2025年大中华区房地产市场展望报告

执行摘要 • • •• • • INTRODUCTION 中国的商业地产市场在过去几年受到了多种因素的影响。至少受宏观经济、相关政策、内需、科技进步与环境可持续性。我们的报告一般性地考察了 Greater China 地区的房地产行业。并希望提供对将影响2025年该地区的新增业务机会生成。特别地，报告重点集中在以下方面： ••• 宏观经济 ； • 热门主题和替代方案 ；办公部门 ；• 零售部门 ； • 工业物流部门 ；房地产投资 ， 和 ； 城市市场 ， 包括 ：北京 / 上海 / 深圳 / 广州 /成都 / 武汉 / 香港 / 台北 宏观经济 中央当局出台了一系列政策，旨在帮助地方政府预防2024年可能爆发的债务危机。有效的债务置换使地方政府能够更多的资金来促进经济增长。这将有助于 ，提高政府信用 ， 提振市场信心 ， 激发经济活力。 中国大陆在 2025 年更加突出。作为现有抵押贷款的最优先利率 ， 使用地方专项债促进消费以促进经济增长到 2025 年 ， 政府将继续推出各方面的措施 ， 以增加消费者支出和刺激房地产市场 ， 包括降低收回闲置土地和未完工的新房 ， 迎来新一轮城中村改造 ， 并采取有望在 2025 年稳定和重振房地产市场。 这些措施 热门主题和替代 中国大陆的中产阶级需要并继续使用技术和技术衍生数据城市化正在为中国大陆的负担得起的增长创造巨大的需求 ， 因此对租赁的需求认识到保护和恢复自然生态系统、长期租赁住房等方面的重要性，这一趋势正在呈现一个信任，以及促进可持续且 resilent的城市发展。进一步积极支持负担得起的长期租赁住房项目，增强海外投资者完全拥有数据中心的能力。降低风险并承诺稳定的回报。中国大陆某些地区的资产规模巨大 ， 将需要 ， 再加上潜在的积极社会刺激海外投资者的兴趣。令人信服的投资机会。政府举措影响 ， 正在使这一行业对投资者具有吸引力。数据中心存储和处理能力将扩大。随着这种扩张 ， 政策的变化允许 顶级房地产组织现在正在将基于自然的解决方案(NBS) 整合到他们的可持续发展计划中 ，对于保持资产价值 ， 建立利益相关者至关重要 该方法可以使中国大陆的房地产投资者获得竞争优势，并确保在日益注重可持续性的市场中实现长期价值。 办公室部门 从 2025 年到 2027 年 ， 我们跟踪的大中华区 21 个主要城市将有超过 2000 万平方米的新办公供应。合计 ， 四个一线的年度新增供应量 电信、专业服务、金融、贸易和物流公司在2024年引领了租赁需求。尽管如此，在国家和地方有利政策的推动下，例如注重提高企业的质量和效率物流行业，在促进数字经济健康发展和加速绿色转型的过程中，相关行业的增长需求以及上下游企业的需求将值得办公市场租赁的关注。 确保项目竞争力将是 landlords 在 2025 年需关注的关键趋势。进一步采用智能办公技术、提供多元化的租户服务以及充分利用其他资源将成为关键因素。媒体渠道要树立专业形象 ， 深化ESG最佳实践等措施将有助于办公地产开发商进一步优化其出租空间供应，从而在未来一段时间内使其项目对现有和潜在租户更具吸引力。 中国大陆的主要城市预计将达到390万平方米。其中，苏州、南京和武汉等主要二线城市预计超过100万平方米。 零售部门 在智能家居、旅游、体育等方面不断创新 ， “白色品牌 ” 是指由 有利的签证政策 ， 并启用更人性化的支付系统 ， “国超 ” 项目已经出现 ， 表明语言服务和旅游设施为海外游客提供便利，展现出对未来零售增长的巨大潜力。借助智能工厂的力量，通过强化供应链和降低成本。以家居产品为例 ， 产品正在演变2025 年迎来新零售消费时代。参观该地区。一些旅游景点已经推出了服务机器人 ，银行卡。随后，外国游客继续访问中国，这将对2025年该地区的零售需求形成积极影响。制造商或分销商。