2018年大中华区房地产市场展望

世邦魏理仕研究部2018 亚太区房地产市场展望 2018 亚太区房地产市场展望| 大中华区2世邦魏理仕研究部© 2018CBRE, Inc.08经济展望（中国大陆）目录19零售物业（中国大陆）11写字楼（中国大陆）04报告摘要33投资市场（中国大陆）26工业物流（中国大陆）39香港市场53台湾市场 2018 A S I A PA CI F I C REA L ES TA TE M A RKET OUTLOOKCBRE RESEARCHThis report was prepared by the CBRE [REGION] Research Team, which forms part of CBRE Research –a network of preeminent researchers who collaborate to provide real estate market research and econometric forecasting to real estate.© 2017 CBRE , Inc. Information contained herein, including projections, has been obtained from sources believed to be reliable. While we do not doubt its accuracy, we have not verified it and make no guarantee, warranty or representation about it. It is your responsibility to confirm independently its accuracy and completeness. This information is presented exclusively for use by CBRE clients and professionals and all rights to the material are reserved and cannot be reproduced without prior written permission of CBRE. 2018 亚太区房地产市场展望| 大中华区4世邦魏理仕研究部© 2018CBRE, Inc.共享办公迅速发展2017年大中华区共享办公市场发展势头强劲。在香港和中国大陆的主要城市，主流共享办公品牌的面积增长达到70-80%；共享办公在台湾表现相对不活跃，但台北市场已有零散本地经营品牌出现。共享办公的发展不仅源于大中华区近年来迅速增长的初创企业数量，其在综合办公成本（包括租金、装修等各类成本在内）和灵活租约条款方面的优势也正在吸引越来越多的大中型企业用户进驻。展望2018年，受到用户需求、业主资产运营策略以及投资者资金三方面共同推动，大中华区共享办公面积有望继续高速成长。香港-尤其是共享办公目前布点较少的九龙、新界区域-和京沪这两个大陆门户仍将是共享办公扩张的重点市场，同时杭州、成都等重要二线城市也为共享办公经营者所看好。随着更多业主对共享办公在营造办公社群、为租户提供增值配套服务等方面的认可，共享办公将进一步介入中国主要城市传统甲乙级写字楼领域，成为主力租户甚至办公业主运营整栋楼宇。香港市场由于历经一轮快速扩张，中心区位楼宇未来对于共享办公可能相对谨慎。而在租户一方，世邦魏理仕2017年亚太地区写字楼租户调查显示64%的跨国企业将在2020年前考虑使用共享办公等第三方办公场所。对于大中华区的写字楼市场而言，共享办公正在从一道填空题转变为选择题。办公去中心化租金高企和相对较少的空置空间，都令对写字楼成本效益及素质有所要求的大型企业产生了迁离核心区的念头，从而使得大中华区门户城市新兴商务区写字楼的需求增加。