2026年罗马尼亚房地产市场展望：稳健的基本面，持久的需求

2026 罗马尼亚房地产市场展望 报告 坚韧基础，持久需求。 CBRE 研究二〇二六年二月 目录 序言 执行摘要 劳拉·杜梅亚·本采研究负责人 & 投资物业总监 欢迎来到CBRE罗马尼亚房地产市场市场展望2026 —罗马尼亚的经济步入2026年时，谨慎地乐观的笔记，因为最近实施的财政整顿措施已经开始提高国际社会对该国经济前景的信心。 —房地产资本市场仍由本地驱动，收入导向策略和稳定定价支持了逐渐复苏。罗马尼亚买家在第四季度（约35%的交易量）占据主导地位，并占2025年交易量的31%，而卖家活动由...y投资组合整理和战略退场，而非困境。 罗马尼亚房地产市场以强劲的租户基本面和低迷的投资者胃口迈入2026年，这一趋势在欧洲多个市场也得到了体现。国内投资者在交易低迷之际继续提供必要的流动性。大量且有序的定价。投资策略坚定以收益为导向，优先考虑现金流持续性、租赁表现和资产质量。在此背景下，罗马尼亚资本已成为稳定力量，我们鼓励思考罗马尼亚机构基金在推动投资和增强本地市场信心方面的作用。 —物流租赁保持韧性：2025年总租赁活动超过100万平方米，预租赁占租赁面积的44%，反映出占据者保障未来产能并升级到现代化空间。开发活动保持低迷（同比新供应下降49%），使空置率紧绷（全国3.8%；布加勒斯特3.5%），并支持优质租金稳定，略有上升压力。 —基础设施和跨境整合将是关键主题：改善的互联互通正在解锁主要通道（包括A0/A7）周围的新的物流节点，而罗马尼亚加入申根区的完整预期将支持第三方物流扩张和跨国配送模式。 承租人需求保持强劲，尤其在工业和物流领域，2025年租赁面积超过100万平方米，得益于预售合同、紧张的租赁率和健康的基本面开发管线、基础设施升级和罗马尼亚的全面申根化加入。零售需求保持韧性，由稳健的表现以及持续对便利格式和零售公园的兴趣支撑。办公楼需求具有选择性且稳定，租户关注效率、地理位置和现代规格。 —办公楼需求预计将保持选择性高、注重效率，青睐互联互通、现代化的建筑，以适应用户装修需求。成本仍然是关键决策因素；在中央供应有限的情况下，对非核心子市场的溢出效应可能持续存在。 —零售发展及承租需求保持韧性，对便利型业态和零售公园的兴趣持续，得益于稳健的运营表现和有限的机构级产品供应线。 —2025年土地市场活动增强，全国成交量上升，需求由零售和住宅开发商引领；价格总体稳定，位于优越位置的用地价格上涨压力显著，价格差异主要取决于坚持规划清晰、许可明确和基础设施可进入性。 展望未来，2026年应将看到资本和租户市场之间的更多协调：投资规模逐渐恢复，而强劲的租赁基本面继续支持收入稳定。 —布加勒斯特的学生住宿需求在结构上仍供不应求，私人库存停滞在4,000张床位以上。针对18万多名学生的人口，推动了两位数的租金增长，并保持位于优越位置的本科生宿舍公寓（PBSA）前景强劲尽管发展管线有限。 今天的纪律带来平静韧性与稳定明日 罗马尼亚经济预计将实现适度增长。财政政策依然是主要增长动力。增长在2025年和2026年，大部分宏观经济风险表现不佳。2026年的预算讨论正在进行中。欧洲在持续的通胀和财政整顿中，由于对提案的政治阻力而一再延迟。限制性财政措施的影响，然而，预计罗马尼亚将保持限制性立场。预算条件，预计将对2026年第二季度产生影响。到2026年底，约6%的GDP，与欧盟一致非常必要。罗马尼亚在维持政策利率不变于6.5%直至至少2026年进入。并且提高了政治不确定性。预计2025年GDP增长约为1.4%，到2026年逐渐恢复至约1.6%，反映消费和政府支出。指示器紧缩措施，旨在减少财政赤字承诺。在此环境中，国民经济增长率（%） 政府债券10年期国际市场的即时信号已对政策产生超过影响。 罗马尼亚的通胀压力依然显著——市场前景积极——2026年初的通胀率高于欧洲平均水平，尽管早期迹象显示处于下降趋势，较峰值下降80个基点稳定性的。