公募REITs周报（第42期）：小幅回暖，跑赢含权指数

小幅回暖，跑赢含权指数 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周REITs指数小幅上涨，跑赢主要含权指数，保障房、交通、消费板块涨幅领先。产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.7%、+1.0%。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证REITs>中证转债>中证全债>沪深300。截至2025年11月14日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低6BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为253BP。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.82企业/公司/转债规模(千亿)76.1/22.6/5.7 中证REITs指数周涨跌幅为+0.8%，年初至今涨跌幅为3.6%。截至2025年11月14日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为818.17点 ， 整 周（2025/11/7-2025/11/14）涨跌幅为+0.8%，表现强于中证转债指数（+0.5%）、中证全债指数（+0.1%）和沪深300指数（-1.1%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+18.6%）>沪深300（+17.6%）>中证REITs（+3.6%）>中证全债（+0.9%）。近一年中证REITs指数回报率为5.9%，波动率为7.5%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在11月14日上升至2225亿元，较上周增加19亿元；全周日均换手率为0.56%，较前一周下降0.03个百分点。 多数板块收涨，保障房、交通、消费涨幅靠前。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.7%、+1.0%。REITs多数板块收涨，保障房、交通、消费涨幅靠前。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金联东科创REIT（+6.24%）、中金山东高速REIT（+5.18%）、招商基金蛇口租赁住房REIT（+4.10%）。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《转债市场周报-看好小盘风格，偏股转债占优》——2025-11-09《公募REITs周报（第41期）-先扬后抑，分化加剧》——2025-11-09《超长债周报-国债买卖落地，超长债小跌》——2025-11-09《公募REITs周报（第40期）-业绩驱动涨势分化》——2025-11-02《转债市场周报-波段思维对待转债资产》——2025-11-02 水利设施REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，水利设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.3%；园区基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额22.8%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为银华绍兴原水水利REIT（1291万元）、招商基金蛇口租赁住房REIT(1272万元）、华夏中海商业REIT(1116万元） 国办进一步促进民间投资，积极支持REITs发行。国务院办公厅印发《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》，推出13条针对性举措以激发民间投资活力，文件明确积极支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），旨在进一步拓宽民营企业的融资渠道。 国家发改委累计向证监会推荐REITs项目105个，其中83个项目已发行上市。国家发改委在11月11日披露，其累计向证监会推荐的基础设施REITs项目总募集资金约2070亿元，覆盖了收费公路、产业园区、数据中心等10个行业的18类资产。已有14个民间投资项目上市，募集资金近300亿元。 “华夏安博仓储REIT”公众认购比例为17倍。截止11月11日，“华夏安博仓储REIT”公众投资者的有效认购户数为3,697户，公众认购倍数仅为17.1倍。在部分REITs出现破发及二级市场波动的背景下，公众投资者的认购情绪正从非理性投机向基于基本面的理性判断回归。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：中证REITs>中证转债>中证全债>沪深300 截至2025年11月14日，中证REITs（收盘）指数收盘价为818.17点，整周（2025/11/7-2025/11/14）涨跌幅为+0.8%，表现强于中证转债指数（+0.5%）、中证全债指数（+0.1%）和沪深300指数（-1.1%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+18.6%）>沪深300（+17.6%）>中证REITs（+3.6%）>中证全债（+0.9%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2025年11月14日，近一年中证REITs指数回报率为5.9%，波动率为7.5%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在11月14日上升至2225亿元，较上周增加19亿元；全周日均换手率为0.56%，较前一周下降0.03个百分点。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 多数板块收涨，保障房、交通、消费涨幅靠前 截至2025年11月14日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.7%、+1.0%。从不同项目类型REITs来看，REITs多数板块收涨，保障房、交通、消费涨幅靠前。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年11月14日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年11月14日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金联东科创REIT（+6.24%）、中金山东高速REIT（+5.18%）、招商基金蛇口租赁住房REIT（+4.10%）。 从不同项目类型来看，水利设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.3%；园区基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额22.8%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为银华绍兴原水水利REIT（1291万元）、招商基金蛇口租赁住房REIT(1272万元）、华夏中海商业REIT(1116万元）。 一级市场发行 从年初起截至2025年11月14日，在交易所处在已受理阶段的REITs产品共有1只，无处于已申报阶段的REITs产品，已问询阶段2只，已反馈的产品5只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品14只。 估值跟踪 REITs既有债性，又有股性。从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至11月14日，公募REITs年化现金分派率均值为6.22%。从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2025年11月14日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低6BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为253BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 国办进一步促进民间投资，积极支持REITs发行。11月10日，国务院办公厅印发《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》，推出13条针对性举措以激发民间投资活力。在强化融资保障方面，文件明确积极支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），旨在进一步拓宽民营企业的融资渠道。 国家发改委累计向证监会推荐REITs项目105个，其中83个项目已发行上市。国家发改委在11月11日披露，其累计向证监会推荐的基础设施REITs项目已达105个，其中83个已成功发行上市，总募集资金约2070亿元。这些项目覆盖了收费公路、产业园区、数据中心等10个行业的18类资产，有效盘活了存量基础设施。特别值得注意的是，已有14个民间投资项目上市，募集资金近300亿元，显著拓宽了民营资本融资渠道。当前REITs市场已成为盘活存量资产，带动超万亿元新投资和支持民间资本参与国家建设的重要金融工具。 “华夏安博仓储REIT”公众认购比例仅约17.1倍。截止11月11日，“华夏安博仓储REIT”公众投资者的有效认购户数为3,697户，有效认购基金份额数量为61,727万份。根据发售和认购比例情况，其公众认购倍数仅为17.1倍，认购申请确认比例低至5.8%，与此前动辄数百倍的盛况形成鲜明对比，网下认购竞争更为激烈，确认比例仅0.7%。在部分REITs出现破发及二级市场波动的背景下，公众投资者的认购情绪正从非理性投机向基于基本面的理性判断回归。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的