新券定价：中航北京昌保租赁住房REIT

衍生品研究 新券定价——中航北京昌保租赁住房REIT 政府配租，北京第二只租赁住房REIT 2026年4月13日 衍生品研究/事件点评 投资要点： 中航北京昌保租赁住房REIT（180503.OF） 北京第二只租赁住房REIT，2026年4月8日认购。产权类保障性租赁住房，存续期62年，发售规模4亿份，募资总额9.268亿元。 底层资产是位于北京昌平未来科学城的三个公租房项目——滟澜新宸、国瑞熙院和未来融尚家园。三项目合计提供1394套公租房，总可出租面积约10.54万平方米。最早的滟澜新宸项目于2017年11月投入运营。原始权益人昌平保障房公司还持有并运营12个人才公租房、轮候公租房、保租房项目，面积合计逾65万平方米，未来扩募空间大。 发行情况及发行估值 网下有效认购倍数434.92倍，机构认购火爆，发行价2.317元/份，居询价区间2.09-2.318元的99.56分位 相关报告 中核集团首单，和田地区最大水电项目-新券定价——华夏中核清洁能源REIT2026.1.23大湾区高标仓，全球物流巨头布局中国REITs-新 券 定 价— —华 夏 安 博 仓储REIT2025.11.10东北首只公募REIT且民营背景-新券定价——沈阳软件园REIT2025.10.10 评估机构深圳戴德梁行，评估价值8.20亿元，折现率5.25%，低于已上市保租房REITs普遍位于6.0-6.5%的折现率，发行价对应P/NAV1.13x。 2025.1-9月租金收入3391万元，EBITDA2770万元。2025.10-12月和2026年可供分配金额预测分别849.79万元（全年）和3439.61万元元，年化派息率分别4.11%和4.15%。发行价对应年化派息率3.64%和3.67%，对应26.94x2026EP/FFO。 新券二级市场估值推导 已上市保租房类REITs共8只，保租房兼具政策安全垫和稳定现金流，是低利率环境下的稀缺资产。最新平均P/NAV1.40倍，P/FFO36.69倍，派息率TTM2.71%。 山证衍生品团队 华夏北京保障房REIT（508068.OF）与中航北京昌保租赁住房REIT最可比，华夏北京保障房REIT最新P/NAV1.46倍，P/FFO39.55倍，派息率TTM2.53%。考虑到昌保租赁住房体量更小且有扩募预期，我们认为或长期享有溢价。 分析师： 崔晓雁执业登记编码：S0760522070001邮箱：cuixiaoyan@sxzq.com 参考可比标的，我们认为中航北京昌保租赁住房REIT的合理区间为3.00-3.40元，较发行价高29.36-46.77%。 风险提示：租金或出租率下滑；项目运营风险；REITs市场估值中枢下移等 分析师承诺： 本人已在中国证券业协会登记为证券分析师，本人承诺，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本人对证券研究报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规，研究方法专业审慎，分析结论具有合理依据。本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接受到任何形式的补偿。本人承诺不利用自己的身份、地位或执业过程中所掌握的信息为自己或他人谋取私利。 免责声明： 山西证券股份有限公司(以下简称“公司”)具备证券投资咨询业务资格。本报告是基于公司认为可靠的已公开信息，但公司不保证该等信息的准确性和完整性。入市有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，公司不对任何人因使用本报告中的任何内容引致的损失负任何责任。本报告所载的资料、意见及推测仅反映发布当日的判断。在不同时期，公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。公司或其关联机构在法律许可的情况下可能持有或交易本报告中提到的上市公司发行的证券或投资标的，还可能为或争取为这些公司提供投资银行或财务顾问服务。客户应当考虑到公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突。公司在知晓范围内履 何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯公司版权的其他方式使用。否则，公司将保留随时追究其法律责任的权利。 依据《发布证券研究报告执业规范》规定特此声明，禁止公司员工将公司证券研究报告私自提供给未经公司授权的任何媒体或机构；禁止任何媒体或机构未经授权私自刊载或转发公司证券研究报告。刊载或转发公司证券研究报告的授权必须通过签署协议约定，且明确由被授权机构承担相关刊载或者转发责任。 依据《发布证券研究报告执业规范》规定特此提示公司证券研究业务客户不得将公司证券研究报告转发给他人，提示公司证券研究业务客户及公众投资者慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 依据《证券期货经营机构及其工作人员廉洁从业规定》和《证券经营机构及其工作人员廉洁从业实施细则》规定特此告知公司证券研究业务客户遵守廉洁从业规定。 山西证券研究所： 上海深圳上海市浦东新区滨江大道5159号陆家嘴滨江中心N5座3楼广东省深圳市南山区科苑南路2700号华润金融大厦23楼太原北京太原市府西街69号国贸中心A座28层电话：0351-8686981http://www.i618.com.cn北京市丰台区金泽西路2号院1号楼丽泽平安金融中心A座25层