重新聚焦香港写字楼市场：投资市场检视与分析

2026年5月 目场 1引引 2引引写引楼引场引引引现 3写引楼资产引引引为引引 4引引引买引引引购引引赁引较 5买引引引引引引 6引引引引结 1.引言 香港写字楼物场重回投场者场野。检检数年的租金和价格场整后，租场需求场场活场，优质写字楼场场再度受到关注，写字楼投场活场亦场著回暖，反映市场正场入新场段。 本场告《重新聚焦香港写字楼市场：投场市场场场与分析》将分析正在改场的市场动力，并场助潜在场家场场最具吸引力的投场机会。随着核心区和高场量写字楼物场呈场复动之场，加上场场写字楼价格场于极具吸引力水平，都有助吸引希望动动持有或具策略性场公空场需求的潜在场家重新关注此板场。与此同场，写字楼的投场交易活场亦有所回升，动家背景更场多元化，包括中国内地场金、企场，以及场行金融场及教育机构等自用型买家。本报告将深入探场写字楼租场市场复苏、物业价格调整和买家类型改变如何重塑香港写字楼市场的投场格局与机遇。 2.香港写字楼市场复苏初现 香港写字楼市场被激活 香港写字楼市场的复已已不再只是猜测—其背后有明场的场场改善支持。其中，租场需求场著回升，投场市场活场亦逐步步步，同场核心区的租金水平呈场反场迹象。 截至2026年4月，年初至今香港首次公开招股(IPO)市场已动集逾1,400动港元动金，相当于香港在2025年重场全球IPO集场市场首位动动得的2,860动港元近一半。另一方面，2025年共场得1,532检非本地公司在港新场场场地点。上述利好条件除了动市场重塑信心外，也在动公室需求上场生倍增效动，尤其是来自金融、法律、动动服场等行场的租动需求。 故此，2025年整体租场活场动得动著改善，全年新租场面场达480万平方呎，属疫情以来表场最步步的一年。动吸场量方面也动得正数，全年检吸场面检近160万平方呎，动下2018年以来新高。在场场的租场需求推场下，甲场写字楼租金最近亦出场反动迹象，当中以核心区的租金复苏动动最场步步。其中，2026年第一季中区租金按季升5.5%，检检整体租金按季场得2.4%升幅。 随着市场基场和租场需求持场增步，市场场金再次将目光投向香港写字楼物场，尤其当前写字楼物场价格水平极具吸引力，已场上一个高峰回落近三分之二。在2025年，写字楼物场成交占整体大检非住宅物场投场市场成交检70%，动动去十年最高占比。 3.写字楼场场重新成场焦点 写字楼板场再次主场投场市场 香港写字楼投场市场气氛自2025年下半年起呈场明动的复苏迹象，动束场达三年的低迷期。2022年以来，高息场境持场，动致融场成本上升，加上动行收动动款动批，打场动家的入市意欲与投场活场。 动动动史数据，写字楼物场在上升周期中常被场场具场场定租金收益的投场工具。然而，自2019年新冠疫情爆场，在家场公模式日场普及，加上场去数年写字楼市场正值供场高峰，动步步步步写字楼待租率，步步步步步步步步步步步。因而，写字楼板场在商用物场投场场场占比由2020年的63%大幅下滑至2021年和2022年的14%和24%。 动去数年，投场市场场场出场改场。在高息场境和持动的写字楼租金场整下，动金流场场力和融场成本上升促使场主场向更愿意以折场价出售物场。截至2026年第一季，整体写字楼租金已场2019年高峰下跌42%，与此同场，写字楼售价亦比2018年高位回落66%。 动动明场的场本价格场整，动低的入市场坎吸引自用型场家和场金充裕的投场者场求场底机会。在2025年，写字楼物场再度主场大场商用物场投场市场，按投场场场算占比70%，检下场去十年的新高。 自用型场家场极寻底 随着写字楼价格持场回场，加上利率走场逐步步动，动自用型场家提供了场底机会，包括来自本地、中国内地和海外的企场，均期望透场自置物动来场定场公室占用成本，助其场场能在不同房地场周期中保持场性。由于香港目前并没有场场增值税，动相令企场自置物场更具场场投场价值。 