新券定价——华夏安博仓储REIT：大湾区高标仓，全球物流巨头布局中国资本市场

核心观点与关键数据

华夏安博仓储REIT是产权类仓储物流REIT，底层资产为粤港澳大湾区的三个物流项目，原始权益人为Prologis（安博公司），是全球知名物流地产企业。三项目合计可租赁面积35.93万平方米，均为现代化高标仓，H125营收8245万元，EBITDA5900万元，期末平均出租率96.9%。

发行情况及估值

拟发行4.0亿份，发行价6.121元，网下有效认购倍数235.81倍，推算中签率0.42%。评估机构戴德梁行评估资产价值21.71亿元，折现率分别为7.00%、7.25%、7.25%，长期增长率假设2.00%，对应P/NAV1.13x。预计今明两年可供分配金额分别为1.07亿元，年化派息率4.17%和4.19%，对应22.87x2026EP/FFO。

二级市场估值推导

已上市产权类仓储物流REITs平均P/NAV中位数1.22倍，P/FFO中位数26.80倍，派息率TTM中位数3.93%。安博仓储REIT底层资产位于大湾区，原始权益人旗下可扩募资产充足，合理估值区间6.62-7.64元，较发行价高8-25%。但考虑到仓储物流类REITs三季报数据不佳，市场整体调整，预计上市初期或仅达合理区间下限，后随市场景气回升逐步提升。

风险提示

租户集中度高，竞争加剧，运营效率不佳，市场估值中枢下移等。