房地产开发C-REITs周报：Q1首发扩容与存量扩募双轮驱动，关注年报信息

C-REITs周报—Q1首发扩容与存量扩募双轮驱动，关注年报信息 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数下跌0.13%。截至3.20，本周（3.13-3.20，下同）中证REITs（（收盘）指数下跌0.15%，收于785点；中证REITs全收益指数下跌0.13%，收于1021.8点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌2.19%/下跌0.74%/上涨0.03%/下跌4.21%/下跌2.06%/下跌1.21%。本年中证REITs全收益指数涨幅为1.18%。截至3.20，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为0.82%，中证REITs全收益指数涨幅为1.18%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公 路（申 万）指 数 分 别-1.36%/-1.38%/+0.47%/-4.76%/+8.22%/-0.79%。 C-REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体偏弱震荡。截至3.20，已上市REITs总市值约2238.9亿元，平均单只REIT市值约28亿元。本周已上市REITs中39支上涨、37支下跌，3支持平，周均涨幅为-0.02%。板块来看，本周保障房、交通基础设施板块REITs表现较优，市政水利、仓储物流板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-1.08%/-0.18%/0.83%/0.76%/0.19%/0.45%/-0.2%/-1.76%/0.22%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：1-2月统计局数据点评:开发投资额同比跌幅因低基数收窄至11.1%，销售仍然疲弱》2026-03-172、《房地产开发：2026W10：高频成交数据环比提升，开年居民中长期贷款表现不佳》2026-03-153、《房地产开发：C-REITs周报—星河集团申报第15单商业不动产REIT，广州首单纯五星级酒店REIT发布招标》2026-03-14 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（（11%）、易方达广开产园REIT（（9.9%）、华夏中国交建REIT（（9.7%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（（1.8）、华夏安博仓储REIT（（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（（1.7），P/NAV较低的有易方达广开产园REIT（（0.7）。投资建议 我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现.................................................................................................................................................3REITs一二级市场表现.......................................................................................................................................4REITs估值表现.................................................................................................................................................8风险提示.........................................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现............................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现....................................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..........................................................................................................6图表4：REITs成交量表现...............................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）....................................................................................................................7图表6：REITs估值表现..................................................................................................................................9 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.13%。截至3.20，本周（3.13-3.20，下同）中证REITs（收盘）指数下跌0.15%，收于785点；中证REITs全收益指数下跌0.13%，收于1021.8点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌2.19%/下跌0.74%/上涨0.03%/下跌4.21%/下跌2.06%/下跌1.21%。其中中债十年期国债指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第2。 本年中证REITs全收益指数涨幅为1.18%。截至3.20，本年中证REITs（（收盘）指数涨幅为0.82%，中证REITs全收益指数涨幅为1.18%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌1.36%/下跌1.38%/上涨0.47%/下跌4.76%/上涨8.22%/下跌0.79%。其中恒生地产建筑业本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2。 REITs一二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体偏弱震荡。其中保障房、交通基础设施板块REITs表现较优，市政水利、仓储物流板块REITs回调。截至3.20，已上市REITs总市值约2238.9亿元，平均单只REIT市值约28亿元。本周已上市REITs中39支上涨、37支下跌，3支持平，周均涨幅为-0.02%；其中中金重庆两江产业园REIT、华夏北京保障房REIT涨幅靠前。板块来看，本周保障房、交通基础设施板块REITs表现较优，市政水利、仓储物流板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-1.08%/-0.18%/0.83%/0.76%/0.19%/0.45%/-0.2%/-1.76%/0.22%。 一季度REITs一级市场首发扩容与存量扩募双轮驱动。根据交易所及观点网信息，一季度保租房板块迎来中航北京昌保租赁住房REIT（8.5亿元）新申报，同时汇添富上海地产租赁住房REIT拟扩募。仓储物流领域华泰宝湾物流REIT拟购入宁波、成都等4个物流园项目，华安外高桥REIT拟新购入24.3万平方米高标仓。同时，商业不动产REITs成为一级申报主力，证监会商业不动产REITs项目申报项目已达15单，涵盖奥特莱斯、写字楼、酒店等业态。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量108.2万股，日均换手率0.3%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是嘉实京东仓储基础设施REIT（（1.9%）、南方万国数据中心REIT（（1%）、华夏中核清洁能源REIT（（0.9%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.5%/0.2%/0.3%/0.3%/0.4%/0.3%/0.3%/0.3%/0.7%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（（11%）、易方达广开产园REIT（（9.9%）、华夏中国交建REIT（（9.7%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.8）、华夏安博仓储REIT（（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（（1.7），P/NAV较低的有易方达广开产园REIT（0.7）。 2023现金分派率=2023年实际分红金额/2023年年底市值。2024现金分派率=2024年可供分配金额/2024年年底市值。2025E现金分派率=2025年报表可供分配金额/当前市值，区间不满一年的做年化处理；2025年新上且未出季报产品采用招募说明书预测值，未考虑估值变化，仅供参考。年化派息率=成立以来单位可供分配金额之和/截止日期收盘价*365/基金首次季报至截止日期自然天数；其中单位可供派息金额为当年有年报披露值则取年报数值，其次取中报数值加总，再次取季报数值加总。 股息率TTM＝∑近12个月现金分红总额/市值×100％；派息率TTM＝∑近12个月可供分配金额之和/市值。特别提示部分基金成立时间较短，报告期的年化现金流分派率较高，不可作为未来年化现金流分派率的参考。 风险提示 二级市场价格波动风险：市场情绪、资金轮动、利率波动、解禁压力、底层资产表现、分化兑现度等因素均可能导致REITs二级市场价格波动。 基础设施项目运营风险：基础设施底层项目可能受到宏观经济环境、居民未来预期收入、自身运营能力、自然资源条件等因素影响，或存在投资回报收益率不及预期的情