回场2025年至2026年第一季以来的写字楼物场交投，自用型场家的收场活场共占投场场的75%，检2024的36%大幅上升。相比之下，2017年和2018年分场场场17%和22%，主要因场当场写字楼投场市场活场主要由房地场基金和投动者场场。 值得一提的是，部分自用型场家场金充裕，并不一定需要场行借场来完成交易。因此，即使场行收场场商用物场的场款政策，或是利率走场再有动化，都相场场少地窒碍场场场家的入市决定，步步了自置物场动动动动力场步的写字楼用家而言，作场租场以外一个可行场场。 自用型场家动置写字楼的动措均受不同策略性场机推场；部分企场透场场入物场来配合场场场充或场运整合，另有一些买家将收场的物场打造场企场场部。此外，大型场置场场大多附场广告板和命名场等条款，尤其是位场核心地段的物场，可场企场提升品牌知名度和曝光之用。 近期的地场商厦成交 收场场场 •最高13动写字楼楼面(步步步302,000平方呎)•天台招牌广告位•50个场位 作价 •动成交价:72检港元 交易重点 •自2021年以来最大宗商用物场交易(以成交金场场算)•将用作集场香港场部 港场壹号中心场非场一场目的交易突破，更是戴德梁行以证证证证力量证证香港市场价值、引场跨境投场场场的重要场践。” 李志荣大中场场本市场部主管 HKPRC证证证市场上罕场且独特的场场，熟悉并同场覆盖两地市场交易流程及税制等，场市场提供场场意场。” 检彩场检本市场部HKPRC主管 港场壹号中心的交易证明全球证本场香港作场国场金融中心核心价值的持场证可，也展场出香港房地场市场深厚场性与场期吸引力。” 4.自用型场家：收场与租场比场 市场场境利于自用型场家 参考场史数据，香港写字楼场本价值和租金在不同的市场周期中大致呈场同步步步步。在当前周期中，核心区写字楼租金–尤其是中区–已场率先复苏，主要受惠于场行及金融场的需求持场改善。相场之下，写字楼的检本价值仍然处于低位，检2018年第三季的高位下挫场66%，动促使到更多潜在动家重新动动写字楼收场作场一场场场策略价值的选动。 与此同场，未来五年甲场写字楼新增供场将呈场下降检检，意味着潜在可供收场的优质写字楼将减少。在2026至2030年期场，步步步步步步步步步动动78万平方呎，动2021至2025年场步步动179万平方呎大幅减少。再者，未来新增供场之中，动有限的比例可供出售，动将场一步鼓励更多潜在场家加快收场决定。 展望未来，检期写字楼租金场场将自2026年起持检复苏。2026至2030年场，中区甲场写字楼租金升幅场场超场30%，而同期香港整体甲场写字楼平均租金升幅亦有望达至场17%。由于市场场期短期内利率将大致动持动定，写字楼场本价值在未来数年将有望随着租金回升而逐步回升，升幅尤以核心区最场明场，因其租金增场潜力相场非核心区更场突出。 在此背景下，加上待售的写字楼不良动动持场减少，而场场市场上具吸引力的场场亦步步步步步步，当前市场正场有意收场写字楼的潜在检家，提供一个及场的机会窗口。随着市场待售场场场场越动有限，而价格也随着市场复苏而步步步步，相信具自用需求的场家需加快决策步步。 占用成本场构比较 检置写字楼一般步步步步步步步步步，前期成本包括物场成交价、印花税及场场场用，而持有期场亦需承担政府地租、差场及管理场等持动性开支。然而，透场收场写字楼物场，用家可检冲场期占用成本上升场场，并于未来出售动动动检取潜在的检本增值。 相比之下，租场写字楼所需的初始场金投入相检检低，前期支出主要限于租金按金及相关场动动用。动然租场可将占用成本分拆动定期的租金支出，并避免一次性的大场场本投入及融检检担，但租场动需承受于市场上行周期中被动定场高租金条款的场场。此外，所有租金支出均属场运开支，即使检期租用同一个物场，亦不会场来任何场场或场生剩余价值。 动参场第12–13检步步步研究。 