房地产行业报告：城市更新进入规划落地期，房企拿地销售边际改善

发布时间：2026-06-01 房地产行业报告（2026.5.25-2026.5.31） 行业投资评级 强于大市|维持 城市更新进入规划落地期房企拿地销售边际改善 ⚫投资要点 城市更新进入“十五五”规划落地期，成为上周最大政策增量，短期有望撬动存量资产盘活，利好核心城市与高存地比民营房企的资产重估与项目周转。国务院印发《城市更新“十五五”规划》，提出改造50万套危旧住房、更新11.5万个老旧小区、改造4000个城中村、建设36.5万公里地下管网，带动地产与基建协同推进。短期“政策—交易情绪—指数反弹”机制仍在，持续性取决于后续基本面与项目落地的跟进。 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为219.56万方，本年累计新房成交面积为3419.36万方，累计同比-7.9%。30大中城市近四周平均成交面积为186.44万方，同比-1.5%，环比+8.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为63.88万方，同比+9.3%，环比+7.8%，二线城市近四周平均成交面积为85.42万方，同比+0.1%，环比+12.9%，三线城市近四周平均成交面积为37.13万方，同比-18.4%，环比+1%。上周14城商品住宅可售面积为7383.3万方，同比-7.24%，环比-0.38%，14城去化周期为19.17个月，其中一线城市去化周期为13.26个月。 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为269.72万方，本年累计二手房成交面积为4893.81万方，累计同比+2.6%。20城近四周平均成交面积为260.92万方，同比+16.8%，环比+6.6%。截至2026/5/18全国城市二手房出售挂牌量指数为1.5，环比-10.2%，挂牌价指数为142.91，环比-0.09%。 近期研究报告 《行业β仍受制于市场验证进度》-2026.05.26 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为53宗，成交住宅类土地数量为24宗，新增供应商服类土地数量为86宗，成交商服类土地数量为22宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.59，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.55。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为9137.75元/平方米，溢价率为10.38%，环比+3.02pct，成交商服类土地楼面均价为1939.5元/平方米，溢价率为5.64%，环比+4.12pct。 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.55%，沪深300指数上涨0.97%，房地产指数跑输沪深300指数2.52pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌3.25%，恒生综合指数下跌1.72%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.53pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为219.56万方，本年累计新房成交面积为3419.36万方，累计同比-7.9%。30大中城市近四周平均成交面积为186.44万方，同比-1.5%，环比+8.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为63.88万方，同比+9.3%，环比+7.8%，二线城市近四周平均成交面积为85.42万方，同比+0.1%，环比+12.9%，三线城市近四周平均成交面积为37.13万方，同比-18.4%，环比+1%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 上周14城商品住宅可售面积为7383.3万方，同比-7.24%，环比-0.38%，14城去化周期为19.17个月，其中一线城市去化周期为13.26个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为269.72万方，本年累计二手房成交面积为4893.81万方，累计同比+2.6%。20城近四周平均成交面积为260.92万方，同比+16.8%，环比+6.6%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2026/5/18全国城市二手房出售挂牌量指数为1.5，环比-10.2%，挂牌价指数为142.91，环比-0.09%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为53宗，成交住宅类土地数量为24宗，新增供应商服类土地数量为86宗，成交商服类土地数量为22宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.59，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.55。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为9137.75元/平方米，溢价率为10.38%，环比+3.02pct，成交商服类土地楼面均价为1939.5元/平方米，溢价率为5.64%，环比+4.12pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.55%，沪深300指数上涨0.97%，房地产指数跑输沪深300指数2.52pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌3.25%，恒生综合指数下跌1.72%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.53pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第11，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第13、第12。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：福星股份（+25.73%）、天健集团（+16.31%）、金融街（+5.46%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：建发国际集团（+5.38%）、中国金茂（+4.19%）、中国海外宏洋（+2.11%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：万物云（+7.51%）、越秀服务（+5.26%）、特发服务（+5.02%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通过独立判断并得出结论，力求独立、客观、公平，报告结论不受