房地产开发行业周报：C-REITs周报年报出炉，2025年消费板块业绩韧性较强

C-REITs周报—年报出炉，2025年消费板块业绩韧性较强 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数上涨0.64%。截至4.10，本周（4.3-4.10，下同）中证REITs（收盘）指数上涨0.38%，收于780.4点；中证REITs全收益指数上涨0.64%，收于1019.8点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨4.41%/上涨3.09%/上涨0.10%/上涨4.01%/上涨4.26%/下跌0.96%。 本年中证REITs全收益指数涨幅为0.99%。截至4.10，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为0.24%，中证REITs全收益指数涨幅为0.99%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数+0.14%/+1.03%/+0.69%/-7.60%/+9.35%/-5.70%。C-REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现修复行情。截至4.10，已上市REITs总市值约2229亿元，平均单只REIT市值约28亿元。本周已上市REITs中62支上涨、17支下跌，周均涨幅为0.93%。板块来看，本周数据中心、市政水利板块REITs表现较优，交通基础设施、保障房板块REITs涨幅较小；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为1.16%/1.28%/0.26%/0.1%/0.79%/0.31%/1.23%/1.97%/2.87%。近日，公募REITs陆续完成2025年年报披露。根据交易所发布信息，细分赛道上，保租房板块继续发挥稳定器作用；消费板块表现优异（（出租率方面，除华威外其余产品均高于95%。租金同比变化方面，物美、首创与百联三支REITs平均租金同比有所下滑，其余2024年上市的消费REITs产品基本保持租金提升）；能源板块依托2025年全社会用电量的稳步增长与绿色电力政策支持，绿电价值加速释放；产业园区和仓储物流板块尽管面临租金单价短期承压的局面，但多项目积极发挥主动管理能力在存量竞争中力争提质增效；高速公路板块虽受路网环境波动影响，但仍展现出资产端的韧性；数据中心、市政环保等业态表现稳健。本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量126.1 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2026W12：本周二手房成交同比+1.1%，上海单月成交接近近年高点》2026-03-292、《房地产开发：C-REITs周报—指数持续震荡，复星商业不动产REITs正式申报》2026-03-283、《房地产开发：2026W11：如何理解“38号文”土地增存挂钩制度？》2026-03-22 万股，日均换手率0.4%。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.5%/0.3%/0.3%/0.3%/0.6%/0.7%/0.5%/0.5%/0.8%。REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（（10.9%）、华夏中国交建REIT（（9.9%）、易方达广开产园REIT（（9.6%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.8）、华夏安博仓储REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.6）。投资建议 我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现.................................................................................................................................................3REITs一二级市场表现.......................................................................................................................................4REITs估值表现.................................................................................................................................................8风险提示.........................................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现............................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现....................................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..........................................................................................................6图表4：REITs成交量表现...............................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）....................................................................................................................7图表6：REITs估值表现..................................................................................................................................9 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数上涨0.64%。截至4.10，本周（4.3-4.10，下同）中证REITs（收盘）指数上涨0.38%，收于780.4点；中证REITs全收益指数上涨0.64%，收于1019.8点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨4.41%/上涨3.09%/上涨0.10%/上涨4.01%/上涨4.26%/下跌0.96%。其中沪深300本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第5。 本年中证REITs全收益指数涨幅为0.99%。截至4.10，本年中证REITs（（收盘）指数涨幅为0.24%，中证REITs全收益指数涨幅为0.99%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨0.14%/上涨1.03%/上涨0.69%/下跌7.60%/上涨9.35%/下跌5.70%。其中恒生地产建筑业本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 REITs一二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现修复行情。其中数据中心、市政水利板块REITs表现较优，交通基础设施、保障房板块REITs涨幅较小。截至4.10，已上市REITs总市值约2229亿元，平均单只REIT市值约28亿元。本周已上市REITs中62支上涨、17支下跌，周均涨幅为0.93%；其中中金重庆两江产业园REIT、南方润泽科技数据中心REIT涨幅靠前。板块来看，本周数据中心、市政水利板块REITs表现较优，交通基础设施、保障房板块REITs涨幅较小；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为1.16%/1.28%/0.26%/0.1%/0.79%/0.31%/1.23%/1.97%/2.87%。 近日，公募REITs陆续完成2025年年报披露。根据交易所发布信息，细分赛道上，保租房板块继续发挥稳定器作用；消费板块营收与现金流表现优异，主要基于其底层资产几乎均为国内较优质的消费载体，叠加头部运营商在业态升级、IP活动引流等精细化运营手段上具备明显优势；能源板块依托2025年全社会用电量的稳步增长与绿色电力政策支持，绿电价值加速释放；产业园区和仓储物流板块尽管面临租金单价短期承压的局面，但多项目积极发挥主动管理能力在存量竞争中力争提质增效；高速公路板块虽受路网环境波动影响，但仍展现出资产端的韧性；数据中心、市政环保等业态表现稳健；多元资产共同构成了多点支撑、协同发展的良好生态。 具体看12支消费REITs经营表现：出租率方面，除华威REIT出租率为94.95%（相较于首发87.7%提升明显）外，其余产品均高于95%，维持较强韧性。租金同比变化方面（（七支支产品可比），物美、首创（（奥莱业绩存在季节差异）与百联三支消费REITs平均租金同比有所下滑，其余2024年上市的消费REITs产品基本保持租金提升；其中华润消费REIT租金同比上涨7.26%，新签租金的提升体现了其作为青岛城市级商场的引领优势；此外金茂消费REIT通过主力店的调整优化实现租金同比增幅超过5%。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量126.1万股，日均换手率0.4%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏特变电工新能源REIT（1.3%）、南方万国数据中心REIT（1%）、华夏金茂商业REIT（0.9%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.5%/0.3%/0.3%/0.3%/0.6%/0.7%/0.5%/0.5%/0.8%。 REITs估值表现 本周已上市