2023年上半年罗马尼亚房地产市场展望

望H12023 报告 罗马尼亚房地产 CBRE研究 Contents 宏观经济学 增长有限 罗马尼亚的GDP年增长率预计将在2023年整体放缓，因为该预测显示了连续三年的增长。 由于2.0pps低于上一年的增长，考虑到高通胀和收紧的政策利率，估计2023年的增长为2.2％。未来两年的预测显示略有上升趋势，2024年的年增长率为3.6%，2025年为4.0%。与欧元区GDP相比，该国的GDP演变显示了历史和预测的较高同比增长，例如。2024年为2.4pps，2025年为2.3pps。 从2021年开始，罗马尼亚的财政赤字下降，这种趋势估计将在短期内继续。如果2021年的差距从-9.6％缩小到-6.7％，2023年的政府余额（占GDP的份额）预计为-4.9％，收缩 预计更引人注目，2024年达到-3.6%，2025年达到-3.5%。 2023年的失业率预计为5.5％，与2022年的失业率相比略低。如果2020年失业率飙升，达到6.1%，2021年和2022年失业率降至5.6%，预计2024年将缓慢下降5.2%，2025年将进一步下降4.9%。与欧元区相比，该国的失业率低于该地区的平均水平，预计2023年为6.6%，2024年和2025年为6.7%。 从2020年起，罗马尼亚的私人消费预计将录得温和的年度增长，2023年和2024年预计同比增长3.2％和2.9％，因为买家仍然谨慎，他们的支出受到商品价格和通货膨胀的影响。尽管如此，预计2025年的年度增长将更加显著，分别为5.1％。 罗马尼亚的私人消费预计将在2023年和2024年增加，因为由于大宗商品价格高企和通货膨胀，买家仍然谨慎对待他们的开支。 在今年第二季度，罗马尼亚国家银行将货币政策利率维持在7.00％，这是年初采用的价值，预计将在全年保持不变，以不断努力遏制通货膨胀。考虑到国家银行为缓解通货膨胀而采取的措施的幅度，可以在2024年看到货币政策利率的下降趋势。 2023年的CPI通胀率预计将达到10.3％，与2022年的值相比降低了3.5pps，这是近年来的最大记录。减少主要是由于燃料和电力价格的下降。此外，2024年和2025年的预测显示下降幅度更大，降至5.1%，进一步降至2.7%。 国家恢复和复原计划（PNRR）是该国经济中注入的新鲜空气的重要来源。 3.22BEUR欧共体向罗马尼亚支付的总金额 6月2023，罗马尼亚收到了欧盟委员会关于在PNRR内提交的第二次付款请求的积极答复。付款金额为欧元3.22亿。，其中21.4亿欧元。代表无偿财务支持和10.8亿欧元。以贷款的形式提供支持。然而，罗马尼亚将收取5336万欧元。更不用说，关于能源投资的两个里程碑还没有实现。已实现的其他47个里程碑和2个目标表示罗马尼亚在绿色和数字转型领域进行的改革，以及与改善政府协调以实施公共政策，改善水管理，支持旅游业和促进旅游业有关的改革和投资文化。 2.14BEUR无偿资金支持总额 预计2023年通货膨胀率将下降至10.3％，与2022年的数值相比减少了3.5pps，这是近年来的最大记录。此外，预后表明2024年下降幅度更高，下降至5.1％，2025年进一步下降至2.7％，接近NBR目标范围的上限。 DanielaGavrilCBRE罗马尼亚研究部负责人 投资 吉祥的一年开始 罗马尼亚总投资额达到183.8亿欧元。在2023年上半年，与2022年创纪录的上半年交易金额相比，下降了43%。 这一年的交易量相当活跃，占交易量的74%，也是最大的一笔交易 year-to-datebeingsecuredatthebeginningoftheyear.Thenotableagreementthatmarkingtheyear’stransactionalactivityclaims33%oftheYTDinvestmentvolumeandwasconcludedbyFMLogisticswhichsellandyenterbackitsindustrial&logisticsportstoCTP.