新券定价——华夏中核清洁能源REIT：中核集团首单，和田地区最大水电项目

衍生品研究 新券定价——华夏中核清洁能源REIT 中核集团首单，和田地区最大水电项目 2026年1月23日 衍生品研究/事件点评 投资要点： 华夏中核清洁能源REIT（508050.OF） 中核集团旗下首单公募REITs，2025年12月获批发行，2026年1月成立。产权类能源基础设施，存续期36年，发售规模3亿份，募资总额15.045亿元。 底层资产是新疆和田喀拉喀什河波波娜水电站，总装机容量15万千瓦，2011年投运，已稳定运营超13年。冰川融水为其主要水源，水文条件稳定，设计年发电量6.66亿千瓦时，占和田地区总发电量超20%，电量消纳以本地为主，兼具优先发电计划保障和市场化交易双重模式。 资料来源：常闻 相关报告 大湾区高标仓，全球物流巨头布局中国REITs-新 券 定 价 — — 华 夏 安 博 仓 储REIT 2025.11.10 发行情况及发行估值 网下有效认购倍数366.88倍，（创REITs市场网下认购倍数新高）。发行价5.015元/份，居询价区间3.356-5.033元的98.93分位 东北首只公募REIT且民营背景-新券定价——沈阳软件园REIT 2025.10.10 评估机构北京国融兴华，评估价值12.53亿元，折现率7.51%，低于多数能源基础设施REITs，发行价对应P/NAV 1.20x。 中海首个重资产收购的购物中心-新券定价——华夏中海商业REIT 2025.10.9 H125营收4271万元，EBITDA 2858万元，经营性现金流净值2579万元。今明两年可供分配金额预测分别7584万元（年化）和7091亿元，预测年化派息率分别6.03%和5.64%，发行价对应年化派息率5.02%和4.70%，对应21.22x 2026E P/FFO。 山证衍生品团队 分析师： 新券二级市场估值推导 崔晓雁执业登记编码：S0760522070001邮箱：cuixiaoyan@sxzq.com 已上市能源类REITs共8只，底层资产涵盖光伏、风电、水电、热电联产等，最新平均P/NAV 1.27倍，P/FFO 15.71倍，派息率TTM 4.75%。 能源类REITs受政策与电价机制、所处区域电网负荷、原始权益人实力等影响。水电REITs具备稳定基荷、调节能力强、政策风险低的优势，整体现金流稳定，估值倍数普遍高于其他类型。与中核 REITs 最可比的是 嘉 实 中 国 电 建 清 洁 能 源 REIT(508026.SH) ， 以 及 中 航 京 能 光 伏REIT(508096.SH)2025 年末的扩募资产——苏家河口与松山河口两座水电站。 参考可比标的，我们认为中核清洁 REIT 的合理区间为6.01-6.65元，较发行价高20-33%。 风险提示：水文周期波动；发电量、结算电价低于预期；估值中枢下移等 分析师承诺： 本人已在中国证券业协会登记为证券分析师，本人承诺，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本人对证券研究报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规，研究方法专业审慎，分析结论具有合理依据。本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接受到任何形式的补偿。本人承诺不利用自己的身份、地位或执业过程中所掌握的信息为自己或他人谋取私利。 免责声明： 山西证券股份有限公司(以下简称“公司”)具备证券投资咨询业务资格。本报告是基于公司认为可靠的已公开信息，但公司不保证该等信息的准确性和完整性。入市有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，公司不对任何人因使用本报告中的任何内容引致的损失负任何责任。本报告所载的资料、意见及推测仅反映发布当日的判断。在不同时期，公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。公司或其关联机构在法律许可的情况下可能持有或交易本报告中提到的上市公司发行的证券或投资标的，还可能为或争取为这些公司提供投资银行或财务顾问服务。客户应当考虑到公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突。公司在知晓范围内履行披露义务。本报告版权归公司所有。公司对本报告保留一切权利。未经公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯公司版权的其他方式使用。否则，公司将保留随时追究其法律责任的权利。 依据《发布证券研究报告执业规范》规定特此声明，禁止公司员工将公司证券研究报告私自提供给未经公司授权的任何媒体或机构；禁止任何媒体或机构未经授权私自刊载或转发公司证券研究报告。刊载或转发公司证券研究报告的授权必须通过签署协议约定，且明确由被授权机构承担相关刊载或者转发责任。 依据《发布证券研究报告执业规范》规定特此提示公司证券研究业务客户不得将公司证券研究报告转发给他人，提示公司证券研究业务客户及公众投资者慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 依据《证券期货经营机构及其工作人员廉洁从业规定》和《证券经营机构及其工作人员廉洁从业实施细则》规定特此告知公司证券研究业务客户遵守廉洁从业规定。 山西证券研究所： 上海深圳上海市浦东新区滨江大道5159号陆家嘴滨江中心N5座3楼广东省深圳市南山区科苑南路2700号华润金融大厦23楼太原北京太原市府西街69号国贸中心A座28层电话：0351-8686981http://www.i618.com.cn北京市丰台区金泽西路2号院1号楼丽泽平安金融中心A座25层