节省租金是租户由核心商务区外迁的重要原因之一。纵观大中华区一线城市核心区与新兴商务区的写字楼租金，差距介乎于20%-75%，当中以香港中环和九龙东的差距最大，达到75%之多。此外，企业从上海陆家嘴迁至浦江对岸的四川北路区域亦可以节省50%的租金成本。大中华区一线城市的写字楼新供应有限，可整合空间相应短缺，这对大型企业来说也是另一限制。在一些空置率偏低的城市，核心区内可以提供大型企业所需的可租赁连层大面积的写字楼往往非常稀缺。以香港为例，截至2017年12月尾，香港中环写字楼的空置率为1.8%，当中只有8层可作整层放租。台北也有相似的情况，虽然核心区的空置率稍高(9.6%)，当中也只有9层可作整层放租之用。写字楼供应充裕的新兴商务区因此成为有扩充或整合需求的企业的选项。选择新兴商务区办公的另一项好处在于，与核心区较旧的项目相比，租户可以在规格更高的新楼宇中办公。就算如香港这个比较成熟的市场，尽管较旧的写字楼大厦仍然保养得宜，但它们也难以合乎部分企业对科技的最高要求。在中国一线城市中，旧写字楼大厦也更加难以与新兴项目在规格上争长短。此外，内地城市的地铁网络发展迅速，就算在核心区以外设立办公室，也不再是一个次等策略。迁离核心区将会继续是2018年大中华写字楼市场其中一个重要的趋势。金融业租户在上海和香港的写字楼面积一般较大，预期银行和大型金融机构的后勤和中台部门会继续迁移到成本效益较高的非核心区。中国大陆与台湾发展迅速的科技业租户也对一线和二线城市非核心区写字楼有着殷切的需求。大中华区未来写字楼供应正切合大型企业不断攀升的外迁需求。现有的空置楼面、加上2018年即将完工的项目,在北京、上海、广州、深圳、香港、台北将有大概683万平方米的甲级写字楼面积可供出租，当中274万平方米位于新兴商务区。虽然新兴商务区写字楼的空置率预期在短期内将会进一步攀升,但是中长期而言,大型企业对写字楼成本效益及楼宇升级的期望持续,将会为这一区域带来大量的办公需求。报告摘要：大中华区市场趋势 2018 亚太区房地产市场展望| 大中华区5世邦魏理仕研究部© 2018CBRE, Inc.实体商业回暖，租金走平2018年大中华区零售市场将在整体经济保持增长或企稳的基础上进一步向好。我们预计，大陆地区消费品零售总额将将维持10%以上的增速。香港和台湾两地有望获得1.8%和3.6%的同比增长。2018年大中华区奢侈品消费料将延续2017年复苏的好调，主要的利好来自于大陆奢侈品年轻客群的壮大、香港地区经济基本面的改善以及赴台大陆游客数量骤减负面影响的钝化。但我们并不认为奢侈品牌会在短期内大规模增设新店，其2018年经营战略的重心仍将聚焦消费体验、优化渠道和提升现有门店销售额。大众服饰品牌方面，本地品牌将继续扮演拓店主力，而国际品牌扩张步伐趋缓态势不会改变。总体而言，服饰零售商2018年在大中华区的商铺需求将呈现温和增长趋势。生活方式业态的升级需求将在2018年进一步显现，“健康”和“体验”仍将是此类消费的核心概念。餐饮品牌的快速布局是两岸三地最为明显的需求共性，运动系和美妆系亦将是两股拓店主力，利用科技元素提升店内消费体验将为更多品牌所认可和尝试。此外，资本推动线上电商向线下进行渠道融合和拓展将是2018年商铺需求的新势力，这一趋势在电商活跃的中国大陆地区将最为明显。据世邦魏理仕统计，2017年共录得285起零售娱乐领域的风投案例，其中有86笔资金将全部或部分用于铺设线下门店。餐饮、运动设施和生活方式等最为资本青睐的业态预计将有更多线下新店于2018年后面市。尽管需求侧改善释放积极信号，但持续的新增供应高峰和局部空置率较高仍将是大中华区零售物业市场的主要症结所在。2018年，大中华区零售物业新增供应预计达到789万平方米，其中绝大部分（750万平方米）在中国大陆，同时香港地区部分商业街亦存在较多的空置面积。新增和空置面积的去化，加之需求更多地来自于付租能力相对较低的体验式业态，预计2018年大中华区零售物业租金将持平或小幅上涨，其中大陆和台湾的增幅将保持在0.5%以内，香港则持平。