龙湖集团(0960) 研究报告总结
核心观点
- 公司债务压力逐渐减轻，保持正向经营性现金流，多航道支持发展，运营资产支撑周期。
- 营收利润持续调整，2025年营业收入973.1亿元，同比下降23.7%；毛利94.35亿元，同比下降53.8%；归母净利润10.2亿元，剔除公允价值变动后核心利润为-17.0亿元。
- 运营业务稳健增长，2025年运营业务收入141.9亿元，同比增长1.6%；开发业务表现承压，物业发展收入705.4亿元，同比下降30.0%。
- 借贷压力有所缓解，2025年底综合借贷1528.1亿元，净负债率52.2%，平均借贷成本3.51%，平均贷款年限12.12年；公司在手现金292.0亿元，现金短债比为1.14倍。
关键数据
- 2025年业绩：营业收入973.1亿元，同比下降23.7%；毛利94.35亿元，同比下降53.8%；归母净利润10.2亿元，核心利润-17.0亿元。
- 业务收入：物业发展收入705.4亿元（72.5%），运营业务收入141.9亿元（14.6%），服务业务收入125.8亿元（12.9%）。
- 销售数据：合同销售额631.6亿元，销售面积518.6万平，销售单价12179元/平方米。
- 土地储备：新增土储37.7万平，权益面积26.5万平，平均权益成本9272元/平；总土储2235万平，权益面积1732万平，平均成本4132元/平。
- 运营业务：商场租金收入112.1亿元，增长4.0%，出租率96.8%；长租公寓租金收入24.8亿元，出租率94%。
- 财务指标：综合借贷1528.1亿元，净负债率52.2%，平均借贷成本3.51%，平均贷款年限12.12年。
研究结论
- 预测2026年每股净资产23.27元，给予0.4倍PB估值，对应合理价值每股9.31元（10.58港元）。
- 维持“增持”评级，主要基于公司债务压力减轻、运营资产支撑周期、多航道支持发展。
风险提示
- 行业销售面临下行压力，政策面不及预期，公司面临转型压力与债务到期压力。
