龙湖集团(0960)：持续深耕运营能力，融资结构不断优化

龙湖集团(0960)[Table_Industry]房地产 本报告导读： 我们认为公司融资结构不断优化，运营资产支撑周期，第二航道逐渐走出稳健发展道路，维持“增持”评级。 投资要点： 长25.4%；归母净利润为32.2亿元，同比下降45.2%，剔除公平值变动等影响后的归母核心利润为13.8亿元，同比下降71.0%。2025年1H公司毛利率为12.6%，较2024年同期下滑7.9个百分点。公司2025年1H每股基本盈利为0.48元，剔除公平值变动等影响后每股核心基本盈利为0.21元。董事会决议宣布派发中期股息每股0.07元。公司开发业务收入为454.8亿元，同比增长34.7%，总收入占比77.4%。 运营服务盈利能力提升。开发业务方面，公司交付物业总建筑面积为352.7万平，均价为12894元╱平。运营业务租金收入（不含税）为70.1亿元，同比增长2.5%，总收入占比11.9%，运营毛利率为77.7%，较2024年同期增长2.3个百分点。公司物业管理及相关服务收入为62.6亿元，同比增长0.02%，总收入占比13.8%；服务业务毛利率为30.0%。 多航道支撑发展，财务压力持续缓解2025.04.23第二曲线稳健增长，负债结构趋向健康2024.08.27积极应对挑战2024.08.26 融资结构改善，债务压力减小。截止到2025年1H底，公司的综合借贷为1698.0亿元，在手现金为446.7亿元，净负债率为51.2%，剔除预收款后的资产负债率为56.1%。截止到2025年1H底，公司的平均借贷成本为年利率3.58%，平均贷款年限为10.95年；非抵押债务占总债务比例为31.6%；一年内到期债务为256.1亿元，占总债务比例为15.1%。剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为1.14倍。公司的信用评级为BB（标准普尔）、Ba3（穆迪）、BB-（惠誉）、AAA（中诚信证评）。 风险提示：行业销售面临下行压力，政策面不及预期，公司面临转型压力与债务到期压力。 目录 1.2025年1H公司业绩情况...............................................................................42.2025年1H公司各项业务情况.......................................................................53.投资建议：维持“增持”评级......................................................................64.风险提示..........................................................................................................6 1.2025年1H公司业绩情况 收入增长利润下行。公司2025年1H营业收入587.5亿元，同比增长25.4%；归母净利润为32.2亿元，同比下降45.2%，剔除公平值变动等影响后的归母核心利润为13.8亿元，同比下降71.0%。2025年1H公司毛利率为12.6%，较2024年同期下滑7.9个百分点。公司2025年1H每股基本盈利为0.48元，剔除公平值变动等影响后每股核心基本盈利为0.21元。董事会决议宣布派发中期股息每股0.07元。 运营服务盈利能力提升。公司开发业务收入为454.8亿元，同比增长34.7%，总收入占比77.4%。开发业务方面，公司交付物业总建筑面积为352.7万平，均价为12894元╱平。运营业务租金收入（不含税）为70.1亿元，同比增长2.5%，总收入占比11.9%，运营毛利率为77.7%，较2024年同期增长2.3个百分点。公司物业管理及相关服务收入为62.6亿元，同比增长0.02%，总收入占比13.8%；服务业务毛利率为30.0%。 融资结构改善，债务压力减小。截止到2025年1H底，公司的综合借贷为1698.0亿元，在手现金为446.7亿元，净负债率为51.2%，剔除预收款后的资产负债率为56.1%。截止到2025年1H底，公司的平均借贷成本为年利率3.58%，平均贷款年限为10.95年；非抵押债务占总债务比例为31.6%；一年内到期债务为256.1亿元，占总债务比例为15.1%。剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为1.14倍。公司的信用评级为BB（标准普尔）、Ba3（穆迪）、BB-（惠誉）、AAA（中诚信证评）。 资料来源：Wind、公司2025年中期业绩公告，国泰海通证券研究 资料来源：Wind、公司2025年中期业绩公告，国泰海通证券研究 资料来源：Wind、公司2025年中期业绩公告，国泰海通证券研究 资料来源：Wind、公司2025年中期业绩公告，国泰海通证券研究 2.2025年1H公司各项业务情况 合同销售同比下滑，区域聚集重点区域。2025年1H，公司合同销售额为350.1亿元，同比下滑31.5%，销售总建筑面积261.4万平方米，同比下滑28.5%，销售单价为13393元╱平方米。西部、长三角、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为98.3亿元、92.9亿元、82.2亿元、42.1亿元及34.6亿元，分别占公司合同销售额的28.1%、26.5%、23.5%、12.0%及9.9%。截至2025年1H底，公司已售未结合同销售额为1059亿元，面积约为854万平。 资料来源：Wind、公司2025年中期业绩公告，国泰海通证券研究 资料来源：Wind、公司2025年中期业绩公告，国泰海通证券研究 新增土储收敛聚焦，土储结构有序调整。2025年1H公司新增收购土地储备总建筑面积为24.9万平，权益面积为18.4万平，平均权益收购成本为7907元/平。按地区分析，长三角地区及西部地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的52.2%及47.8%。截至2025年1H底，公司土地储备合计2840万平，权益面积为2113万平，土地储备的平均成本为4207元/平。按地区分析，环渤海地区、西部地区、华中地区、长三角地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的36.3%、28.0%、17.1%、11.3%及7.3%。 资料来源：公司2025年中期业绩公告，国泰海通证券研究 运营业务持续向好。2025年1H公司运营业务收入中商业、资产管理收入的占比分别为78.5%和21.5%。 1）商场运营：截止2025年1H底，公司已开业已开业商场总建面为943万平（含车位建筑面积为1256万平），整体出租率为96.8%。2025年1H，公司商场总销售额为402亿元，平均日客流328万人次。 2）租赁住房：截止2025年1H底，公司冠寓已开业12.7万间，规模行业领先，整体出租率为95.6%，其中开业超过六个月的项目出租率为97.2%。得益于已开业商场的租金上涨、在建商场的持续投入以及租赁住房「冠寓」的发展，2025年1H公司录得投资物业评估增值28.2亿元。 3.投资建议：维持“增持”评级 投资建议：维持“增持”评级。我们预测公司2025年每股净资产约为人民币24.10元，我们认为公司融资结构不断优化，运营资产支撑周期，给予公司2025年0.5倍PB估值，对应合理价值为每股人民币12.05元（13.24港元）。 4.风险提示 行业销售面临下行压力，政策面不及预期，公司面临转型压力与债务到期压力。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的当地市场指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所