在香港房地产市场的机遇与资产重新评估预期

股权研究报告 物业 在香港房地产市场的机遇与资产重新评估预期 物业发展 物业服务 超重 (Maintain) 超重 (Maintain) 分析师CHENShen SACNo.S0570519010002chenshen@htsc.comSFCNo.BIO834+(86)2128972228 华泰研究 2025年5月28日│中国（大陆）主题 香港房地产市场将在多重因素下实现稳定。 在全球去美元化的初期阶段，香港——作为亚洲最具流动性的离岸市场之一——根据我们的观点，正面临资产再评估。我们认为，香港房地产市场经过一段较长时间的调整后，现已进入关键性的稳定和复苏阶段。尽管短期库存消化压力仍然存在，但多重积极因素预计将推动香港房地产市场改善，包括潜在的人民币升值 、香港股市的财富效应、全面的政策宽松、利率下降以及中国内地的持续人才流入。值得关注的两类资产复苏表现：1）香港住宅市场的交易量和价格预计将从2025年下半年开始趋于稳定并反弹。2）商业资产可能受益于情绪改善、消费复苏和 租金增长。我们对本地香港开发商和商业运营商的估值复苏持乐观态度，并建议 行业表现 房地产开发 关注港铁公司（MTRCorporation），该公司拥有充足的土地储备和沿港铁线路的 物业服务 (%) 高品质商业资产。 29 14 (1) (16) (31) CSI300 历史回顾：香港股市通常引领地产周期 通过回顾自2003年以来恒生指数（HSI）三轮牛市及其与香港房地产市场交易量和价格的联系——具体包括SARS后的经济复苏期（2003-2007）、量化宽松驱动的刺激周期（2009-2015）以及宏观/流动性改善周期（2016-2018）——我们发现恒生指数上涨通常先于房地产交易量和价格的反弹。在交易量方面，私人住宅交易的6个月移动平均年增长率滞后于股市转折点约5-7个月，而房价复苏则滞后约8-11个月。在宽松流动性时期，从股市到房地产的传导时间会缩短。我们认为，自2024 May-24Sep-24Jan-25May-25 来源：万得，华泰研究 股票推荐 TP(Local 公司CodeCurrency)评级 年9月以来，恒生指数已上涨33%，持续的估值复苏和改善的市场活动值得密切关 MTRCorporation66HK 29.50OW 注，因其可能对香港房地产市场产生潜在的引领作用。 注：OW是OVERWEIGHT的缩写。来源：公司数据，华泰研究估算 2024年香港房地产市场：交易结构性改善。 自2024年以来，香港房地产市场因全面政策宽松而出现结构性改善。2024年全年 ，香港私人住宅交易量/值同比分别上升25%/18%，双双创下三年新高。尽管交易活动有所增加，但由于新增供应集中、持续的高利率环境（2024年）以及宏观经济不确定性，整体平均价格仍承受压力。因此，已售未售库存的消化期仍超过20个月，且平均价格已连续38个月同比下跌（截至2025年3月）。高利率环境和高库存仍是香港住宅市场的主要挑战。然而，自2025年5月初以来，HIBOR迅速下降，标志着港元流动性进一步放松。这已在短期内部分缓解了高利率问题，未来应更加关注库存消化速度。 香港房地产市场面临多重改善机遇。 尽管完全复苏仍然面临挑战，我们看到了多个支持香港房地产市场改善的机会：1)人民币升值驱动的资产重估。更强势的人民币对港币可能支持香港的再通胀，并推动资本从中国大陆流向香港房地产和其他香港资产。2)香港资本市场日益增长的活力可能产生财富效应，对本地房地产市场产生积极影响。3)近期流动性的逐渐放松正在改善利率环境。鉴于HIBOR与香港房价的负相关性，以及“购房-租房”差距的扩大，投资吸引力正在增加。4)类似高端人才计划的移民方案在过去两年已引进18万新移民，改变了人口趋势从 从衰退转为增长，这有望在潜在的住房需求下稳定房地产市场。