2026年1-5月，一线城市商品住宅销售面积1077万平方米，累计同比下降1.8%；同期二线城市商品住宅销售面积5117万平米，累计同比下降16.6%；同期三四线城市商品住宅销售面积19833万平米，累计同比下降11.9%。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 2026年1-5月，一线城市商品住宅销售额4680亿元，累计同比下降9.9%； 同期二线城市商品住宅销售额8297亿元，累计同比下降16.2%；同期三四线城市商品住宅销售额12807亿元，累计同比下降14.8%。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 2026年1-3月，新房二手行情产生分化行情，且2025年重点城市小阳春行情演绎热烈，一线城市与二线城市的新房市场销售同比下行。随着4-5月进入淡季，重点城市销售开始上修，销售压力逐步释放。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 我们认为，三四线城市房地产市场前期下行较快，其新房销售面积或将来到缓慢下行区间。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 2026年5月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅较2025年4月扩大0.1个百分点，实现三个月环比正增长；二线城市新建商品住宅 销售价格环比下降0.1%，降幅与2026年4月持平；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅较2026年4月扩大0.1个百分点。2026年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降3.6%，降幅收窄0.1个百分点;其中新建商品住宅销售价格环比上涨的城市共有16个，较2026年4月增加2个城市。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 从销竣比情况来看，2026年1-5月销竣比数据为2.22。从待售面积来看，截至2026年5月末全国商品房待售面积为7.72亿平米，较2026年4月末减少619万平米，去化周期（按照12个月移动平均计算）为10.09个月，较2026年4月缩短0.03个月。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 截至2026年5月，35城月度可售面积为3.33亿平，较前期2022年1月高点减少0.49亿平，库存出清周期为29.47月，较前期2024年9月高点扩大5.53个月。分线城市来看，截至2026年5月，一线城市库存出清周期、二线代表城市库存出清周期、三四线代表城市库存出清周期分别为30.63个月、29.18个月、33.34个月。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 4.到位资金累计降幅扩大 2026年1-5月全国房地产资金来源总量达到3.28万亿元，累计同比下降19.0%，跌幅较2026年1-4月扩大0.6个百分点。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 从2026年1-5月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的14.88%，利用外资占比0.01%，自筹资金占比36.59%，其他资金占比48.52%。逐个数据分析，房地产资金来源中国内贷款2026年1-5月达到4875亿元，累计同比下降28.7%。2026年1-5月利用外资3亿元，累计同比下降82.1%。2026年1-5月自筹资金达到11985亿元，累计同比下降13.0%。个人按揭贷款属于其他资金范畴，2026年1-5月个人按揭贷款达到4066亿元，累计同比下降28.0%。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究