2018年1-10月地产宏观数据点评：销售投资双双下行，调控成效初显

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Summary] 报告摘要： 事件：国家统计局公布数据显示，2018年1-10月，商品房销售面积133,117万平方米，同比增长2.2%，商品房销售额115,914亿元，同比增长12.5%。全国房地产开发投资99,325亿元，同比名义增长9.7%。  销售：增速略降，量价齐升 2018年1-10月份，商品房销售面积累计同比增长2.2%，较1-9月下降0.7个百分点。我们认为，中西部三四线城市销售边际变冷而东部一二线边际回暖，棚改货币化收紧影响初显。我们认为未来销量形势仍有较强韧性，应重点关注东部地区特别是一线城市的销量回暖，下调全年销售面积增速预期至+1%~2%，销售金额增速预期至+9%~12%。  投资：高位趋稳，韧性仍足 2018年1-10月，全国房地产开发投资完成额99,325亿元，同比增长9.7%，增速比1-9月下降0.2个百分点，继续保持高位。我们预计，首先随着库存的继续低位去化，刺激开发商补库存的意愿，新开工面积增速上半年将继续回暖，其次考虑到2017下半年土地成交金额增速仍然较高但新年后开始下降，最后棚改贷款收紧，PSL投放缩量，维持投资增速三季度末开始平稳向下，全年+7%~9%左右增速的判断。  资金：持续回暖，融资与回款双双改善 2018年1-10月份，房地产开发企业到位资金同比增长7.7%，增速比1-9月回落0.1个百分点，显示房企资金面持续回暖。这表明房企融资与销售回款情况均有改善，有助于降低市场对于房企信用风险的担忧。  板块表现：估值见底，基本面持续向好 我们认为，在四季度一线房企业绩确定性提升，叠加房企融资情况改善修复市场对房企信用情况担忧，以及政策边际回暖的情况下，地产板块或将迎来整体的估值修复行情，看好业绩优良的行业一线公司的表现。  投资建议 2018年1-10月，房地产行业基本面仍然向好，销售增速微降，投资增速高位趋稳，资金情况持续改善，维持行业“推荐”评级。在监管不断趋严、资金成本上升、去杠杆政策效应逐渐显现的大背景下，一线房企在融资能力、拿地机会、开发销售能力上的优势日益凸显，行业集中度加速提升。建议投资者持续关注拥有资源禀赋优势的一线房企：保利地产、招商蛇口、万科A。 风险提示：房地产调控政策收紧；房地产销售不及预期。 [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深300走势比较 -28%-17%-6%4%15%17-0917-1218-0318-0618-09房地产沪深300 资料来源：Wind，民生证券研究院 [Table_Author] 分析师：杨柳 执业证号： S0100517050002 电话： 010-85127730 邮箱： yangliu_yjs@mszq.com 研究助理：由子沛 执业证号： S0100118010012 电话： 021-60878329 邮箱： youzipei@mszq.com 研究助理：王嵩 执业证号： S0100117080065 电话： 021-60876717 邮箱： wangsong@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.“地产解惑”系列之三：近几年市场的火爆是否透支了未来需求？ 2.区域与都市圈专题研究之三：三大问题解读成渝城市群 [Table_Title] 房地产 行业研究/动态报告 销售投资双双下行，调控成效初显 —2018年1-10月地产宏观数据点评 动态研究报告/房地产 2018年11月16日 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 [Table_Page] 动态研究/房地产 目录 一、行业宏观数据汇总 ...................................................................................................................................................... 3 二、销售：增速略降，量价齐升 ...................................................................................................................................... 4 三、投资：高位趋稳，韧性仍足 ...................................................................................................................................... 6 四、资金：持续回暖，融资与回款双双改善................................................................................................................... 7 五、房价：坚决遏制房价上涨 .......................................................................................................................................... 8 六、板块表现：估值见底，基本面持续向好................................................................................................................... 9 七、投资建议 ...................................................................................................................................................................... 9 八、风险提示 ...................................................................................................................................................................... 9 插图目录 ............................................................................................................................................................................ 10 表格目录 ............................................................................................................................................................................ 10 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 [Table_Page] 动态研究/房地产 一、行业宏观数据汇总 2018年1-10月，商品房销售面积133,117万平方米，同比增长2.2%，增速比1-9月回落0.7个百分点。其中，住宅销售面积增长2.8%，办公楼销售面积增长-10.5%，商业营业用房销售面积增长-2.8%。商品房销售额115,914亿元，同比增长12.5%，增速回落0.8个百分点。其中，住宅销售额增长15.0%，办公楼销售额增长-6.5%，商业营业用房销售额增长1.7%。2018年1-10月，全国房地产开发投资完成额99,325亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-9月回落0.2个百分点。其中，住宅投资70,370亿元，增长13.7%，增速比1-9月回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。 表1：房地产行业宏观数据汇总 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 表2：各都市圈宏观数据汇总（2018年1-10月，分城市月度数据滞后全国数据两周左右） 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 注：本报告中京津冀包含北京、天津、河北；江浙沪包含上海、江苏、浙江；珠三角包含广东；中原包含河南、湖北；川渝包含重庆、四川。 累计值占比累计同比相比上月变化百分点累计值占比累计同比相比上月变化百分点当月值当月环比当月同比当月值当月环比当月同比商品房销售面积（万平米）119,313100.0%2.9%-1.1133,117100.0%2.2%-0.716,83934.9%-3.6%13,804-18.0%-3.1% 其中：住宅103,47986.7%3.3%-0.8115,43286.7%2.8%-0.514,56534.0%-0.8%11,953-17.9%-1.3% 办公楼2,9492.5%-9.3%-3.03,2532.4%-10.5%-1.239938.0%-24.6%304-23.8%-20.7% 商业营业用房8,1106.8%-1.1%-2.99,0386.8%-2.8%-1.71,17241.1%-15.1%928-20.8%-15.9%商品房销售金额（亿元）104,132100.0%13.3%-1.2115,914100.0%12.5%-0.814,73632.8%6.7%11,782-20.0%6.3% 其中：住宅88,36484.9%15.6%-0.898,35584.9%15.0%-0.612,53331.9%11.0%9,991-20.3%9.9% 办公楼4,2244.1%-5.0%-1.74,6384.0%-6.5%-1.557047.6%-14.8%414-27.5%-19.6% 商业营业用房8,8818.5%3.0%-2.69,8818.5%1.7%-1.31,24132.3%-10.2%1,000-19.5%-8.7%房地产开发投资完成额（亿元）88,665100.0%9.9%-0.299,325100.0%9.7%-0.212,14614.2%8.9%10,660-12.2%7.7% 其中：住宅62,80670.8%14.0%-0.170,37070.8%13.7%-0.38,69213.3%13.3%7,564-13.0%11.9% 办公楼4,4095.0%-11.4%-1.04,9114.9%-12.0%-0.657214.8%-17.7%502-12.2%-17.1% 商业营业用房10,65012.0%-9.1%-0.611,88612.0%-9.2%-0.11,3202.8%-12.8%1,236-6.4%-10.3%房屋新开工面积（万平米）152,583100.0%16.4%0.5168,7541