基础设施与新枢纽2016年至2018年，中国计划共有303项重大基础设施工程开工，总投资达4.7万亿元。城际和城内基础设施网络的完善将进一步强化现有物流枢纽的功能，并催生新的物流枢纽。北京、上海、深圳、广州、香港、成都等传统枢纽城市的辐射功能将得到巩固和提升。例如沪通铁路的修建将增强上海对长江北岸城市的辐射能力；天府国际机场将大幅提升成都作为枢纽城市的航空客货运能力，并催生新的区域物流市场；2018年港珠澳大桥的开通将逐渐为香港屯门和大屿山带来更多的物流与客流，并首次建立香港与珠三角西部区域的直接陆路连接，帮助巩固强化香港国际航运、航空中心地位，同时也提升珠江三角洲地区的综合竞争力。西部是当前基础设施建设投入最密集的区域。近期宝兰、西成铁路的通车，加上未来渝贵、成贵、贵南、西武、西延等高铁线路的建设，将西安、贵阳逐步升级为成渝之外新的西部物流枢纽，西安还将成为一带一路中面向中亚、南亚、西亚国家的重要节点。其他区域，地处中国经济腹地的合肥、郑州正崛起为内陆开放型经济高地和中原地区的物流枢纽；而在厦门、福州，新机场的建设和铁路网络的延伸将助力海上丝绸之路和福建自贸区的建设，并推动厦门朝东南国际货运中心的目标发展。报告摘要：大中华区市场趋势 2018 亚太区房地产市场展望| 大中华区6世邦魏理仕研究部© 2018CBRE, Inc.增值型投资低回报率已成为大中华区主要门户城市投资市场的主要特征。上海、北京、香港、台北商业物业(包括写字楼、零售、工业物业)的初始回报率范围由五年前的2.2%至6.5%下降至现在的2.4%至5.8%。尽管机构投资者对大中华区物业渴求，但是低初始回报率成为了他们在上述城市收购物业的最大阻碍。由于有自用需要或看重稳定的租金收入，用家及长线企业投资者钟情于购买核心资产，初始回报率的高低，对他们来说并非首要考虑。在香港，本地与内地企业成为近年写字楼物业的主要买家。在中国内地，在去年物业价格超过一千万美元的商业物业成交中，则超过80%都是来自本地资金。香港也有类似的情况，在2017年商业物业成交中，本地及内地资金便贡献了投资总额的87%，其中他们对市內优质写字楼及物流物业特别感兴趣。除此以外，保险公司也是香港和台湾商业物业的主要投资者，购入物业一般用作自用或长线投资用途。另一方面,机构投资者专注于增值投资机会，透过物业规格升级和租户优化获得资本收益。具有活化潜质的社区零售商铺、非优质酒店及工业项目受到房地产基金的追捧。根据世邦魏理仕的数据,中国大陆是2017年全球接收最多增值型和机会型投资的国家。随着越来越多的核心资产落入用家和长线投资者的手中，投资市场上可放售的核心资产将变得越来越少。尽管市场预期利率攀升，投资者对区内一线城市稳定资产的持续需求将排除回报率出现V型反弹的可能。可投资项目减少，加上高企的售价和低初始回报率，将迫使机构投资者选择其他投资项目。增值型投资将继续成为2018年大中华区的主要投资策略。就物业类型而言，视乎城市及区域，写字楼、零售、酒店、工业物业都具有不同形式的增值机会。值此线下优质商场与电商缠斗之际，社区商铺将继续受惠于部分城市及区域的人口增长。随着到访旅客的回升，香港和台湾一些具有增值潜力的酒店预期将在2018年受到注目。受惠于香港政府可能重启活化工厦政策，香港的工业项目很有可能受到垂青。崭新的空间利用概念，例如共享办公和长租公寓，都将会进一步为商业物业投资带来增值机会。报告摘要：大中华区市场趋势 2018 亚太区房地产市场展望| 大中华区7世邦魏理仕研究部© 2018CBRE, Inc.2018 展望城市年增长或变动方向写字楼零售工业物流香港租金-0.5%0.0%2.5%空置率↑→↓台北租金0.8%0.5%0.0%空置率↑↓↓北京租金0.2%1.2%3.6%空置率↑↑↑天津租金-1.0%0.0%1.0%空置率↑↓↓大连租金-3.0%0.0%0.0%空置率↑↓↑沈阳租金-