房地产开发行业周报：C-REITs周报——四季报业绩分化，消费REITs保持较高稳定性

C-REITs周报——四季报业绩分化，消费REITs保持较高稳定性 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数上涨2.17%。截至1.23，本周（1.16-1.23，下同）中证REITs(收盘)指数上涨2.09%，收于806.7点；中证REITs全收益指数上涨2.17%，收于1047.5点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地 产(申 万)/恒生 地产 建 筑 业/高速 公 路(申 万)指 数分 别 下跌0.62%/下跌0.36%/上涨0.18%/上涨5.21%/上涨1.34%/上涨0.87%。 本年中证REITs全收益指数涨幅为3.73%。截至1.23，本年中证 REITs(收盘)指数+3.61%，中证REITs全收益指数+3.73%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别+1.57%/+4.37%/+0.47%/+6.66%/+8.56%/-1.22%。C-REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现上涨行情。其中数据中心、市政水利板块REITs表现较优，能源基础设施、交通基础设施板块REITs涨幅较小。截至1.23，已上市REITs总市值约2280.2亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中68支上涨、10支下跌，周均涨幅为2.63%。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为3.2%/2.58%/2.8%/1.38%/0.93%/2.03%/3.83%/4.29%/5.81%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 本周，公募REITs陆续公布四季报：消费REITs在运营数据端仍呈现较强韧性。其中，宁波杉井奥莱、佛山映月湖环宇城、长沙金茂览秀城、青岛万象城、济南首创奥莱等项目出租率较高。租金方面，四季度消费REITs整体稳中有升，其中华润商业REIT Q4租金单价达436.44元/平/月，宁波杉井奥莱、成都大悦城分别达440及377.29元/平/月，此外济南及武汉首创奥莱租金水平亦修复至205、181元/平/月。 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2025年统计局数据点评:全年新房市场维持低迷销售额同比-12.6%，开发投资相关指标加速下跌》2026-01-222、《房地产开发：2026W2：本周新房成交同比-38.1%，三部门延续居民换购住房个税退税》2026-01-183、《房地产开发：C-REITs周报——二级调整，上海支持消费基础设施发行REITs》2026-01-18 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量231.1万股，日均换手率0.8%。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为1%/0.8%/0.6%/0.4%/0.9%/0.7%/0.9%/0.9%/1.5%。REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是广州广河REIT（（10.8%）、中国交建REIT（（9.4%）、广开产园REIT（（8.6%）。P/NAV位于0.7-1.9区间，其中位列前三的REITs分别是安博仓储REIT（（1.9）、物美消费REIT（（1.8）、华威农贸市场REIT（（1.8）。投资建议 我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现......................................................................................................................................3REITs二级市场表现................................................................................................................................4REITs估值表现......................................................................................................................................8风险提示..............................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现.................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现...........................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..................................................................................................6图表4：REITs成交量表现.....................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）...........................................................................................................7图表6：REITs估值表现........................................................................................................................9 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数上涨2.17%。截至1.23，本周（1.16-1.23，下同）中证REITs(收盘)指数上涨2.09%，收于806.7点；中证REITs全收益指数上涨2.17%，收于1047.5点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌0.62%/下跌0.36%/上涨0.18%/上涨5.21%/上涨1.34%/上涨0.87%。其中房地产(申万)本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第2。 本年中证REITs全收益指数涨幅为3.73%。截至1.23，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为3.61%，中证REITs全收益指数涨幅为3.73%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨1.57%/上涨4.37%/上涨0.47%/上涨6.66%/上涨8.56%/下跌1.22%。其中恒生地产建筑业本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现上涨行情。其中数据中心、市政水利板块REITs表现较优，能源基础设施、交通基础设施板块REITs涨幅较小。截至1.23，已上市REITs总市值约2280.2亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中68支上涨、10支下跌，周均涨幅为2.63%；其中中金重庆两江产业园REIT、华安百联消费REIT涨幅靠前。板块来看，本周数据中心、市政水利板块REITs表现较优，能源基础设施、交通基础设施板块REITs涨幅较小；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为3.2%/2.58%/2.8%/1.38%/0.93%/2.03%/3.83%/4.29%/5.81%。 本周，公募REITs陆续公布四季报：四季度已上市消费REITs在运营数据端仍呈现较强韧性，核心原因在于已上市底层资产几乎均为国内较优质的消费载体，叠加具备显著的品牌影响力优势与管理溢价。出租率方面，11只披露数据的消费REITs（（样本剔除农贸市场类产品）虽存在波动但整体均保持在95%以上，显示出接近保障房的强韧性。其中，宁波杉井奥特莱斯广场（100.00%）、佛山映月湖环宇城（99.27%）、长沙金茂览秀城（99.20%）、青岛万象城（99.09%）、济南首创奥特莱斯（（99.04%）等项目出租率较高。租金方面，四季度消费REITs整体稳中有升，其中华润商业REIT兼具体量统治及零售阵容强大优势，Q4租金单价达436.44元/平/月，宁波杉井奥莱、成都大悦城租金水平亦展现出商圈内核心项目的溢价能力，分别达440及377.29元/平/月，此外济南及武汉首创奥莱租金水平亦于四季度旺季分别修复至205、181元/平/月。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量231.1万股，日均换手率0.8%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是中信建投沈阳国际软件园REIT（（2.9%）、华夏金隅智造工场REIT（（2%）、中航易商仓储物流REIT（（1.9%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为1%/0.8%/0.6%/0.4%/0.9%/0.7%/0.9%/0.9%/1.5%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（（10.8%）、华夏中国交建REIT（（9.4%）、易方达广开产园REIT（（8.6%）。P/NAV位于0.7-1.9区间，其中位列前三的REITs分别是华夏安博仓储REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（（1.8），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。 2023现金分派率=2023年实际分红金额/2023年年底市值。2024现金分派率=2024年可供分配金额/2