房地产开发C-REITs周报：2025年经历牛熊切换，年末政策组合包为2026年新征程助力

C-REITs周报——2025年经历牛熊切换，年末政策组合包为 2026年新征程助力 REITs指数表现 增持（维持） 本 周 中 证REITs全 收 益 指 数 下 跌0.49%。截 至2026.01.02， 本 周（2025.12.26-2026.01.02，下同）中证REITs（收盘）指数下跌0.67%，收于778.6点；中证REITs全收益指数下跌0.49%，收于1009.8点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数跌0.59%/涨2.01%/跌0.19%/跌0.69%/涨0.05%/跌1.57%。 2025年中证REITs全收益指数涨幅为4.34%。2025年中证REITs（（收盘）指数跌幅为1.39%，中证REITs全收益指数涨幅为4.34%。2025年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨17.66%/上涨27.77%/下跌1.11%/上涨1.84%/上涨12.53%/下跌11.86%。 C-REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体延续回调行情。其中仓储物流板块REITs表现较优，市政水利、保障房板块REITs回调幅度较大。截至2026.01.02，已上市REITs总市值约2184.6亿元，平均单只REIT市值约28亿元。本周已上市REITs中23支上涨、55支下跌，周均涨幅为-0.47%。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块 二级市场涨幅分别为0.11%/-0.41%/-0.87%/-0.1%/-0.47%/-0.67%/-0.77%/-2.7%/-0.59%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 政策方面：年末证监会发布关于推动REITs市场高质量发展有关工作的通知，并印发《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》；沪、深交易所同日发布对应业务办法及配套规则指南，为2026年REITs新征程助力。 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 本周市政水利板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量122.2万股，日均换手率0.5%。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态 环 保/消 费 基 础 设 施/水 利 设 施/数 据 中 心REITs板 块 换 手 率 分 别 为0.5%/0.4%/0.3%/0.3%/0.6%/0.6%/0.4%/1.2%/0.9%。REITs估值表现 相关研究 1、《房地产开发：C-REITs周报——东久新经济扩募上市，证监会称正稳步推进商业不动产REITs试点》2025-12-282、《 房地产 开发 ：2025W52： 本周 新房 成交 同比-41.5%，北京进一步调整购房政策》2025-12-283、《房地产开发：2025W51：年末新房成交清淡，中央财办谈房地产立新破旧》2025-12-21 本周已上市REITs中债IRR（（部收收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（（10.9%）、华夏中国交建REIT（（10%）、易方达广开产园REIT（（8.8%）；部收收益率较低的有创金合信首农REIT（（0.1%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是华夏安博仓储REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（（1.7）、中金厦门安居REIT（（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。投资建议 我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩部需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 部容目录 REITs指数表现.................................................................................................................................................3REITs二级市场表现..........................................................................................................................................4REITs估值表现.................................................................................................................................................8风险提示.........................................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现............................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现....................................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..........................................................................................................6图表4：REITs成交量表现...............................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）....................................................................................................................7图表6：REITs估值表现..................................................................................................................................9 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.49%。截至2026.01.02，本周（2025.12.26-2026.01.02，下同）中证REITs（收盘）指数下跌0.67%，收于778.6点；中证REITs全收益指数下跌0.49%，收于1009.8点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌0.59%/上涨2.01%/下跌0.19%/下跌0.69%/上涨0.05%/下跌1.57%。其中恒生指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。 2025年中证REITs全收益指数涨幅为4.34%。2025年中证REITs（（收盘）指数跌幅为1.39%，中证REITs全收益指数涨幅为4.34%。2025年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨17.66%/上涨27.77%/下跌1.11%/上涨1.84%/上涨12.53%/下跌11.86%。其中恒生指数涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体延续回调行情。其中仓储物流板块REITs表现较优，市政水利、保障房板块REITs回调幅度较大。截至2026.01.02，已上市REITs总市值约2184.6亿元，平均单只REIT市值约28亿元。本周已上市REITs中23支上涨、55支下跌，周均涨幅为-0.47%；其中华夏安博仓储REIT、华安外高桥仓储物流REIT涨幅靠前。板块来看，本周仓储物流板块REITs表现较优，市政水利、保障房板块REITs回调幅度较大；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为0.11%/-0.41%/-0.87%/-0.1%/-0.47%/-0.67%/-0.77%/-2.7%/-0.59%。 2025.12.31，证监会发布关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知，并印发《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》。其中提及推动商业不动产REITs平稳健康发展、加快推进REITs市场体系建设、完善REITs申报注册制度机制、加强监管与风险防范等工作部容。随后，沪、深交易所同日发布对应业务办法及配套规则指南，有望于2026年进一步丰富REITs业务类型，促进REITs功能发挥，推动REITs市场高质量发展。 本周市政水利板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量122.2万股，日均换手率0.5%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是国泰君安济南能源供热REIT（1.9%）、华夏安博仓储REIT（1.5%）、华夏金隅智造工场REIT（1.4%）。分板块来看，本周市政水利板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.5%/0.4%/0.3%/0.3%/0.6%/0.6%/0.4%/1.2%/0.9%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（部收收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（10.9%）、华夏中国交建REIT（10%）、易方达广开产园REIT（8.8%）；部收收益率较低的有创金合信首农REIT（0.1%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是华夏安博仓储REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.7）、中金厦门安居REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。 2023现金分派率=2023年实际分红金额/2023年年底市值。2024现金分派率=2024年可供分配金额/2024年年底市值。2025E现金分派率=2025年报表可供分配金额/当前市值，区间不满一年的做年化处理；2025年新上且