2025年大中华区房地产展望（中文版）

展望 摘要P2P3介绍P4宏观趋势P5热点话题和另类资产P6写字楼市场P7零售物业市场P8工业物流市场P9大宗交易市场P10城市市场P26要点总结 目录CONTENTS 摘要 Executive summary •••零售告物业－国内消费刺激政策、海外游客回升、消费新趋势及“白牌”商品增长，将共司准动2075年中国内地零昔物业市场的整荣。工业物流－2025年，工业厂房的升级改造将在一定程度上激活并提振整体投资市场的活跃度。大宗交易－预计2025年大中华区房地产投资将复苏，但短期内价格压力仍存： •••宏观趋势－2024年出台的一系列政策促进国内需求当长，为2025年中国内地房地产市场的稳定奠定基础，热点话题和另莞资产－可持续发展将成为2025年中国内地房地产的关键趋势。阻造位房与数据中心作为另类资产类别，将吸引卫多投资者关注。写字楼一2025年写字楼供应将持续加，新兴行业的租赁需求及业主的资产优化策略将动力平衔供需。 介绍 许多因素将影响大中华区商业地产的发展，包括宏观经济、相关政策，内需情况、科技进步等等。本篇报告考察了近些年房地产市场的发展情况，并探讨了2025年可能影响未来市场发展机遇的相关领域。具体而言，报告聚焦以下凡点： ••••宏观趋势热点话题和另类资产写字楼市场·零售物业市场 •••：工业物流市场大宗交易市场城市市场，包括：北京、上海、深圳、广州、成都、武汉、香港、台北 宏观趋势 提振消费 化解地方赁 稳定房地产市场 米自美国可能对中国增加关税的压力将使消费在提振2025年中国经济挡长的重要生更加凸显。作为2025年的首要任务，为提振消费，攻府会继续全方位出台措施提振物价指数，刺激居民消要，挖君内需落力， 2024年底中国政府出台了力度最大的化解地方举拮：短期内将大减轻地方流动性压力、推动地方政府资产负债表的修豆，从中长期看有利十激发地方活方，腾挪更多财用于经济转型发衰，同时也有助于解决政的信用问题，逐步提升市场主体信心。 为束激房地产市场，政府出台多种举持，包括下调存主房贷利率：地方专项债用来回收闲置土地及存量房：新一轮的成中村收造，并采用货币化安旨的方式，同时对白名单房地产项目的资金支持会进一步如大，这世举措有望仙房地产市场在2025年企稳回暖、 热点话题和另类资产 基于自然的解决方案（NBS）推动可持续发展 数据中心击求将持续 租赁住房引起投资者关注 顶尖房地产机构逐步将NBS实融入可持续发展占路中，中国内地租赁住房需求增长马与持续的城市化进程吸引述深刻认识到维护与发复自然生态系统对资产保值、增强来避多投资人关注租赁住房巾场。政府对租赁住房项目利益相关者信任，及构建可持续且富有韧性的成市环境的大刀扶持，有效降低投资风险。鉴于巨大的需求及沿具有更大意义，这将为中国内地房地产投资者冠予亮争在的社会影响万，租贷住房对投资者展现出了极高吸引近期出台的相关政策明础指出，分许外国企业独立运营互优势，确保在可持续发展日益受到重视的不竞中，实现万长期价值增长。 随若中国内地技术与技术衍生数据应用的不断增长，对数据中心存储与处理能力租赁的需求势必将迎来显菩打张。政策层面的调整亦将成为及引海外投资者兴趣的重要因表，联网数据中心，为市场注入了新的注方。 写字楼市场 资产优化彰显差异性 供应潮加剧市场竞争 新质生产力培育新动能 未来三年：大中华区21个主要城市甲级与字楼市场供应主充汁：新增供应超2下万方。四个内地一线域币缝持较高的供应量，平均年供应量389方平方米、部分更点二线城市（如苏州、南京和武汉）在未来三年将迎束百万平方米的优质办公空间 新增需求不足，摇迁续租是市场主旅律。IMI、专业服务业、金融、贸易、物流等企业引领租赁需求。殖若国增加严能化设备、提供多样化租户服务、利用自媒体家和地方层面相继出台利好政策，如重点关注物流行业提质增效，推动数字经济康发展，以及快绿色转型等方面，相关行业及上下游企业的增长需求值得关注。 