新券定价——华安锦江商业REIT：强周期品种，开启我国酒店行业资管时代大门

华安锦江商业REIT是我国首只酒店类REITs，标志着我国酒店行业正式迈入资管时代。该REIT底层资产为锦江国际集团旗下18座城市的21家“锦江都城”中高端酒店，总建筑面积15.73万平方米，客房总数3086间，其中15家位于二线及以上城市。

发行情况及估值

• 锦江REIT于2026年6月29日询价，原始权益人为锦江国际集团，背靠上海国资委，存续期25年，发售7亿份，募集金额18.70亿元。
• 近期REITs市场低迷，网下有效认购倍数仅2.31倍，发行价2.672元/份，询价区间2.186-2.672元，上限发行。
• 2025年平均入住率（OCC）61.93%，平均房价（ADR）255.99元/间。2024、25年营业收入分别为1.95、1.77亿元，EBITDA分别为0.60、0.52亿元。2026、27年可供分配金额预测分别为0.78、0.73亿元，发行价对应年化派息率分别为4.15%、3.39%，对应24.10x 2026E P/FFO。
• 评估机构深圳戴德梁行评估价值16.84亿元，初始折现率采用5.50-6.75%，发行价对应P/NAV 1.11x。

二级市场估值推导

• 商业不动产REITs试点全面启动，5月以来发行节奏加快，供给增加压制二级市场估值，新发产品申购热情下滑。酒店类REITs租约短、租金调整灵活，对商务/旅游出行敏感，为强周期品种。
• 酒店类REITs平均派息率约3.45%。2026、27年可供分配金额预测值偏高，发行价格已处合理区间。

风险提示
出行持续低迷、运营效率不佳、竞争加剧、市场估值中枢下移等。

分析师承诺与免责声明
分析师崔晓雁承诺独立、客观地出具报告，保证信息来源合法合规，分析结论具有合理依据。本报告不构成投资建议，公司不对任何损失负责。