在三个不同的县：Ilfov，Dambovita和Timis。 捷克开发商CTP在三个县购买了约100,000平方米（占年初至今投资额的33％）：Ilfov，Dambovita和Timis。 183.8M平方米 2023年上半年罗马尼亚总投资额 在布加勒斯特地区的房地产连续五年超过今年上半年记录的投资额，吸引了超过一半甚至绝大多数（2020年上半年为98％）之后，2023年上半年的投资额是针对区域一级的。区域城市的资产占总交易量的61％，对投资者具有吸引力，2017年上半年记录了更大的份额（占总额的80％）。 YTD的平均票价约为1230万欧元，比2022年上半年的票价低47％。尽管如此，仅从区域城市的平均票价来看，与去年的12.5万欧元相比，差距缩小了。，平均票价减少了22％。 2023年上半年，来自区域城市的资产 被证明是有吸引力的投资者达到了令人印象深刻的总投资额的61%。 就房地产主要用途而言，工业和办公物业占总交易量的份额分别为33％和29％，紧随其后的是零售业，占21％，酒店占17％。如果办公室在2018年上半年至2022年上半年的投资活动中占主导地位，那么工业和物流将其他行业黯然失色。 此外，如果我们比较2023年上半年和2022年上半年的每个行业的数量，则只有办公室的数量同比下降，零售量相似，而工业和酒店的数量却在增加。即便如此，今年工业和零售行业，直到最近在投资量份额上排名第二和第三 向前看，从后大流行时代发展的提振中获益，当时投资者变得更愿意通过此类房产实现投资组合的多样化。 捷克和罗马尼亚投资者在年初至今的投资额中占33％和32％，在今年的投资活动中贡献了最大的资本。来自立陶宛，塞浦路斯，美国和以色列的买家拥有35％的联合份额，选择在罗马尼亚各地投资房地产。罗马尼亚投资者继续出现在投资市场上，这表明现在不仅对资产质量和当地人的财务实力充满信心，而且在取得显著成果一年后，对市场的成熟正在走向。 罗马尼亚投资者继续出现在投资市场上，这表明对资产质量和当地人的财务实力都有信心。成熟市场的良好迹象。 02投资 今年，投资者仍然谨慎行事，需要更多时间做出决定或等待良好的前景。 自2023年上半年以来，布加勒斯特的房地产房地产连续五年超过了今年上半年记录的投资量后，投资量一直在区域一级。 从良好的吉祥开始，即使好产品在2023年仍在市场上，谨慎是指导今年所有交易的原则。 办公室 新的动态和管道短缺 布加勒斯特现代办公室存量为33.8百万平方米，在2023年上半年结束后，交付了三栋建筑，总可出租面积（GLA）为70,000平方米。新的供应几乎均匀地分布在两个子市场，分别为中西部和西北。 由于OeUited开发的OeCotrocei项目的第二阶段在今年第一季度受到欢迎，因此中西办事处子市场的库存增加了34,500平方米。西北子市场占新供应总量的51％，启动了Mse项目，由PrimaveraDevelopmet在第一季度开发了7,500平方米的GLA，而@Expo的第二阶段则聚集了AteorGrop在第二季度开发的28,000平方米。 70,000平方米于2023年上半年交付在布加勒斯特（中心-西部和北部-西部子市场） 到2023年底，预计首都的现代库存将增加另外两座建筑，这两座建筑都是中心办公室子市场的一部分。因此，在今年第三季度，预计将交付U-Ceter校园的第二阶段，由ForteParters开发的可出租面积为32,500平方米，并在年底Strabag的项目Arghezi4包括7,500平方米GLA。 由于没有预计交付日期为2024的办公项目，未来的新供应预计将在2025年回升，届时在交付六个办公计划后，大约109,000平方米将投放市场，无论是独立项目还是商业园区的一部分。 