公募REITs周报（第60期）：指数小幅收跌，年报整体表现稳健

指数小幅收跌，年报整体表现稳健 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周REITs市场小幅收跌，表现强于沪深300和转债指数。中证REITs指数周跌0.1%，水利、生态环保、市政、消费、数据中心、仓储物流和园区收涨，其他板块下跌。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证全债>中证REITs>沪深300>中证转债。截至2026年4月3日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低68BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为346BP。从已披露2025年年报的公募REITs来看，全年合计实现营业收入211亿元、可供分配金额125亿元，同比分别增长59%、46%。多数公募REITs可供分配金额完成情况较好。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.82企业/公司/转债规模(千亿)80.5/22.3/5.2 中证REITs指数周涨跌幅为-0.1%，年初至今涨跌幅为-0.1%。截至2026年4月3日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为777.49点 ， 整 周（2026/3/30-2026/4/3）涨跌幅为-0.1%，表现弱于中证全债指数（0.2%），强于沪深300指数（-1.4%）和中证转债（-1.6%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证全债（+0.9%）>中证REITs（-0.1%）>中证转债（-0.2%）>沪深300（-4.1%）。近一年中证REITs指数回报率为-10.8%，波动率为6.7%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在4月3日为2215亿元，较上周减少2亿元；全周日均换手率为0.30%，较前一周保持不变。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《转债市场周报-转债估值压缩暂告段落》——2026-03-29《超长债周报-中东局势不明，债市企稳反弹》——2026-03-29《公募REITs周报（第59期）-首单保险资管参与商业不动产REITs申报》——2026-03-29《公募REITs周报（第58期）-指数继续下跌，经营权类表现优于产权类》——2026-03-23《转债市场周报-偏债型转债估值明显调整》——2026-03-22 水利、生态环保、市政设施REITs涨幅居前。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为0.11%、0.05%。从不同项目类型REITs来看，水利设施、生态环保、市政设施、消费基础设施、新型基础设施、仓储物流和园区基础设施收涨，其他类型REITs均收跌。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为嘉实京东仓储基础设施REIT（+5.38%）、招商科创REIT（+4.16%）、华安百联消费REIT（+3.70%）。 生态环保REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，生态环保REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.7%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额21.8%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为中信建投国家电投新能源REIT（827万元）、汇添富九州通医药REIT（735万元）、南方顺丰物流REIT（708万元）。 中航天虹消费REITs终止审核。3月31日，深交所官网显示，中航天虹消费REITs项目状态更新为“终止（撤回）”。根据公开问询内容，项目在租赁模式转换、租户合同条款、资产权属及转让限制、抵押安排、运营成本与资本开支测算、交易结构设计等方面均曾受到重点关注。 公募REITs年报披露，经营稳中有升。从已披露2025年年报的公募REITs来看，全年合计实现营业收入211亿元、可供分配金额125亿元，同比分别增长59%、46%。投资者依然以机构投资者为主，流通盘中券商自营资金依然占据绝对主力。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：中证全债>中证REITs>沪深300>中证转债 截至2026年4月3日， 中证REITs（收 盘） 指数收 盘价为777.49点， 整周（2026/3/30-2026/4/3）涨跌幅为-0.1%，表现弱于中证全债指数（0.2%），强于沪深300指数（-1.4%）和中证转债（-1.6%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证全债（+0.9%）>中证REITs（-0.1%）>中证转债（-0.2%）>沪深300（-4.1%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2026年4月3日，近一年中证REITs指数回报率为-10.8%，波动率为6.7%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在4月3日为2215亿元，较上周减少2亿元；全周日均换手率为0.30%，较前一周保持不变。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 产权类REITs表现优于经营权类REITs 截至2026年4月3日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为0.11%、0.05%。从不同项目类型REITs来看，水利设施、生态环保、市政设施、消费基础设施、新型基础设施、仓储物流和园区基础设施收涨，其他类型REITs均收跌。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年4月3日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年4月3日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为嘉实京东仓储基础设施REIT（+5.38%）、招商科创REIT（+4.16%）、华安百联消费REIT（+3.70%）。 从不同项目类型来看，生态环保REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.7%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额21.8%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为中信建投国家电投新能源REIT（827万元）、汇添富九州通医药REIT（735万元）、南方顺丰物流REIT（708万元）。 一级市场发行 从2026年1月1日至2026年4月3日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有3只，已反馈的产品21只，已受理的产品2只。 估值跟踪 REITs既有债性，又有股性。从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至4月3日，公募REITs年化现金分派率均值为6.5%。从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2026年4月3日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低68BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为346BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 中航天虹消费REITs终止审核。3月31日，据深交所官网显示，中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新为“终止（撤回）”。该项目自2025年7月22日申报以来，历时约8个月，最终未能完成审核流程。根据公开问询内容，项目在租赁模式转换、租户合同条款、资产权属及转让限制、抵押安排、运营成本与资本开支测算、交易结构设计等方面均曾受到重点关注。需要说明的是，相关分析主要基于公开问询函内容，本次项目撤回终止并不必然意味着系前述问题直接导致。这对消费REITs及商业不动产REITs市场的后续申报项目提供了镜鉴。 公募REITs年报披露，经营稳中有升。从在已披露2025年年报的公募REITs来看，全年合计实现营业收入211亿元、可供分配金额125亿元，同比分别增长59%和46%。整体来看，已披露年报的公募REITs经营表现总体稳健，底层资产运行情况保持平稳，投资者依然以机构投资者为主，流通盘中券商自营资金依然占据绝对主力。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业