新券定价——华安锦江商业REIT：强周期品种，开启我国酒店行业资管时代大门

衍生品研究 新券定价——华安锦江商业REIT 强周期品种，开启我国酒店行业资管时代大门 2026年7月1日 衍生品研究/事件点评 投资要点： 华安锦江商业REIT（508609.SH） 2026-6-29询价，原始权益人为锦江国际集团旗下企业，背靠上海国资委，存续期25年。发售7亿份，募集金额18.70亿元。锦江REIT的发行标志着我国REITs市场资产谱系再度扩容，我国酒店行业正式迈入资管时代，为酒店行业存量资产盘活与高质量发展提供了标杆示范。 底层资产是我国18座城市的21家“锦江都城”品牌中高端酒店，总建筑面积15.73万平方米，客房总数3086间。其中15家坐落在二线及以上城市，客房数占比72%，为优质核心资产。“锦江”是拥有近百年历史的民族品牌，锦江国际集团2025年末投资和管理酒店超14,900家，是全球规模领先的酒店集团之一，酒店运营能力强，扩募空间大。 发行情况及发行估值 相关报告 西北最大奥莱之一+领先专业运营商-新券定价——国泰海通砂之船商业REIT2026.6.4 近期REITs市场较低迷，锦江REIT网下有效认购倍数仅2.31倍，发行价2.672元/份，询价区间2.186-2.672元，上限发行。 2025年平均入住率（OCC）61.93%，平均房价（ADR）255.99元/间。2024、25年营业收入1.95、1.77亿元，EBITDA 0.60、0.52亿元。2026、27年可供分配金额预测分别0.78和0.73亿元，发行价对应年化派息率分别4.15%和3.39%，对应24.10x 2026E P/FFO。 广西首单，分红豁免机制或提升市场认可度-新券定价——易方达广西北投高速REIT 2026.5.7 政府配租，北京第二只租赁住房REITs-新券定价——中航北京昌保租赁住房REIT 2026.4.13 评估机构深圳戴德梁行，评估价值16.84亿元。根据底层资产所处城市，初始折现率采用5.50-6.75%，我们认为较合理，发行价对应P/NAV 1.11x。 新券二级市场估值推导 山证衍生品团队 商业不动产REITs试点全面启动，5月以来发行节奏明显加快，供给快速增加压制了二级市场估值，近期新发产品申购热情明显下滑。相对其他类REITs，酒店类REITs租约短、租金调整更灵活，对商务/旅游出行更敏感，是REITs中的强周期品种。 分析师： 崔晓雁执业登记编码：S0760522070001邮箱：cuixiaoyan@sxzq.com 锦江REIT是我国第一只酒店类REITs，2023-25年历史数据虽连续下滑，但Q226旅游休闲出行已有回暖迹象。参考海外成熟资本市场，酒店类REITs平均派息率约3.45%。我们认为2026、27年可供分配金额预测值偏高，发行价格已处合理区间。 风险提示：出行持续低迷，运营效率不佳，竞争加剧，市场估值中枢下移等 分析师承诺： 本人已在中国证券业协会登记为证券分析师，本人承诺，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本人对证券研究报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规，研究方法专业审慎，分析结论具有合理依据。本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接受到任何形式的补偿。本人承诺不利用自己的身份、地位或执业过程中所掌握的信息为自己或他人谋取私利。 免责声明： 山西证券股份有限公司(以下简称“公司”)具备证券投资咨询业务资格。本报告是基于公司认为可靠的已公开信息，但公司不保证该等信息的准确性和完整性。入市有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，公司不对任何人因使用本报告中的任何内容引致的损失负任何责任。本报告所载的资料、意见及推测仅反映发布当日的判断。在不同时期，公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。公司或其关联机构在法律许可的情况下可能持有或交易本报告中提到的上市公司发行的证券或投资标的，还可能为或争取为这些公司提供投资银行或财务顾问服务。客户应当考虑到公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突。公司在知晓范围内履行披露义务。本报告版权归公司所有。公司对本报告保留一切权利。未经公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯公司版权的其他方式使用。否则，公司将保留随时追究其法律责任的权利。 依据《发布证券研究报告执业规范》规定特此声明，禁止公司员工将公司证券研究报告私自提供给未经公司授权的任何媒体或机构；禁止任何媒体或机构未经授权私自刊载或转发公司证券研究报告。刊载或转发公司证券研究报告的授权必须通过签署协议约定，且明确由被授权机构承担相关刊载或者转发责任。 依据《发布证券研究报告执业规范》规定特此提示公司证券研究业务客户不得将公司证券研究报告转发给他人，提示公司证券研究业务客户及公众投资者慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 依据《证券期货经营机构及其工作人员廉洁从业规定》和《证券经营机构及其工作人员廉洁从业实施细则》规定特此告知公司证券研究业务客户遵守廉洁从业规定。 山西证券研究所： 上海深圳上海市浦东新区滨江大道5159号陆家嘴滨江中心N5座3楼广东省深圳市南山区科苑南路2700号华润金融大厦23楼太原北京太原市府西街69号国贸中心A座28层电话：0351-8686981http://www.i618.com.cn北京市丰台区金泽西路2号院1号楼丽泽平安金融中心A座25层