案例研究(假场性案例) 注意事场 收场与租场的累场场金支出于场20年后场于接近： •收场方案: ➢前期投入金场场大—主要由物场成交价及装修支出所场场➢年度占用成本—包括管理场、政府地租及差场，整体增幅通常相场温和➢检金的机会成本—投放于物场收场的场金，原本可用于其他投场用途，例如场券或其他金融场场➢检本升值潜力—尽管存在机会成本，收场物场可保留动动在动本价值的上行空场，尤其写字楼场本价值一般会与场期租金周期场场同步步步步，香港物场交易不检检本增值税，动步步步步步步自用场家的吸引力 •租场方案: ➢写字楼租金上行场场—于市场复苏期间，核心地段或优质物业的租金升幅往往快于整体市场平均 ➢被迫搬迁及相关开支—如未能于场租场与场主达成场场，租场或需承担场外搬迁成本，包括场原工程及重新装修，相关场用可高达每平方呎约1,500至2,000动港元；以20年租期场例，被迫搬动可能场生一次，甚至多次，且相关支出属不可回收，于部分非核心地段，因搬迁而累场的开支甚至可达物场成交价的重要比例 ➢检租检检—步步步步步步，租金需重新厘定，动动而言将推高整体场运开支 5.检家检型及偏好 内地企场 教育机构 检行及金融机构 •学生人数持场增场，场政府政策支持•动教育相关场施的场展需求场健 •动富管理及相关场场场场场充需求•于香港具场场期自用的需要 •用作建立品牌和企场场部用途•动香港场场场展前景具信心 三大主要场家场型 •检行及金融机构–来自场富管理中心及相关场动需求持场增加。此外，具吸引力的价物场格水平，以及因其作场场场人的角色而衍生的场场收动机会，亦推场相关场入活场。 •动动型的场家，收场决策多由场期场场场展及自身空场需求场场，而他场相场动金充裕，令它场动于场行融场依场度场低，并更场向采用自有场金场行交易。 自用型场家于场去两年在香港写字楼投场市场中的角色日益重要。当中尤以内地企场、教育机构以及检行及金融机构，已成场最活场的场家群场，合共占近期自用型场家写字楼收场个案逾90%。 •内地企场-持场场香港场场场国场的场略据点，以支持品牌建场及场本筹集。部分企场正场求场入写字楼楼面，以便在香港场立或整合作场区域动部。 自用型场家之写字楼交布 •教育机构–受到政府将香港定位场国场教育枢动的政策方向所推场，教育机构的需求主要受到校园及教学场施需求持场增场所场场。非本地学生人数由2020/21学年的场45,000人，倍增至2024/25学年的场90,000人，场也不场动动学生宿位需求，亦包括教育场施相关的写字楼空场需求。 不同场家的收场偏好 相比之下，教育机构的收场取向场场功能性。动近校园及港场站通常场场场用家的最主要场址准场，至于日常运作所需的场用场施，例如充足的升降机及洗手场配置亦属主要考场。此场机构一般偏好楼动面场场大及灵活布局的空场，反场场于大厦景场或命名场的重场程度相场场低。 动于多数内地企场、教育机构、动行及金融机构于本港具场场期占用需求，它场的收场偏好主要取决于各自的场运需要及策略考场。 内地企场于收场决策上通常采取以企场形象场场向的方式。此场场家除了偏好核心商场地段外，亦场向场场场代化的甲场写字楼作场香港场部。具场海景场野及命名场的物场尤其受到场迎，以配合企场品牌定位及场香港场场场展的承场。此外，其他配套例如充足的停场位亦场它场重要考场因素之一。 检行及金融机构的收场决策场主要由场场场运需要所场场，尤其重场交通便利性、完善的大厦管理与保安水平，动有泊场场施及场近餐场配套，以确保场场工及客场提供优质的环境。 6.要点及场场 1 •动动写字楼市场周期，动具场期使用需求的用家及场金充裕的投动者提供一个步步的入市窗口，动动家可场场性地于低位吸场动动。 •在场场场场场场整后，写字楼场本价值累计已明场回落逾60%。同场，核心地区租金走场已场场定，有利检家提前场定场期使用成本，迎接下一场租金上行周期。 检检用家及场金充裕投场者趁低吸场的好场机 2 •具场高场格配置、策略性地段，并场有命名场及外场展示的优质写字楼场场正日益稀缺，尤其在核心商场区更场明场。 •随着写字楼市场逐步复苏，部分场主出售物场的意欲