港股公司信息更新报告：业绩稳健向上，连续三年全额派息

华润万象生活 ——港股公司信息更新报告 （01209.HK）2026年03月31日 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 投资评级：买入（维持） 背靠华润，业绩亮眼，物管商管齐发力，维持“买入”评级华润万象生活发布2025年全年业绩，公司收入利润稳健增长，毛利率持续提升。 受增值业务结构调整、收入下降影响，我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为43.7、47.6、51.6亿元（前值48.9、55.0亿元），对应EPS为1.9、2.1、2.3元，当前股价对应PE为21.7、19.9、18.4倍，公司盈利能力行业领先，派息诚意十足，维持“买入”评级。 营收利润保持增长，连续三年全额派息 公司2025年实现营收180.2亿元，同比+5.7%，其中物管和商管收入同比分别+1.2%、+10.1%；归母净利润39.7亿元，同比+9.4%；核心净利润39.5亿元，同比+12.6%。盈利能力提升主要由于公司毛利率同比+2.6pct至35.5%，其中物管毛利率18.0%，同比+1.0pct；商管毛利率63.1%，同比+2.9pct。公司2025年实现经营性净现金流40.8亿元，可覆盖净利润倍数1.03倍，连续三年超100%；全年每股股息同比增长12.7%至1.731元，连续3年保持总派息率100%。 商管业务稳健压舱，收入及出租率逆势提升（1）购物中心：收入47.7亿元，同比+13.3%；毛利率75.9%，同比+3.3pct。零 售额同比+23.7%（可同比+12.2%），其中重奢同比+18.5%，非奢同比+26.9%；NOIMargin同比提升1.2pct至60.6%，平均出租率同比+0.5pct至97.2%。截至年末，公司未开业项目72个，其中母公司项目32个，支持后续市场份额持续提升。（2）写字楼：收入21.4亿元，同比+3.5%；毛利率34.5%，同比-0.4pct；在管面积1815万方，运营出租率同比+3.6pct至77.2%。 物管毛利率逆势增长，增值业务缩量提质（1）物业管理：收入71.7亿元，同比+7.7%；毛利率15.9%，同比+1.5pct，截 至年末公司社区空间在管面积2.80亿平。（2）非业主增值：受开发商拿地及交付缩减影响，收入5.2亿元，同比-27.7%；毛利率24.7%，同比-8.3pct。（3）业主增值：公司主动调整业务结构，收入11.2亿元，同比-26.3%；毛利率36.6%，同比+11.0pct。（4）城市空间：收入20.4亿元，同比+12.0%；在管面积1.28亿平，同比+2.3%。（5）大会员：年内收购华润网络并完成业务整合，收入1.1亿元，毛利率约70%，实现扭亏；会员总量突破8300万，同比增长36.0%。 风险提示：房地产行业加速下行，公司拓展不及预期、消费复苏不及预期。 目录 1、三大航大协同发力，收入利润保持增长.................................................................................................................................42、商管服务龙头，运营提质增效................................................................................................................................................73、物管规模稳中有进，增值业务布局多元...............................................................................................................................114、投资建议..................................................................................................................................................................................145、风险提示..................................................................................................................................................................................15附：财务预测摘要..........................................................................................................................................................................16 图表目录 图1：公司业务主要分为商业航道和物业航道两部分................................................................................................................4图2：2025年公司营业收入同比增长5.7%.................................................................................................................................4图3：2025年公司商业管理收入占比提升至39%......................................................................................................................4图4：公司2024-2025年商管收入增速较高................................................................................................................................5图5：2025年公司归母净利润同比增长9.4%.............................................................................................................................5图6：2025年公司核心净利润同比增长12.6%...........................................................................................................................5图7：公司2021年以来毛利率均超30%.....................................................................................................................................5图8：2025年公司净利率同比提升1.1pct至23.0%...................................................................................................................5图9：公司2025年管理费率同比有所提升..................................................................................................................................6图10：2025年公司在手现金同比下降6.4%...............................................................................................................................6图11：2025年公司经营性净现金流可覆盖净利润倍数达103%...............................................................................................6图12：2025年公司总派息率维持100%......................................................................................................................................7图13：公司连续三年实现核心净利润100%分派（元）...........................................................................................................7图14：2025年公司商业航道收入同比增长10.1%.....................................................................................................................7图15：2025年公司商管毛利率达63.1%.....................................................................................................................................7图16：2025年公司在管购物中心面积1432万方.......................................................................................................................8图17：2025年公司在管面积来自管理关联方占比82%............................................................................................................8图18：2026年及以后公司购物中心待开业储备面积充足.........................................................................................................8图19：2025年购物中心总收入同比增长13.3%........................................................