北京房地产市场2025年回顾及2026年展望

2025年回顾及2026年展望2025Review & 2026 Outlook 办公楼市场回顾OfficeMarket Review 2023年第一季度市场概要2025年第四季度市场指标 15.2% CNY 210平方米/月sqm/month 净吸纳量维持低位，年末空置率呈现小幅回落 Vacancy dipped slightly as net absorption remainedmodest amid ongoing supply digestion 市场中潜在的升级需求有望进一步释放Upgrade demand in the market 投资市场回顾InvestmentMarket Review 北京投资市场概况 Beijing investment market review 零售板块在C-REITs政策带动下热度上升 Retail sector emerged thanks to the C-REITs policy shift 买方类型分析 Analysis of buyer types 北京投资市场：按资产类别划分的资本化率Cap Rates by asset class in Beijing’s investment market 北京投资市场总结与未来展望Beijing investment market summary and outlook 主体集中Buyer Base 业态分化Asset Class 未来机遇 市场表现Market Performance Future Opportunities 自用型买家+险资为主，外资收缩Led by self-use +insurance; foreign buyerspulled back 成交规模大幅收缩，小额成交为主Sharp drop in volume;small deals dominated C-REIT底层资产扩围利好C-REITs expansion tobenefit premium assets 零售、长租公寓受青睐，办公楼下降Retail and rental housingfavored; offices declined 高端酒店市场回顾Upscale Hotel Market Review 北京酒店市场供给概况 Hotel supply and pipeline in Beijing 2025年下半年，北京高端及以上酒店新增供给5家，共计新增客房总数1,505间，供应量较2024年明显增长，标志着城区高端酒店市场格局进一步趋于成熟。展望未来两年，整体市场新增供给预计将稳步上升，其中也包含多个奢华酒店标杆项目。若这些项目成功落地，将进一步丰富市场品牌多样性。 In the second half of 2025, Beijing welcomed five new upscale hotelopenings, adding a total of 1,505 guest rooms—marking a significantincrease in supply compared to 2024.The expansion further maturesthe upscale and luxury hotel landscape in the city’s urban core.Overthe next two years, the market will see a gradual increase in new supply,including several landmark luxury hotel projects. Once delivered, theseprojects will further enrich the market’s brand diversity. 北京高端及以上酒店客房供给Upscale HotelRooms Supply in Beijing 未来新增的代表性高端酒店Representative upscale and above hotel pipeline 未来两年内预计有9家酒店在北京陆续开业，共计2,608间新增供给。 Ninehotelsareexpectedtoopeninthenexttwoyears,withatotalof2,608roomsnewsupply. 北京酒店市场业绩概况 Beijing hotel trading performance 2025年下半年，北京高端酒店市场整体表现较去年同期呈下行态势。截至10月，全市高端酒店平均入住率（OCC）与2024年同 期 基 本 持 平，平 均 房 价（ADR）与 每 间 可 出 租 客 房 收 入（RevPAR）同比均下降逾4%。 In the second half of 2025, Beijing’s upscale hotel market continued itsdownward trend compared to the same period last year.By the end of October,the Average Occupancy Rate (OCC) across the city’s upscale hotels remainedbroadly in line with the previous year, while Average Daily Rate (ADR) and Revenueper Available Room (RevPAR) fell by more than 4%. 北京高端及以上酒店市场入住率表现Upscale Hotel Occupancy Performance in Beijing 北京酒店市场业绩概况 Beijing hotel trading performance 截至2025年10月，北京奢华酒店市场业绩表现整体低于2024年同期水平。平均入住率（OCC）实现稳定增长，但平均房价（ADR）和每间可出租客房收入（RevPAR）均承受压力。平均入住率同比呈现小幅增长，但平均房价和每间可出租客房收入表现均不及上年同期。 As of October 2025, the performance of Beijing’s luxury hotel marketremained below the levels recorded in the same period of 2024.AverageOccupancyRate (OCC) achieved steady growth, butAverageDaily Rate (ADR) and Revenue perAvailableRoom (RevPAR) both facedpressure.WhileOCCshoweda slight year-on-year increase,bothADRand RevPAR underperformed compared to the same period last year. 北京奢华酒店市场入住率表现Luxury Hotel Occupancy Performance in Beijing 2025年下半年北京酒店市场月度业绩对比2025 H2 hoteltradingperformanceby month Theperformanceofbothupscaleandluxuryhotelmarketsfellshortofthesameperiodlastyear,largelyduetofactorssuchasmajor event restrictions,reduced corporate budgets,andmorerationalspendingoftourists.Upscalehotelsweresignificantlymoreaffected. 受到重大活动管控、企业预算下降及游客消费趋于理性等因素影响，高端酒店及奢华酒店市场表现均不及同期，其中高端酒店受影响程度较大。 2025年下半年北京酒店及旅游市场总结 2025 second-halfyear Beijing hotel and tourismmarketoverview 2025年下半年，高端酒店市场受多重因素叠加影响，业绩上涨动力不及下行压力。In thesecondhalf of 2025,the upscale hotel market faced multiple overlapping factors, with upward momentumfailing to offset downward pressure. 市场需求端增长Marketdemand-sidedevelopment 高端及以上酒店业绩普遍面临压力Theupscalehotel market has been broadly underperforming. •全市高端酒店平均入住率与去年同期基本持平；•平均房价（ADR）同比下降逾5%；•每间可出租客房收入（RevPAR）同比减少超过4%。 •北京国庆中秋双节旅游人次2509.4万人次，旅游总花费316.5亿元，同比分别增长3.6%，4.7%。接待入境游客11.9万人次，同比增长48%，实现入境游客花费12.3亿元，同比增长54.1%。全市营业性演出实现票房收入约2.18亿元，同比增长约118%。 国际游客仍具增长潜力Internationaltouristmarketscontinue to showgrowthpotential 重要节假日&活动影响Influences of major exhibitions and forums •2025年前三季度，北京入境游客达388.4万人次，增长42.9%，国际旅游消费折合人民币359.6亿元，同比增长48.3%；•俄罗斯，东南亚，韩国，澳新游客增长呈现积极趋势。 •中秋节与国庆节假期合并连休，迎来年度最长假期；•纪念中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利80周年大会。 大型文旅项目签约 Signing of major cultural tourism projects •2025年11月火星人居科幻城、法拉利世界娱乐综合体等4大高能级项目正式签约落地通州，总投资近百亿元，其中法拉利世界娱乐综合体是亚洲首座综合体项目。 市场未来展望 Looking ahead to 2026 全球资本流动持续影响资产价值Global capital flows continue to impact asset values 酒店REITs迈出关键一步Hotel REITs take a key step forward •针对自然文化遗产、国家5A级和4A级景区项目规划范围内产权上归属同一发起人的配套旅游酒店可纳入项目底层资产•消费基础设施中物理上不可分割、产权归属同一发起人的酒店（面积占比不得超过30%-50%，星级为四星级及以上）可纳入项目底层资产 •12月10日，美联储第三次降息，下调25个基点到3.5%至3.75%之间•12月19日，日本央行加息25个基点至0.75%，达到30年来最高水平 酒店资产加速业绩修复，注重资产运营和现金流Hotel assets accelerate performance recovery, focusing on asset operations and cash flow 酒店资产交易流动性压力与结构性机遇并存Global capital flows continue to impact asset values •资产持有人更加注重存量资产的精细化运营•为酒店资产金融化提前布局 •截至2025年11月，中国内地酒