2025年11月，消费者价格指数（CPI）同比（YoY）停滞在9.8%的水平。这反映了市场对该情况的信心。十年期债券（%）截至2025年12月，但价格压力依然广泛存在。Based. Services inflation continues to be the main司机，随后是非食品商品和食品通货膨胀。对于2025在罗马尼亚实施。 劳动市场在罗马尼亚的条件相对坚韧，失业率在历史增加和能源支持措施取消后仍然保持较低水平，尽管实际工 欧元区失业率未预测 来源：CBRE研究 趋势观看 —改善主权融资条件是2026年初的一个鼓舞人心的信号。罗马尼亚10年期政府债券收益率已从约7.6%下降至约6.8%，这反映了市场信心的改善、通胀预期的缓解以及与更广泛的欧洲债券市场趋势的更好契合。这种长期利率的放松支持了估值稳定，并应逐渐转化为房地产投资者融资条件的改善。 —虽然现在谈论去通胀还为时尚早，但预计通货紧缩趋势将在2026年下半年加强。受基本效应和价格增长放缓的影响，罗马尼亚与欧洲的通胀差异正在缩小。尽管如此，罗马尼亚国家银行很可能在上半年保持谨慎，并在2026年下半年逐步调整政策，改善利率敏感行业的情绪。 —国内需求在年底时较为温和，但总体势头应由持续的支持来维持。劳动力市场紧张且就业水平相对稳定。尽管实际收入增长受通货膨胀限制，但价格压力的缓解应逐渐提高家庭购买力，支持消费。领导经济领域。 —欧盟资金和公共投资持续提供结构性顺风，尤其是在基础设施、物流和城市发展方面。罗马尼亚仍然是欧盟凝聚力和恢复资金的最大受益者之一，这些资金抵消了财政整顿带来的拖累并支持了中期增长前景。 —罗马尼亚在区域供应链中的位置仍然是竞争优势，尤其是对于制造业、物流和近岸业务。随着欧洲占领者继续将成本效率和地理多样化置于优先地位，罗马尼亚将从其劳动力的可用性、基础设施投资以及对核心欧盟市场的邻近性中受益。 02投资 一年调适期一条通往机会的道路 2025年标志着过渡阶段。2026年正呈现出复苏之势，得益于中东欧地区的有吸引力的定价以及坚韧的租户市场。并且一个改善的经济。 Romania房地产市场投资市场的乐观投资者情绪预计将加强至2026年。尽管2025年仍是个平淡的一年，其特点为地块规模较小和机构活动有限，但在第四季度势头有所提升，预示着投资环境将更加活跃，这一趋势也适用于去年年底的许多欧洲国家。 “恢复仍处于初期阶段，2025年投资规模为”大约5.35亿欧元，仍然远低于罗马尼亚五年平均年度水平（下降30%）。这种模式反映了在欧洲更广泛层面上的发展，那里的复苏进展较为缓慢而非急剧。正如在更广泛的CEE地区一样，2025年罗马尼亚的市场由收入驱动型策略主导，投资者专注于防御性资产和稳定的现金流。本地资本发挥了核心作用，占总年度投资规模的31%，这一趋势与其他CEE markets such as the Czech Republic, where domestic buyers dominate中东欧市场，如捷克共和国，国内买家占主导地位活动。 0 M 租金增长和运营绩效预计将继续保持关键2019年罗马尼亚和整个欧洲2026年资本价值增长的驱动力。 展望未来，罗马尼亚的投资渠道超过8亿欧元，与更广泛的欧洲前景相契合，其中逐步复苏由改善的流动性、稳定的定价和持续的投资支撑。对核心收入产生资产的兴趣办公室建议，2026年可能更像是一个更典型的市场年。这 02 投资 趋势观看 —当地和区域资本主导地位预计在罗马尼亚将持续存在，尤其是在小型和中型交易中，这反映了整个中东欧地区（CEE）的走势，国内投资者继续扮演着主导角色。 —零售投资势头有望持续，得益于稳健的运营表现和吸引人的定价。零售公园和以便利性为导向的项目将继续受到关注，而产品的供应可能限制罗马尼亚及整个欧洲的销量。 —写字楼投资者将继续保持谨慎，优先考虑位置优越、收入有保障或定位调整的资产。