2026年大中华区房地产市场展望

大中华区研究部 P2摘要P3介绍P4宏观趋势P5热点话题和另类资产P6写字楼市场P7零售物业市场P8工业物流市场P9大宗交易市场P10城市市场P24要点总结 目录 宏观趋势 工业物流 写字楼 2026年仍将是经济结构转型的调整之年，扩大内需、提振消费将成为拉动来年经济增长的主要动力。 新质生产力的发展将带动TMT行业需求在2026年显著增长，配套设施已成为业主的核心差异化优势。 2026年，物流与制造设施整合将持续强化大中华区供应链韧性及竞争力。全球产业链的重塑为工厂空间搬迁创造投资机遇。 热点话题和另类资产 大宗交易 零售物业 中国零售品牌在竞争中强势崛起，并从“规模扩张”转向“价值创造”。消费市场正在从满足物质需求转化为提供体验感和情感共鸣。 由人工智能驱动的数据中心将持续受到投资者关注。市场剧烈竞争环境下，资产管理在提升资产价值中愈发展现其重要性。 公募REITs范围进一步扩大至写字楼及酒店将推动投资者对该板块的关注度。 介绍 作为“十五五”规划的开局之年，2026年大中华区商业地产的发展受到包括宏观经济、产业布局、市场供给与消费迭代等多重因素的影响。本篇报告考察了近些年房地产市场的发展情况，并探讨了2026年可能影响未来市场发展机遇的相关领域。具体而言，报告聚焦以下几点： •宏观趋势•热点话题和另类资产•写字楼市场•零售物业市场•工业物流市场•大宗交易市场•城市市场，包括：北京、上海、深圳、广州、成都、香港、台北 宏观趋势 提振消费 新质生产力及现代化产业体系建设 房地产高质量发展 扩大内需、提振消费将成为2026年拉动经济发展的重中之重，发展重点则从供给侧转向需求端。从“投资于物”向“投资于人”的转变将使居民在教育、社保、就业、卫生健康、保障住房等方面提升安全感，从而提升消费意愿。 新能源汽车、生物制药等行业的亮眼表现让规划引领、资本跟进、技术突破最后形成规模化的扩张成为中国产业发展并实现突破的有效路径。2026年中国将聚焦技术转化形成增量市场，这有望催生一批新的企业，既有企业也有望实现规模扩张。 从“有房住”到“住得好”的转变让房地产在国民经济发展中扮演的角色产生了根本性变化。预计整体市场价格在未来两年有望企稳，从而成为推动温和通货膨胀的前奏。市场增量将继续聚焦保障性住房建设、租赁市场培育和城市更新工程。 资料来源：央广传媒，戴德梁行研究部 热点话题和另类资产 资产管理——价值引擎 绿色转型，非此即退 AI驱动的基础设施浪潮 践行绿色低碳可持续发展对中国房地产行业具有重要意义。随着投资者和租户对企业ESG表现的关注，绿色认证建筑的资产价值和吸引力显著提升。将可持续发展理念贯穿于项目的全生命周期，从节能设计到既有资产改造，能够有效降低风险、让资产在长期持有中保持价值韧性，并在快速发展的市场中保持竞争优势。 随着中国商业地产市场竞争愈发激烈，资产管理的重要性日益凸显。供应集中放量推升了空置率，导致租金疲软。展望未来，资产管理已不再是单纯的维护工作，而是项目实现差异化的核心手段。资产管理涉及运营效率提升、ESG改造和租户组合优化等多方面，可显著提升净营业收入（NOI）、吸引机构资本，以及保持资产价值。 中国数据中心在人工智能、云计算及数字基础设施需求的推动下，正经历快速发展。我国深入实施“东数西算”工程，把东部地区经济活动产生的大量数据和需求放在算力资源丰富的西部地区来计算和处理，在西部地区加速布局智算中心、绿色算力中心等数据中心。展望未来，5G、物联网、大数据和人工智能的持续发展将推动国内外企业加速数字化转型，使数据中心成为具备显著增长潜力的资产类别。 资料来源：戴德梁行研究部 写字楼市场 自用型买家构筑市场韧性 科技自立自强催生大中华区写字楼新需求 配套设施是提升办公空间竞争力的关键 高水平科技自立自强引领发展新质生产力，聚焦于此的战略性产业将为大中华区写字楼租赁市场注入新动能。TMT行业将迎来显著扩张，推动行业核心创新中心对高标准办公空间的需求。