景业名邦集团控股有限公司年报

（於開曼群島註冊成立的有限公司）股份代號：2231 公司簡介 景業名邦集團控股有限公司（股份代號：2231）於2019年12月5日在聯交所上市。 景業名邦集團是一家中國物業開發商、營運商及物業管理服務供應商。於廣東省、海南省、雲南省、江蘇省及湖南省設立營業據點，並營運四大主營業務，即(i)物業開發及銷售、(ii)酒店營運、(iii)物業管理及(iv)商業物業投資。於2025年12月31日，本集團土地儲備的總建築面積達約3.50百萬平方米。 本集團堅持「生態人文地產發展商」的定位。依託我們選定項目地點的自然資源、獨有的景觀風貌特色及深厚的文化，建造我們認為真正適宜買家居住的房屋及社區。 目錄 2公司資料4主席報告8管理層討論與分析14土地儲備20董事及高級管理層履歷25董事會報告47企業管治報告72獨立核數師報告75合併全面收益表76合併財務狀況表78合併權益變動表79合併現金流量表80合併財務報表附註177五年財務摘要179詞彙 公司資料 董事會石禮謙先生（主席）（於2025年6月6日獲委任） 股份過戶登記總處 核數師 長青（香港）會計師事務所有限公司執業會計師及公眾利益實體核數師（於2025年11月28日獲委任） Conyers Trust Company (Cayman)LimitedCricket Square, Hutchins DrivePO Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 公司秘書 衞靜心女士 陳思銘先生（主席）（於2025年3月28日辭任）劉華錫先生（副主席）ZHENG Catherine Wei Hong女士吳新平先生（於2025年6月30日辭任）余嘉鳳女士（於2025年6月30日獲委任） 香港股份過戶登記處 授權代表 陳思銘先生（於2025年3月28日辭任）劉華錫先生（於2025年3月28日獲委任）衞靜心女士 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716號舖 馬清楠先生梁翔先生胡偉亮先生 主要往來銀行 恒生銀行有限公司創興銀行有限公司東亞銀行有限公司中國工商銀行廣東省分行 註冊辦事處 審核委員會胡偉亮先生（主席）馬清楠先生梁翔先生 Cricket SquareHutchins Drive, PO Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 公司網站 薪酬委員會 梁翔先生（主席）馬清楠先生胡偉亮先生劉華錫先生 www.jygrandmark.com 香港主要營業地點 香港九龍九龍灣啟祥道17號太豐匯11樓1101室 提名委員會 馬清楠先生（主席）梁翔先生胡偉亮先生劉華錫先生余嘉鳳女士（於2025年8月27日獲委任） 中國主要營業地點及總部 中國廣東省廣州市南沙區豐澤東路106號（自編1號樓）X1301-C4884 法律顧問 關於香港法律：姚黎李律師行 關於中國法律：競天公誠律師事務所 關於開曼群島法律：康德明律師事務所 上市資料 本公司普通股（股份代號：2231）於聯交所主板上市。 財務日誌 中期業績公告全年業績公告股東週年大會 2025年8月27日2026年3月31日2026年5月28日 暫停辦理股份過戶登記手續及其他重要日期 本公司將於下列期間暫停辦理香港股份過戶登記手續： 遞交股份過戶文件的最後期限：2026年5月22日（星期五）下午4時30分暫停辦理香港股份過戶登記手續期間：2026年5月26日（星期二）至2026年5月28日（星期四）（包括首尾兩天） 為符合出席股東週年大會及於會上投票的資格，所有已填妥的過戶表格連同股票，必須不遲於遞交股份過戶文件的有關最後期限前送達本公司的香港股份過戶登記分處香港中央證券登記有限公司（地址為香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716號鋪）以辦理登記手續。 