2023年上半年，布加勒斯特的总租赁活动(TLA) 188,400平方米布加勒斯特的TLA，比2022年上半年高42% 收集了188,400平方米，与之相比高出42%根据2022年上半年的数据。从2020年起，租赁活动开始接近大流行前时代登记的价值，与2019年上半年租赁的总面积相比仅低6%。 接受（不包括续约/重新谈判的总交易）占总租赁活动的48％，与2022年上半年记录的交易非常相似。新需求和续约交易之间几乎相等的份额表明市场的周期性，租户要么寻找最佳质量空间（新需求），要么寻找最佳租赁条款（重新谈判）。 尽管近年来租赁活动呈上升趋势，但在查看净吸收（占用存量变化）时，2023年上半年记录的金额是分析期间（2015年上半年至2023年上半年）每学期办公室需求的最低值。净吸收减少的原因可能是总体经济不确定性加上混合工作。 48%2023年上半年的消费量，与2022年上半年的消费量相似 预租赁仅占4％，这再次证明了租户不愿就房地产变更以及可供居住者选择的有限新供应做出决定。 两个2023年上半年签署的大型交易 2023年上半年签署的最大交易（超过10,000平方米）是DimitriePompeiu办公室子市场的两次续约，分别是霍尼韦尔延长了其在中行大楼和DBTechnology的24,000平方米的租赁合同，后者决定保留其12,700平方米BOB办公项目。 4%从接受代表的预租赁 根据租赁活动分布，DimitriePompei办公室子市场吸引了超过四分之一的总租赁面积，紧随其后的是Floresca/BarbVacaresc子市场。拥有超过10％的股份，中西部（14％），中部（12％）和CBD（10％）地区共同占68,100平方米，而西北，西部，南部，巴内萨-奥托佩尼，皮佩拉北部共同设法追求14％的TLA，即27,400平方米。 在分析租赁活动时，考虑到租户的活动领域，计算机和高科技公司正在引领市场，总共租赁了82,800平方米。制造和能源部门占总TLA的22％，这意味着主要需求驱动力租赁总面积的一半，是布加勒斯特第二大最活跃的领域，需要现代办公空间。 AttheendofQ2,Bucharestmodernofficestockrecordsanoverallvacityrateof15.4%,markinganincreaseof1.3ppshigherwiththeoneregisteredatthe2022closing. 物业略低，在2023年H1结束时大约为12.6％。尽管如此，这两个费率并没有反映出在过去三年半前大幅增加的可用于分租赁的空间，以及大租户将释放的空间，这将优化他们的办公空间占用。 尽管整体空置率正在上升，但增长可以细分，最大的增长率在北Pipera（45.9％），与2022年H2相比高出11.9pps。 主要租金从今年的头几个月开始增加，达到2023年上半年末的20.00欧元/平方米/月。通货膨胀和利率演变以及短期交付的有限办公室管道共同推动了温和但持续的优质租金增长。 对高质量办公室（符合ESG标准的A级办公室）的偏好与日俱增，以及管道短缺可能会对优质租金造成进一步的上涨压力。 展望未来，考虑到该国的主要宏观指标预测（例如通货膨胀，GDP和私人消费演变）以及公司对房地产投资组合优化的关注，将在短期内减少对租赁办公区的需求。此外，对高质量的办公室（A级，符合ESG标准）和管道短缺可能会对优质租金造成进一步的上行压力。 20 EUR平方米/月2023年上半年办公空间的主要租金 03OFFICE 大多数公司实施了“重返办公室”政策，但这在很大程度上是一种混合安排。 自去年下半年以来，人们注意到的推动是提高办公室出勤率，从而提高了办公室利用率，帮助管理人员更好地了解员工与工作相关的新行为和需求。因此，如果现有环境在结构上对办公室需求产生了下行压力，则占用者将寻求最佳选择，以增加办公室出勤率并尽可能满足员工的需求。最新的CEE办公室占领者情绪调查