金融行业将加速“向优质资产靠拢”的趋势，企业更倾向于选择区位优越、品质卓越的办公场所。新能源与高端制造业对总部及研发设施的需求也将为市场增添稳健动力，并侧重于符合ESG标准的建筑以及人才集聚效应。 自用型买家仍将是大中华区写字楼资本市场的重要支撑力量，推动市场需求。高成长型国内企业，特别是高科技和金融领域的企业，积极购置自用空间。这一模式不仅赋予企业资本支出的掌控力，也建立了稳定的总部形象。在核心城市市场中，自用型买家的投资交易额占比提升，突显其在租赁市场和资本市场的重要作用。 在竞争激烈的大中华区写字楼市场中，配套设施供应已成为并将继续作为业主的核心差异化优势。租户出于吸引和留住人才的需求，偏好优先考虑员工体验的楼宇。未来，业主必须战略性的投资于高端设施，如健康设施、协作空间、高品质餐饮和先进的智能楼宇技术。业主将楼宇升级为配套设施丰富的生态系统，对于提振租金预期、提高出租率以及增强长期租户粘性至关重要。 资料来源：深圳市人工智能产业协会研究部，信通院，戴德梁行研究部 资料来源：戴德梁行研究部 零售物业 体验感与情感共鸣 国产品牌崛起 智能技术赋能零售 足够大足够卷的消费土壤让中国逐渐成为全球零售的创新源头。中国零售品牌正经历从野蛮生长到精耕细作的新周期，品牌也从“规模扩张”转向“价值创造”，并在全球消费品牌价值链中释放更强影响力。 新世代消费重心正在从物质满足转向情绪价值获取。对身份认同的追求将推动小众品牌、国潮设计与定制化服务的快速崛起。消费场景的碎片化与圈层化让新生代不再局限于单一购物目的，而将消费嵌入娱乐、社交与自我提升的多元情境之中。 消费场景的边界正在被智能技术的广泛应用而不断重塑。零售企业正从单一渠道运营转向全域融合策略。从智能导购、虚拟体验到供应链优化、动态定价，智能技术将与零售业深度融合，重构零售运营逻辑，推动行业发展。 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 工业物流市场 供应链协同进一步整合 智能自动化系统提升物流效率 工厂空间搬迁创造投资机遇 “中国+1”战略虽推动部分低价值生产外移，但将继续为优质工厂空间提供买入机会。搬迁释放出位置优越、基础设施卓越且供应链成熟的工业资产——此类资产在其它地区难以复制。当前国内制造龙头与跨国企业正加速吸纳这些优质资产，同步推进运营升级以聚焦高端高价值制造领域（如新能源汽车）。此资产流转机制使投资者能够并持续收购面向未来的设施，从而强化大中华区作为全球高技术制造核心枢纽的战略地位。 物流与制造设施整合将持续强化大中华区供应链韧性及竞争力，此战略协同定位与国家工业效率提升方向高度契合。通过在制造中心周边配置仓储及增值加工环节，企业可有效降低运输与仓储成本（准时生产），实现成本优化。该协同模式将推动形成智能化、自动化产业集群，提供高效响应与全链路可视化能力，进而巩固中国在全球制造业的领先地位。 大中华区物流地产引入前沿技术对成本管控与全球竞争力维系具有关键意义。在劳动力成本持续攀升及电商交付时效要求激增的双重压力下，业主将持续加大投入，部署包含机器人技术与自主移动机器人（AMRs）在内的智能自动化系统，以实现设施吞吐能力与运营效率的最大化提升。 资料来源：国家统计局，中国国际电子商务中心，戴德梁行研究部 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 大宗交易市场 投资交易保持稳定 境内买家主导市场 REITs市场将持续增长 中国大陆市场的境外投资占比在2025年前三季度降至历史低位，市场主要由境内资本所主导，尤其是保险公司、银行和自用买家。相反，受过去一年其他海外市场利率宽松政策的影响，外资在中国大陆的商业地产投资活动较为低迷。这一趋势预计在短期内将持续。 大中华区的商业地产总交易额在2025年前三季度同比保持相对稳定，总计人民币2,686亿元。