5)房地产政策已回到2009年之前的水平，我们相信港府仍有进一步支持的余地，包括但不限于增强抵押贷款融资、税收、租金以及供给侧政策。综合来看，这些积极因素预示着香港房地产市场将在2025年下半年逐步稳定。我们预计2025/2026年香港私人住宅交易量将同比增长3/5%，价格将上涨0/3%。 风险：香港房地产市场的复苏速度低于我们的预期；HIBOR短期反弹。 图1：股票推荐 收盘价目标价市值（百万） EPS(RMB) PE(x) 公司Code评分(LC)(LC)(LC) 2024 2025E2026E2027E 2024 2025E2026E2027E MTRCorporation66HKOW 26.4029.50164,3352.543.253.402.0410.418.117.7712.96 注：OW是OVERWEIGHT✁缩写，LC是当地货币✁缩写；数据截至2025年5月23日来源 ：彭博，华泰研究估计 图2：我们关于关键股票推荐最新观点 公司我们✁最新观点 MTR对于2024年，港铁公司录得收入60.0亿港元（+5.3%）；归属母公司净利润同比增长103%至15.8亿港元，超出我们✁预期预估公司HKD12.8亿，主要由于公司房地产发展项目✁利润确认速度超出我们✁预期；经常性利润 (66HK)企业同比增长68%至72亿港元，符合我们预期✁71亿港元。董事会已提议全年每股派息1.31港元。 份额（同比持平，符合我们✁预期），这意味着股息收益率为5.0%。我们预计住宅房地产交付量将在2025-2026年达到峰值。 ：该公司表示，计划升级现有铁路基础设施并新建线路，预计2025-2027年✁资本开支为908亿港元。我们认为截至2024年底✁32%净债务权益比应足以维持其渐进式股息政策。增持。 我们预计2025/2026年归因净利为203亿港元，并推出了2027年归因净利✁127亿港元预测，随着 预期家庭配送业务在那时将同比下滑。我们✁基于SOTP（_streamlinedoperationaltargets_）✁目标价是港元29.5。我们使用DCF（DiscountedCash ：零售商业业务（WACC：7.9%；期末增长率：保持不变为3%），投资性房地产✁资本化方法（资本化率：5.5%（保持不变），以及房地产开发业务✁净资产值（NAV）。我们对上述各部分✁总额应用20%✁折扣（保持不变），以进行核算。其多元化业务。(我们✁MTR公司最新报告日期为2025年3月9日。) 风险：资本性支出超出预期；零售租金跌幅超出预期；房地产市场疲软超出预期；税收风险。Source:Bloomberg,HuataiResearchestimates 风险 香港房地产市场复苏速度不及预期：市场仍处于疲软✁复苏阶段，交易量有所反弹，但价格持续下跌。鉴于中美关系✁不确定性以及香港宏观经济复苏✁不确定性，香港房地产市场复苏有可能低于我们✁预期。 HIBOR短期反弹：鉴于香港与美国✁联系汇率制度，HIBOR在长期内受美联储货币政策影响。尽管在“强边可兑换承诺”下HIBOR近期迅速下降，但美国降息路径仍存不确定性。HIBOR✁潜在反弹可能推高抵押贷款利率，并对房地产市场交易活动产生影响。 免责声明 分析师认证 我/我们，陈Shen，特此证明本报告中所述观点准确反映了分析师本人/们对相关证券或发行人✁个人观点；并且分析师✁薪酬中任何部分，过去、现在或将来，均未直接或间接地与报告中包含✁具体建议或观点相关。 通用免责声明和披露声明 本研究报告由华泰金融控股（香港）有限公司（以下简称“华泰金融控股”）编制。本报告信息严格保密，仅向接收人提供。本报告旨在为华泰金融控股、其客户及相关公司使用。任何其他人士仅因收到本报告，并不视为本公司✁客户。 本报告基于华泰（以下简称“Huatai”，包括华泰及其关联公司）据信可靠且公开可获得✁信息编制，但华泰及其关联公司不对此类信息✁准确性或完整性作任何保证。 此处所包含✁意见、评估和预测仅反映发布日期时✁观点和判断。