潜在的战略——核心+和价值增值策略预计将占据主导地位，这与欧洲趋势一致。 —工业和物流资产将继续吸引需求，尤其是位于优越位置的B级物业，这些物业提供稳定的现金流。 —酒店行业可能继续保持活跃，得益于欧洲范围内的结构性强投资者需求。在罗马尼亚，投资者的兴趣主要集中在布加勒斯特和关键休闲胜地，如黑海海岸和布拉索夫，反映了这些市场的韧性。 —预计融资条件将逐步改善，贷款机构越来越愿意在重组的同时支持收购，尽管定价纪律和保守的杠杆率水平仍将是市场的主要特征。 办公楼需求坚挺，因为供应达到新低 在布加勒斯特，新需求占到了16%的总体租赁面积（TLA），同比增长了10%。与之前相比，重新谈判录得下降。近年平均数 高质量空间。这一动态反映了更广泛的欧洲同比下降27%，主要反映了降低类似于核心欧洲市场，布加勒斯特办公室的即时发展管线提供有限的2025年市场基本面因缓解而增强，预计约64,000平方米。具有弹性的吸纳水平，以及2026年第一年实现零新增交付，其中近60%已预租。以前年度提前的交易，而不是支持更高的出勤率、更短的通勤时间，以及比占领者的需求减弱。总面积为设施丰富的环境。交付。总租赁活动达到280,000平方米，维持对新和高——450K的竞争压力40万千发展卷，有限的中心可用性以及趋势，其中占有人优先考虑中心位置，30,000平方米，166,000平方米，与2024年水平和五年计划相符。 年度平均值，证实了一个稳定的净需求基础，布加勒斯特的基准租金持续呈上升趋势。由新增租赁、搬迁和扩张支撑，受结构性供应不足和收紧驱动。200K核心子市场的可用性，而净有效租金 需求由金融、计算机和IT行业引领，总体保持稳定，因为更高的装修成本保持……制造业和能源行业，租赁活动激励水平受到压力而非推动Văcărescu，以及CBD。这些次级市场仍然大致保持平稳，约为7.75%。人才获取，以及竞争人才的减少，表明稳定的风险评估和定价。短期内重新定价的迹象不多，对未来六个月优质办公楼资产的预期集中在西中心，弗洛雷什卡-巴鲁最为活跃，得益于强大的基础设施和A级空间。核心区域（CBD与中心次级市场）的空置率进一步压缩，而城市整体的空置率在年末达到了11.1%。考虑到非租赁供应增加有限，预计需求水平相似，整体空置率可能继续呈下降趋势。10K压缩。同时，办公投资回报 来源：CBRE研究 03 办公室 趋势观看 —对位于中心、效率高的建筑的竞争预计将持续，这将迫使租户在租赁周期早期就锁定空间，在某些情况下，考虑预租或提前续约作为一种防御策略。向相邻次级市场的需求溢出可能发生，尤其是在连通性和混合用途元素可以部分复制CBD动态的地区。 —投资组合优化将继续成为关键主题，租户更倾向于选择灵活、高效的占地面积。平均交易规模已正常化，约为1,400平方米，反映出对“弹性”空间的偏好，这种空间能够吸收膨胀和收缩。 —灵活的办公解决方案也将获得更大的发展势头，为租户提供在空间使用模式不断演变的背景下适应性的空间。对于房东而言，将灵活组件融入资产策略可能会在满足增量需求和提高建筑竞争力方面变得日益重要。 —基准租金预计将在供应有限的情况下小幅上涨，而净有效租金和办公楼收益则是可能短期内保持总体稳定，反映租户需求平衡和投资者稳定情感 —布加勒斯特的竞争性人才库、优质办公楼供应和地缘战略位置将继续吸引来自区域中心、邻近外包战略和首次进入市场的需求。 04零售 零售供应演变租户需求保持强劲 尽管与之前的创纪录年份相比，消费者支出有所放缓，但罗马尼亚的零售市场在结构上仍供不应求，这支持了持续的开发活动和零售商的兴趣。 尽管面临更具挑战性的宏观经济背景，罗马尼亚在经历了几年的强劲扩张之后，2025年零售市场持续强劲表现，零售商扩张欲望依然坚定。在财政条件更加紧张和消费者购买力减弱的背景下，尤其是在定位中低端品牌中。消费增长。市场在中价位段、食品和便利性方面保持活跃。发展及占用需求，得到定向运营商的支持。这反映了更广泛的欧洲罗马尼亚