增强项目旁争力是写字楼业主应对市场变化的关键。渠道建立专业形象、践行绿色可持续发晨理念、与品质空间运营商如强合作，有助于提升项目对现有租户和潜在客户的吸引方。 零售物业 新型消费崛起 “来华游”热潮 平价“白牌”出圈 2024三以来，中签证政策、支付、语言、出行等外竞不断优化。各地景点引入严能CT先期机检设备WiF全盖、全域支付、多语冲讲解等，提升外精游客旅行云验，2024年第三季度，中国各口岸入境外国人818.6万人次，同比上升18.8% “白牌”的是产业链上游的生产商或渠道商直接供应的產品。与十年前“山案行”的十场坏境截然不同，现如今，自牌工厂在供应链和高性价比优势的如持下，凭借直摇电彦、量贩零食店、市集餐饮、生活用品集合店等多种架道迅逆跑马国地 近年来，中国新型消费呈现持续快速发展念势。智能家居、文娱旅游、体育宽事、国货“潮品”不断推陈出新，未来沿长滘方巨大。以哲能家居为例，中国的智能家居产品正从单点暂能向全屋哲能发展，部分企业节能洗干一本机、新风空调等销售同比增长近一倍。 工业物流市场 REITs与仓储物流市场 厂房空间投资市场 智慈工厂 中国内地正在经历向智能工业4.0制造业的快速转型，智慧工厂作为工业4.0的核心组成部分，主要引领若这场变革的浪间。受政府举指和私营部门投资的推动，灯塔工厂，无人工厂和智能工厂的崛起在中国内地已经显而易见 在过去的年，公劳R上I1≤方场历经试点、调整后趋于稳定增长。REITs常态化发行将迎来新机追，有刀支持益活存量、扩大投资，预计将为仓储物流市场注入持续动方，并有望绶烽投资者长期以来对该市场所持的谨慎态度。 2024年1片-10月，全国制造业固资产投资月比增长9.3%。制造业的产业Ⅱ缴与转型进焊促进了企业的扩张与迁移活动，这一动态过程引发了资产的流动与优化配登，进而激活并提振了整体投资市场的活跃度， 大宗交易市场 境外买家信心有所提升 短期价格压力增加 投资活动有望反弹 因受到开发商资务持续增加及多物业市场空置率不断厂高等影响：大中华区商业地产交易总额在2024年前三个季度同比卜降13%、展望2025年，随若更如积极的财政政策，以及适度宽松的货币政第策，市场交易活动有望由现反弹 大中华区商业地产市场预计将面临短期价格压力，尤其在写字楼巾场：因新增供应量将在2025年达到举值。零售和物流市场预计也将面临一定挑战，包括中美贸易摩综恐升级，以及新增供应的影响，租金和资产价格预计将承受下行压方。 2024年前三季度，中国内地的境外投资比例较202.5年有所提Ⅱ：主要来自丁中国香港和新加坡的机构型投资人，表明长期投资者的信心有所增强，晨望2025年，低借贷成本及较高的收益率差将继续吸引寻求低价买入并长期持有的投资者。 资科来源：戴德行研究部 大中华区城市市场 北京 零售市场 写字楼市场 •–至供应－至2028年底，预计将有165.8万平方米的新供应进入市场：其中1.1万平方米将在2025年完工受经济下行的影门，许多项目被推迟，预计市场供应高峰将在2026和2027年出现 •–供应-2025年：北京零市场预计仍将有近105万平方米的新治共应计划投放市场，项目主分为两种类型：位于区的大本量新建商业项日及伤于主域区内传统商图的减市币新目，这些项目的入市将1入更加多元化的业念及消费场景：损升区域内的消费环境及消费活力。 Sabrina.d.wei@cushwake.comsabrina wei北区研究部Sabrina.d.wei@cushwake.com •–需求－2025年北京写宁楼市场将延续2024年走势市场继续承压：预计全年净吸纳量将持平于202/三，约为30力平方米，TMT、金弱和专业服务行业将继续成为方场租赁需求的主要来源：与此可时，续约将继续成为2C25主要租赁类型：内资相户将继续引领租户市场 •–需求一经济下行压力带来的消在降级现象依然持续，给各出牌运营带束了较大的压力。