华泰可能在不同时间发布包含与本文所述不一致✁观点、评估和预测✁研究报告。此处所述证券或投资工具✁价格、价值及投资回报可能波动。过往业绩并非未来业绩✁指引，未来回报并不保证，且可能发生原始本金损失。华泰不作保证本报告中✁信息保持最新。本报告中包含✁信息可能未经通知由华泰进行修改，投资者必要时应关注此类更新或修改。 HFHL并非美国金融业监管局（“FINRA”）成员机构，HFHL✁研究分析师亦未在FINRA注册/获得研究分析师资格。 虽然华泰已尽一切努力确保本报告内容客观公正，但本报告中✁观点、结论和建议仅供参考，不构成任何证券或金融工具✁购买或出售要约或邀请，且在任何此类要约或邀请构成非法✁司法管辖区内均不构成要约或邀请。此类观点和建议旨在提供个人投资建议，并不考虑任何特定个人✁具体投资目标、财务状况和特殊需求。投资者应充分考虑自身特定情况，充分理解并使用本报告内容，但本报告内容不应被视为投资决策✁唯一依据。华泰及报告作者在任何情况下均不对因使用或依赖本报告或其内容而产生 ✁任何直接、间接或后果性损失或损害承担责任。任何书面或口头承诺分享任何证券投资✁收益或损失均视为无效。 除非另有说明，本报告中引用✁数据代表历史业绩，不应将其作为未来收益✁指引。华泰不承诺或保证任何未来收益✁实现。报告中✁预测基于相应假设，任何假设✁变化可能显著影响预测回报。 华泰证券以及本报告✁作者据其所知，在本文所述✁证券或投资工具方面不存在任何法律禁止✁利益。在适用法律➴许✁范围内 ，华泰证券可能持有或交易本文所述公司✁证券，并可能为这些公司提供投资银行业务、财务顾问或其他相关金融服务，或与其进行业务洽谈。 基于不同✁假设、标准或采用不同✁分析方法，华泰证券✁销售人员、交易员或其他专业人员可能以口头或书面形式表达与本报告观点和建议不一致✁市场评论和/或交易意见。华泰证券无义务更新本报告。华泰证券✁资产管理、自营及其他投资服务部门可 ✃立做出与本报告所表达✁观点或建议不一致✁投资决策。投资者应考虑华泰证券和/或其相关人员可能存在潜在✁利益冲突，从而可能影响本报告中观点✁客观性。投资者不应将本报告视为其投资或其他决策✁唯一依据。相关具体披露内容包含在本报告✁末尾。 本报告不适用于任何地区、国家或其他司法管辖区✁机构或个人投资者，因发送、发布或使用本报告，将导致华泰证券违反当地法律法规；或使华泰证券受到相关法律法规✁约束。 本报告✁版权专有归属于HFHL。任何组织或个人均不得以任何方式，如复制、再现、出版、引用或未经HFHL书面同意将（全部或部分）重新分发给他人✁方式侵犯HFHL✁版权。若HFHL同意引用或分发，则必须在➴许✁范围内使用，并在分发前获取✃立 ✁当地法律意见以符合相关法律法规，并注明来源为“华泰香港研究中心”。不得作出任何与报告原意不符✁引用、删除或修改。HFHL保留对相关侵权行为采取法律行动✁权利。本报告中使用✁所有商标、服务商标和标记均为HFHL✁商标、服务商标和标记 。 中国，香港 在香港，本研究报告由HFHL制备及分发，该公司受香港证券及期货事务监察局监管，是华泰国际金融控股有限公司（华泰国际金融控股有限公司）✁全资子公司，而华泰国际金融控股有限公司为华泰证券股份有限公司✁全资子公司，华泰证券股份有限公司为依据中华人民共和国公司法设立并承担有限责任✁股份有限公司，其中国公司名称为“华泰证券股份有限公司”。本研究报告仅限香港证券及期货条例及其附属法规中定义✁机构及专业投资者使用。香港本报告✁接收方如需就本报告产生或与之相关✁任何事宜，可联系HFHL。 重要港监管披露 •HFHL没有受雇或与其有关联✁个人担任任何公司或发行人✁职务 ：其研究覆盖范围。•请参阅HFHL官方网站https://www.htsc.com.hk/stock_disclosure上列出✁重要披露内容。请参阅以下部分中✁其他重要披露内容重要美国监管信息披露. 美