股東週年大會 股東週年大會將於2026年5月28日（星期四）舉行。股東週年大會通告將載於本公司將連同本年報一併寄發予股東的通函內。股東週年大會通告及代表委任表格亦將於本公司網站(www.jygrandmark.com)及聯交所網站(www.hkexnews.hk)刊發。 寄發公司通訊資料 本年報的中英文版本可於本公司網站(www.jygrandmark.com)及披露易網站(www.hkexnews.hk)內瀏覽。本公司將於本年報刊發當日，以電郵或郵遞方式（僅限於本公司並無股東的電郵地址或股東提供的電郵地址無法使用的情況下）向股東發出本年報網站版本的中英文版刊發通知。 除非股東特別要求，否則本公司不會向股東寄發本年報的印刷本。 主席報告 致各位股東： 本人謹代表景業名邦集團控股有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」，股份代號：02231）董事會，提呈本集團截至2025年12月31日止年度（「年內」或「本年度」）之主席報告，闡述本集團之經營回顧與未來展望。 年內回顧與經營概況 2025年，中國房地產市場持續處於轉型升級的關鍵階段。市場呈現結構性分化，核心城市展現出較強韌性，而部分非核心區域則持續面臨挑戰。在此複雜的行業環境下，本集團業務無可避免地受到波及。年內，本集團位於非核心城市的房地產開發業務面臨銷售去化與資金回籠的雙重壓力，酒店業務亦因行業競爭加劇及物業進入維修周期而面臨經營挑戰。整體而言，本集團於年內遭遇了顯著的經營壓力。 主席報告（續） 面對逆境，董事會及管理層堅守崗位，沉著應對，始終以保障所有持份者權益為核心。本集團嚴格遵循「穩經營、保交付、控風險、重協同」之指導方針，全力確保企業穩定運營，並在以下關鍵領域取得階段性進展： 未來展望與戰略重心 展望2026年，預期行業調整仍將持續。本集團視之為化解風險、修復根基、重塑未來的關鍵一年。我們將緊跟國家「穩中求進、以進促穩」的政策導向，以極大的決心和務實的舉措，聚焦以下核心工作，推動集團逐步重回穩健發展軌道： 1.堅守交付底線，兌現客戶承諾： 本集團將項目竣工交付置於首位，年內成功完成交付建築面積約91,967平方米，共計960套住宅單位，切實履行了對客戶的責任，有力維護了企業品牌信譽。 1.全力達成債務重組：此為當前首要任務。我們將加快與主要債權人及專業顧問的協商，致力於制定並落實一個公平、可行且能兼顧各方利益的解決方案，從根本上消除對本集團持續經營的重大不確定性。 2.創新營銷策略，加速資產週轉：本集團積極探索多元化銷售渠道與策略，致力於加快存量物業去化，以期改善經營性現金流狀況。 3.積極管理債務，尋求長遠解決方案： 本集團正持續、主動地與相關金融機構及債權人進行建設性磋商，積極推進借款展期及債務重組事宜，以期優化財務結構，化解流動性風險。 2.盤活存量資產，優化資產結構：本集團將審慎評估並通過資產處置、合作開發等多種方式，積極盤活存量資源，提升資產回報，以期改善本集團的資產負債狀況與財務健康度。 4.推行精益管理，降本增效：本集團全面實施成本控制，壓縮非必要開支，並持續優化組織架構與項目管理流程，旨在提升整體運營效能。 3.持續強化管治與透明度：我們將進一步完善企業管治、內部控制及風險管理體系，確保合規經營，並以更透明、更及時的信息披露，致力於重建資本市場與所有持份者對本集團的長期信心。 致謝 最後，本人謹代表董事會，向在艱難時期依然給予我們信任與支持的各位本公司股東，致以最誠摯的感謝。同時，亦衷心感謝全體員工的辛勤付出與堅守，以及我們的客戶、業務夥伴、金融機構與各級政府部門一直以來的理解與協助。前路雖充滿挑戰，但本集團上下將團結一致，以堅韌的意志與務實的行動，全力克服當前困境，矢志為所有持份者創造與守護長期價值。 