核心观点与关键数据
- 经济概览：2017年第一季度，香港经济表现理想，本地生产总值年增长4.3%，出口量年增长10.3%，私人消费开支年增长3.7%，失业率维持在3.2%的低水平，消费物价指数平稳。
- 市场概览：中区甲级写字楼第二季度每月平均租金按季上升2.9%，达到每平方呎126港元的新高，主要受中区超甲级区域租金上涨推动。租金增长主要由内地大型企业扩张需求驱动，如海航集团租用交易广场三座93,600平方呎，华融集团扩租太古广场二座18,700平方呎。中区甲级写字楼待租率从第一季度的2.8%降至第二季度的2.2%。
- 区域表现：中区以外地区租务成交表现良好，铜锣湾的利园三期受益显著，已签约环球顾问企业和两间区域银行共79,000平方呎。部分租户选择非核心区或非甲级大厦，如AXA安盛租用南湾中心52,700平方呎，黛安芬集团搬至九龙湾新活化工廈项目新明大廈。香叶道41号净吸纳量最高，半政府机构承租63,000平方呎。
- 港岛南区：整体待租率从第一季度的14%降至9.3%，净吸纳量141,000平方呎，较上季度减少。
- 市场展望：预计企业搬迁至非核心区的步伐加快，中区全年租金将上升5-8%，因待租率持续偏低且2022年前无新供应。九龙东今年下半年将有180万平方呎甲级写字楼新供应，业主面临压力。未来成交主要集中在新落成的甲级写字楼，如某环球保险公司可能预租鰂鱼涌即將落成的写字楼项目。
研究结论
- 中区甲级写字楼市场租金持续上涨，待租率低，未来供应有限，预计租金将继续增长。
- 九龙东新供应将带来竞争压力，非核心区需求增加，企业搬迁趋势明显。
- 各区域表现分化，中区核心区租金高位运行，中区以外及非核心区受益于企业搬迁和新项目。