投资活动在中国二线和三线城市显著改善，部分来自于大型资产包的收购。展望2026年，预计中国大陆和香港的投资交易活动将有所改善，这得益于利率下降、业主自用需求增加以及C-REITs开放涵盖更多商业地产领域。 随着近期C-REITs试点资产范围扩大至写字楼和酒店领域政策的出台，中国REITs市场将持续增长，并进一步融入中国整体经济战略中。这一市场不仅为基础设施及商业不动产行业去杠杆提供了关键机制，推动城市的可持续发展，更向公众提供受到监管的透明渠道，助力投资高质量的基础设施和商业不动产资产。 资料来源：Bloomberg，戴德梁行数据截止日期为2025年11月 北京大中华区城市市场 写字楼市场 零售市场 •供应–截至2028年底，预计将有187.9万平方米新增供应投放市场，其中126万平方米或将在2026年完工，主要集中在中央商务区、通州和望京-酒仙桥商圈。大量新增供应的涌入致使未来一年市场继续承压，空置率上升的同时租金将继续面临下行压力。 •供应–2026年，北京零售市场预计将有超过110万平方米的新增供应计划投放市场，项目大多位于远郊区域，由品牌开发商打造，填补了区域内高品质消费空间的空白。此外，北京也将持续推动闲置及老旧商业的焕新升级，未来市场或将出现更多小而美的城市更新类商业项目。 魏东北区研究部sabrina.d.wei@cushwake.com •需求–新项目入市将增强市场流动性。同时产业政策的实施与升级将加快2026年市场租赁需求的提升。2025年为“十四五”的收官之年，“十四五”期间，高科技产业已经成为北京主要经济支柱，TMT行业在过去五年成交占比接近45%。预计未来TMT行业在北京写字楼市场支柱地位将愈加明显。此外，租户市场持续的同时内资企业将继续主导市场。 •需求–在政策的支持下，北京多个老旧商业项目陆续开启升级改造。这些改造后的商业也顺应大众的消费趋势及需求，积极引进品牌首店、注重融入文化元素，对老字号、国潮、文化传播类品牌也尤为关注。随着消费者对情绪价值类消费需求的增加，未来各项目在多元化消费场景的打造、首店及文化传播类品牌的引入上将持续发力。 资料来源：戴德梁行研究部 资料来源：戴德梁行研究部 大中华区城市市场 北京 资本市场 工业物流市场 •交易额下降，市场面临下行压力–2025年前三季度，北京大宗交易市场成交额为101亿元，成交宗数为18宗，其中，10亿以下交易宗数占比超八成。机构投资人对数据中心、大型商业购物中心以及租赁住房均展现出浓厚的投资兴趣，成交额占总成交额比例均超20%。 •供应–2025年，北京物流仓储市场迎来供应高峰，供应大多来自平谷区域。北京物流仓储市场未来供应持续向外围倾斜，环京协同供应凸显，平谷、顺义等近郊及廊坊等环京区域都将是供应主力。随着政策对高标仓库的推进，北京仓储市场的现代化水平也将进一步提升。 •扩募需求兑现提振市场活力–资产价格的下降促使买家来源跳出传统行业，新型投资买家的出现将持续提振市场信心；人工智能技术的发展和算力需求的激增将助力数据中心得到市场更多关注；险资买家则继续热衷长租公寓赛道。最后，随着公募REITs的扩容，办公、酒店类项目将有望重塑价值。届时，公募REITs底层资产类别投资热度将有望上升。 •需求–随着受电商行业持续渗透，京津冀协同发展深化及产业融合推进影响，2026年北京物流市场需求结构将持续优化。电商、3PL、制造业仍为租赁主力。此外，在企业降本增效需求的推动下，智慧物流的技术应用场景也将持续拓宽。 上海大中华区城市市场 写字楼市场 零售市场 •供应–2026年至2028年，市场预计将迎来279万平方米甲级写字楼竣工交付，约占存量16%。徐汇滨江，黄浦豫园及淮海中路商圈，世纪公园板块将是供应主力，合力贡献总供应量的47%。 •供应–未来三年，约82%的新增供应项目将位于新兴区域，且新增供应将主要以项目周边居民为主要定位客群。大量的新增供应集中入市无疑将拉高全市平均空置率水平，导致租金承压。若干知名新项目入市后将加剧