今天的白色品牌性能优势 ， 正在迅速扩大他们的商店 ， 美食广场和生活方式用品商店。预计 2025年该零售业将进一步扩张。 洗衣机烘干机组合 ， 新鲜空调系统 ， 如现场电子商务 ， 休闲食品收藏 大陆在 2024 年第三季度达到 820 万 ， 增长 48.8% 。如果到货量等增加了近 100% 的 y - o - y - 因此 工业物流部门 中国大陆正迅速向智能工业4.0制造转型，智能工厂作为工业的核心组件扮演着重要角色。4.0 ， 主要引领这一变化。灯塔的崛起 在过去三年中，中国内地的公共REITs市场经历了试点测试和调整期，导致实现了稳定的增长。规范化发行中国大陆的 REITs 将迎来新的机会，为激活现有资产和扩大投资提供了强有力的支持。预计 这将为该地区的物流仓库市场在2025年及以后注入持续的增长动力。 从2024年1月到10月，中国内地制造业固定资产投资同比增长9.3%。工业升级和转型在制造业内部推动了扩张并且受影响企业间的 relocating 活动也有所增加。这一动态在2024年推动了工厂空间投资市场的整体活动，并且这一趋势预计将持续至2025年。 工厂、无人工厂和智能工厂在中国大陆现已普遍显现，这一趋势受到政府政策推动和私营部门投资的影响。 资本市场 中国的CRE市场预计将在短期内面临定价压力，办公 sector 特别受到影响，因为新供应量预计将在2025年达到峰值。零售和物流业也将面临来自 总商业房地产（CRE）交易量在2024年前三个季度同比下降了13%，受到持续挑战如不断上升的影响。开发商债务和多个房产空置率上升sectors。然而，展望2025年，我们预计投资活动将出现反弹，这得益于预期中的货币政策宽松。 中国内地的外来投资比例在2024年第一季度至第三季度相比2023年有所提升，主要由香港地区的机构投资者引领。新加坡 ， 表明长期信心增强投资者将受到有利因素的吸引，包括低借贷成本和扩大的利差，这些因素使得在竞争价位上长期持有资产变得具有吸引力。 潜在的贸易紧张局势升级，以及新供应即将 arrival 的影响，短期内对租赁费率和资产价格施加下行压力。 办公室 Retail •Supply–未来 ， 166 万平方米的新供应是现在计划于2028年底进入市场，其中143,700平方米将于2025年完工。许多因经济缓慢影响而推迟的项目将在2026年和2027年完工。 •Supply–Nearly 1,050,000平方米的新供应预计将于2025年进入北京零售市场。新进入者主要将包括郊区区域的大规模新商业项目和传统次级市场中的更新项目。这些新的完成项目将引入更多元化的零售业态和消费场景，从而提升全市各区的消费环境和活力。 华北研究Sabrina. d. wei @ cushwake.com •需求–北京的办公市场将继续面临挑战，预计2025年的净吸收量约为30万平方米。科技、媒体和电信（TMT）、金融以及专业服务行业将继续主导这一市场。未来租赁需求的主要驱动因素。 与此同时，从交易类型来看，续租将在2025年主导租赁活动，国内租户将继续引领租赁市场。 •需求–经济压力和消费下降在一些行业施加压力。到 2025 年 ， 购物 中心将继续优化和调整租户组合。此外，北京市提出的目标是每个区至少拥有一条高质量的商业步行街。2025 年。因此 ， 我们可以期待的建设和升级精选商业街区成为北京零售市场的新亮点。 来源 ： Cushman & Wakefield Research 来源 ： Cushman & Wakefield Research 工业物流 投资 •需求–受电子商务和• 多种因素推动投资机会–我们期望办公资产将继续成为2025年投资者的主要关注点，尽管酒店资产正 受到其他能够发行公开REITs的行业领域的更多关注，同时继续受到重视。多元化。今天，租赁需求主要来自资源买家。