预计2025午各购物丰心仍将积极违行业态调整及品牌更新，品埠首店及旅舰店沟成为土要关注对象。此外，北京提H划2025年各区至少有一条高品质的商业行街，未米，商业街区的打造及升级也将成为北京零售主场发展的一个新亮点。 表1：北京写字楼、零售物业及工业物流市场摄览(2024年四季度） 资料来源：戴德梁行研究部 资料-兴源：戴德柔行研究部 大中华区城市市场北京 资本市场 工业物流市场 •–北京大宗交易市场交易进程放缓－2021年前三季度北京大宗交易市场成交额为297亿儿：成交宗教为30宗：均低于内史五年平均水平。通过法拍购入资产也足买家抄底资产的平要途径。前三季度，北京共有9宗交易追过司法拍卖完成，约占可斯总成交宗数的30% •–供应-北京物流仓诺市场供应2025年等迎来供应高降，全年预计将有约87万平方米的新培供应投认划放市场，口北京市目前领流仑烤市场存量约45%。新培项月主要分布在平谷，通州，顺义等仓物流为中的区域。 •–多至因奈助力更多投资机会一未求，亏了楼仍为主流业念，酒店光资产将持缺受到资源类买家的更多关注长租公寓，商业等可发行公募RLTI5的热门费道将保持市场热度：内资孔控将继续占批市场二导书位：你险公可将续道过多种渠道加大不动产设资配置。 •–需求-随差宏观政策刘电商、制造业的支持，企业及消费者对仓筛物流服务的需求也越求越多样化。木束电商、SI、制造业仍为京洼物流仓储主场的士要租户。整于北京非首功能疏解过径的持续准达，区域协同发展也将成为京津费物市场发展的土要追势。 资科来源：戴德粪行研究部 资科来源：戴德案行研究音了 大中华区城市市场 上海 零售市场 写字楼市场 •–供应-大量新供应计划于2025年入市。于若干知名新项目入市后将加心竞争，项目间约分化或将进一步加剔。现有零告领业将通过元没首店或旗规店，优化作户组合、制新赖业设施，及设体验生空问来应到日趋激 •–供应-2025年供应压力持续，20个优质项目，共计约170万方新增面积计划入市。买项目主要集中在新兴市场，如徐汇新兴利世博前萍板块。部分业主将根扫市场情况调整项目入币节奏：儿其是分期入市项月。如按期入市，到2027年上海甲级写字楼存量将突破2千万方 shaun Brodie shaun.fv.brodie@cushwake.com牟东区研究部shaun.fv.brodie@cushwake.com •–需求-中国政府造度宽松的货币政策，以及扩大内需益振消费和经济增长的措施，将为上海零告物业市场带米良好稳固的经济基本面和相对乐观的前显。此外，上污用绕“首发经济”和“持品消变”祥出了一系列政第兰施：将吸引全球消贯老乳访上海，增加二海对国际品牌的波引力。 表3：上海写字楼、零售物业及工业物流市场概览(2024年四季度） •–需求-今上海政府续出台多项利好收策，包括挖进商务楼宇更新提Ⅱ等，支持生物医药、新材料、绿色任碳、低空经济等产业发展，企业在经济而稳中向好的其础上仍需时问恢复，短斯内对写字楼需求培长提振作用有限。 资料-兴源：戴德柔行研究部 资来源：戴德梁行研究部 大中华区城市市场上海 资本市场 工业物流市场 •–投资型买家炒底核心资产-24年前三率度，上海受资型买家占比持续增加：入手项日以高品质、核心地段的办公楼为主：个人投资者依旧活跃，候妇1亿左右的办公及商业。 •–供应-7！年，预计上海约45万平方米的高标仓入方，这可能会在作命方面带求一定的压力。作新塔供应势头与前雨二相比有所放差，因此整休市场有可能卫观逐步复苏的态势， •–需求一整体市场新需求较少，部分租产租约到非后选地到租金较低的区域从而降低成本。非核心区域的项日示争较人，短期内业主仍会采用以价换的策来保持维持项目的出租率， •–未来展毕-中央改治局会议首次定调“促进市场止跌回稳，对房也产经济将产生强刺激作用；顺市基础设施R三IT5的策向导以及市场需求，投资人将E光持续投可新经济类如公