公募REITs周报（第23期）：指数收跌，消费REITs迎新机遇

固定收益周报证券分析师：戴丹苗0755-81982379daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003证券分析师：董德志021-60933158dongdz@guosen.com.cnS0980513100001基础数据中债综合指数中债长/中短期指数银行间国债收益(10Y)企业/公司/转债规模(千亿)市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《超长债周报——资金面收敛，超长债量升价跌》——2025-06-29《政府债务周度观察-新增专项债放量》——2025-06-26《转债市场周报-非银标的相继提议下修，关注临期转债机会》——2025-06-23《超长债周报——非活跃券大涨》——2025-06-22《公募REITs周报（第22期）-指数继续收涨，首批数据中心REITs获批》——2025-06-22 证券分析师：赵婧0755-22940745S0980513080004254.4245.4/209.11.6570.5/23.8/6.7 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容二级市场走势主要指数周涨跌幅：中证转债>沪深300>中证全债>中证REITs截至2025年6月27日， 中证REITs（收 盘） 指数收 盘价为880.9点， 整周（2025/6/23-2025/6/27）涨跌幅为-1.46%，表现弱于中证转债指数（+2.08%）、沪深300指数（+1.95%）以及中证全债指数（-0.09%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+11.6%）>中证转债（+6.6%）>中证全债（+1.2%）>沪深300（-0.3%）。中证REITs指数和股债指数走势对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理中证REITs指数和股债指数周度涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理截至2025年6月27日，近一年中证REITs指数回报率为11.4%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在6月27日上升至2061亿元，较上周减少5亿元；全周日均换手率为0.61%，较前一周上升0.01个百分点。 图2：中证REITs指数和股债指数波动率对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理图4：中证REITs指数和股债指数年初至今涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 2 图3： 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理能源、生态、市政设施类REITs跌幅较小截至2025年6月27日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-2.1%、-1.8%。从不同项目类型REITs来看，各类REITs收跌，其中平均跌幅最小的三个项目类型分别为能源（-0.8%）、生态（-0.9%）图8：不同项目类型REITs周涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年6月27日）分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中航京能光伏REIT（+0.95%）、华夏华润商业REIT（+0.64%）、中金山东高速REIT（+0.47%）。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容和市政设施（-1.3%）。不同项目属性REITs周涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年6 3 月27日） 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4从不同项目类型来看，市政设施类本周交易最活跃，交通基础设施类成交额占比最高。前者区间日均换手率为2.4%，成交额占REITs总成交额2.8%。后者区间日均换手率为0.6%，成交额占REITs总成交额25.9%。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容5从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（2181万元）、鹏华深圳能源REIT(1620万元）、华夏和达高科REIT(1079万元）。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容一级市场发行截至2025年6月27日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有2只，已受理的产品3只，已反馈的产品5只，已通过待上市的产品5只，另有通过已上市的首发产品7只。资产类型华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年6月27日）估值跟踪REITs既有债性，又有股性。从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至6月27日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率。从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。 7申报类型项目状态受理日期首发已受理2025-06-26首发已受理2025-06-10首发已受理2025-05-20首发已申报首发已申报首发已上市2025-03-04首发已上市2024-09-20首发已上市2024-11-29首发已上市2024-09-24首发已上市2024-11-29扩募已反馈2025-05-09首发已反馈2025-05-09首发已反馈2025-04-18扩募已反馈2025-03-31扩募已反馈2024-04-01首发通过2024-11-29首发通过2025-03-12首发通过2025-03-21首发通过2025-03-26首发通过2025-01-06扩募通过2024-11-19扩募通过2024-09-24 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容8此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2025年6月27日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低143BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为209BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理6月19日，中国人民银行等六部门联合印发《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》（以下简称《意见》），《意见》从支持增强消费能力、扩大消费领域金融供给、挖掘释放居民消费潜力、促进提升消费供给效能、优化消费环境和政策支撑保障等六个方面提出19项重点举措。《意见》提出支持符合条件的消费基础设施发行公募REITs，并从信贷、债券、股权等多元渠道提供融资支持，助力文旅体育场馆、充电桩、适老改造等消费类基础设施加快落地。《意见》进一步为消费REITs打开“资产池”，夯实项目落地的制度与资金基6月24日，江西水务集团公募REITs中标结果公布，汇添富基金以发行阶段费用100万元、存续期管理费0.20%/年获得基金管理人资格。项目底层资产覆盖全省220座自来水厂，日供水能力超过600万吨，服务人口近2000万，水务资产现金流稳定且具区域垄断特征。6月24日，温州珊溪水利公募REITs完成招标，中金公司与中金基金联合体中标，发行期总费用674万元，存续期管理费0.20%/年。底层资产珊溪水库位于飞云江干流，控制流域面积1529平方公里，是温州核心饮水与防洪工程。6月25日，华夏北京保障房REIT完成国内首单租赁住房扩募，向24家机构定向发行2.24亿份，募集资金约9.46亿元。扩募纳入房山朗悦嘉园等4个保障性租赁住房项目，组合建筑面积增至约24.2万平方米，租赁住房REITs实现“首发+扩募”闭环，奠定再融资常态化范式。6月26日，中金亦庄产业园REIT在上交所上市，这是国内首个聚焦汽车制造产业链的基础设施REITs。中金亦庄产业园REIT首发基金份额共计4亿份，每份发售价格为2.720元，募集资金合计10.88亿元。该基金入池资产为位于北京经济技术开发区融兴北一街11号院的高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N12-1地块建设项目及位于北京经济技术开发区融兴北一街4号院的高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N20-1地块建设项目。合计建筑面积约12.86万平方米，运营时间均超过5年，资产运营成熟稳定，入驻企业主要为知名整车企业和智能驾驶企业提供产业链上下游配套产品和服务，符合优化提升首都核心功能、打造高端制造优势产业集聚区的发展战略要求。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理行业要闻础。 10 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容116月27日，中金中国绿发商业REIT在深交所上市首日即封涨停，收报4.108元，较发行价上涨30%。该基金总发售份额5亿份，吸引了20家战略投资者、123家网下投资者以及21461户公众投资者参与打新。其公众认购倍数高达683倍，网下机构认购倍数达265.76倍。该项目底层资产为济南领秀城贵和购物中心，总建面约20.1万平方米，可租赁面积8.47万平方米，一级二级市场的火热表现显示了消费类商业资产在REITs市场的强劲吸引力。风险提示公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级投资评级标准报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的6到12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A股市场以沪深300指数（000300.SH）作为基准；新三板市场以三板成指（899001.CSI）为基