董事會主席 石禮謙 香港，2026年3月31日 管理層討論與分析 業務及財務回顧 我們的收益指來自中國的(i)物業開發及銷售；(ii)酒店營運；(iii)物 業 管 理； 及(iv)商 業 物 業 投 資 的 合 併 收 益 。 於2025年，本集團的收益為人民幣559.1百萬元（2024年：人民幣3,426.7百萬元），同比下降83.7%。 於2025年，本集團（包括其合營企業及聯營公司）的合約銷售總額約為人民幣266百萬元，較2024年的人民幣470.5百萬元減少43.5%。相應合約建築面積約為59,000平方米，較2024年的約51,000平方米增加15.7%。儘管合約建築面積較2024年全年增加15.7%，但平均售價大幅下跌，導致2025年的合約銷售總額大幅減少。 我們專注於開發配套舒適便利生活環境的優質住宅物業。於2025年，本集團來自物業開發及銷售業務之收益錄得減少85.6%，由2024年的人民幣3,323.3百萬元減少至2025年的人民幣478.4百萬元，佔本集團收益總額的85.6%。收益減少乃由於已交付總建築面積減少及已確認平均售價下降為每平方米人民幣5,162元（2024年：每平方米人民幣14,003元）。 於2025年，本集團的已確認收益為人民幣559.1百萬元，較2024年的人民幣3,426.7百萬元同比大幅下降83.7%。經營虧損為人民幣361.2百萬元，而2024年的經營虧損為人民幣23.6百萬元。年內虧損為人民幣526.8百萬元，而2024年的年內虧損為人民幣132.6百萬元。 下表載列截至2025年及2024年12月31日止年度我們按地理區域劃分的物業開發及銷售收益明細。 酒店營運 除物業開發及銷售外，我們亦在我們的酒店營運業務下經營廣州卓思道溫泉度假酒店及卓思道悅舍。於2025年，本集團來自酒店營運之收益為人民幣30.7百萬元，較2024年的人民幣58.6百萬元減少47.6%。該下降趨勢的主要原因是於2024年11月關閉卓思道酒店。作為酒店業務的重要組成部分，卓思道酒店的關閉對整體酒店營運收益產生直接影響。 於2025年，本集團扣除已竣工待售物業及在建物業撥備淨額前毛利為人民幣37.3百萬元，較2024年同期的人民幣500.5百萬元減少92.5%。本集團扣除已竣工待售物業及在建物業撥備淨額前毛利率由2024年同期的14.61%下降至6.67%。 於2025年，本集團來自物業開發及銷售的扣除已竣工待售物業及在建物業減值虧損前毛利率由2024年的15.1%下降至10.0%。該下降乃主要由於中國房地產行業銷售趨勢疲軟，為加快銷售步伐，2025年已確認平均售價降低所致。 物業管理 我們亦從為住宅物業的購買者提供的物業管理服務中獲得收入。於2025年，本集團的物業管理服務收益達人民幣49.4百萬元，較2024年的人民幣42.3百萬元增長16.8%，乃主要由於在管物業的總建築面積穩定增長所致。 根據按城市計算的扣除已竣工待售物業及在建物業撥備淨額前毛利率予以分析，按收益排名前三名的城市包括廣州、株州及南京，其實現的扣除已竣工待售物業及在建物業撥備淨額前平均毛利率為9.7%，且該三個城市的收益佔我們於2025年物業開發及銷售收益總額的80.5%。 商業物業投資 於2025年，本集團之商業物業投資收益為人民幣0.64百萬元，較2024年的人民幣2.5百萬元同比減少74.4%，該降幅乃主要由於出售投資物業，導致所出租的出租物業減少。 於2025年，本集團按照當前售價及其他相關市況對物業項目可變現淨值進行重新計量，並計提已竣工待售物業及在建物業撥備淨額撥備人民幣163.7百萬元（2024年：人民幣154.5百萬元）。 本集團的銷售成本主要指與本集團物業開發活動直接相關的出售物業成本，以及就其他業務產生的成本。於2025年，本集團的銷售成本為人民幣521.8百萬元，較2024年的人民幣2,926.2百萬元減少82.2%。銷售成本顯著減少與2025年交付物業減少的趨勢相符。 管理層討論與分析（續） 我們的銷售及營銷開支主要包括佣金費用、廣告成本、僱員福利開支及其他雜