经济实惠的长期租赁公寓、零售和 制造业 ， 企业和消费者对物流服务的需求变得越来越多电子商务企业 ， 第三方物流(3PL)并且涵盖了制造业领域。随着北京非首都功能疏解进程的推进，区域协调发展战略将成为主要趋势。京津冀物流市场的发展趋势。 受市场青睐。国内机构继续占主导地位市场将继续通过多种渠道扩大房地产投资分配，保险公司亦然。 来源 ： Cushman & Wakefield Research •Supply–大量新的供应预计将在2025年进入市场。零售物业之间的差异将持续扩大，因为某些知名的新型购物中心将进入上海市场。现有的零售物业将通过开设旗舰店或首家店铺、优化租户组合、翻新设施以及建立体验式零售空间来应对新增项目带来的市场竞争。 •Supply–我们预计 2025 年供应压力将持续。二十个主要项目共计170万平方米的新空间将于年内推出，主要集中在新兴市场，如 fringe Xuhui 和 Expo & New Bund。根据市场条件，部分房东可能会调整项目的推出计划，尤其是分阶段进行的项目。如果项目按计划推出，预计到2027年全市库存将超过2000万平方米。 华东地区研究shaun. fv. brodie @ cushwake.com •需求–2025 年 ， 积极的财政政策和宽松的中国大陆货币政策，以及更多的刺激措施以提振国内需求，应对此上海零售市场持积极态度。房地产市场 ， 因为客流量和支出可能会增加。 •需求–当地政府介绍了几个2024 年有利的宏观政策 ， 包括促进 商业建筑的升级，并专注于主要产业的发展。然而，企业仍然需要时间来恢复、增长和扩张。明显的需求量也需要时间来物化。 来源 ： Cushman & Wakefield Research 来源 ： Cushman & Wakefield Research 工业物流 投资 •Supply–上海预计将看到大约40 万平方米的主要物流物业完成 •投资买家涌入核心资产–在 2024 年前三季度 ， 投资买家的比例 在2025年的市场中，可能会对市场产生一定的租赁压力 。然而，新供应的增长势头已经放慢，相比前两年表明整体市场可能存在潜在的逐步复苏趋势。 在上海的资本市场持续增加 ， 具有较高的优质和核心地段的办公楼在城市房地产项目采购中占据主导地位。个人投资者表现活跃，办公和零售物业的交易量约为人民币1亿元。 •需求– S一些租户在现有租赁合同到期后搬迁至租金较低的区域以降低成本。随后，非核心区域项目的出租情况受到影响。 •Outlook–中央政治局会议于9月提出的“促进市场”第一项提议将对包括上海在内的中国 mainland 一般房地产市场产生强烈的刺激作用；随后的政策 地区面临激烈的竞争 ， 到 2025 年 ，房东将在短期内采用交易租赁空间数量以获得较低租金的策略，以维持其项目的入住率。 投资者将继续关注如经济型长期租赁住房等新经济资产，以及传统商业物业。 来源 ： Cushman & Wakefield Research •Supply–深圳的主要购物中心面积在2024年突破了700万平方米。供应量的增加促进了创新的消费场景，为本地品牌提供了更多的搬迁或更新选择，并刺激了整体消费潜力和升级。K11 Ecoast和Huafa Snow World计划于2025年开业，将推动金内湾的文化旅游市场。 •Supply–约 289 万平方米的新竣工将在2026年前交付，其中44.4%将由南山区承担，大部分预计分配给深圳湾总部基地，前海占比为34.1%。总体而言，深圳市的多核心商业市场现已朝着区域间更加平衡的发展方向迈进。然而，供应量的增加不可避免地会带来竞争，在短期内至中期将维持租户市场的竞争态势。 华南和华中地区研究xiaoduan. zhang @ cushwake.com •需求–跨境消费行为2024 年正常化。休闲餐厅仍然存在 •需求–深圳良好的营商环境将可持续地吸引新公司定居和 流行。该市的以旧换新商品计划促进了家用电器销售，并有助