2025年半年报点评商管运营收入稳增，债务结构优化

住宅物业开发2025年08月31日 推荐（维持）目标价：19元当前价：14.83元 新城控股（601155）2025年半年报点评 商管运营收入稳增，债务结构优化 事项： 华创证券研究所 ❖2025年上半年公司实现营业收入221亿元，同比下降34.82%；归母净利润8.95亿元，同比下降32.11%。 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 评论： 证券分析师：许常捷邮箱：xuchangjie@hcyjs.com执业编号：S0360525030002 ❖住宅开发业务营收下滑，毛利率仍面临下滑压力，而物业出租及管理业务较为稳定。1）2025年上半年公司住宅开发营收152亿，同比下滑45%，物业出租及管理营收64亿，同比增长10.66%；而住宅开发、物业出租及管理毛利率分别为7.96%（减少2.97个百分点）、71.2%（减少1.01个百分点）。2）截至2025年6月底，公司已售未结转面积达到1179万方。 联系人：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com ❖2025年上半年销售金额同比下降56%，暂无新增拿地投资。2025年上半年公司实现合同销售金额约103.3亿元，同比下降约56.15%，合同销售面积约133.5万方，同比下降约59.08%；由于近年来房企普遍采取以销定产的经营策略，优先开发销售流速快的项目，但随着优质土储优先去化，剩余货值销售难度可能逐渐加大，预计后续销售规模可能继续缩量。 公司基本数据 总股本(万股)225,562.29已上市流通股(万股)225,562.29总市值(亿元)334.51流通市值(亿元)334.51资产负债率(%)72.01每股净资产(元)27.4012个月内最高/最低价16.47/9.66 ❖2025年上半年商业运营总收入同比增长约12%。1）2025年上半年公司实现商业运营总收入约69.44亿元，同比增长11.78%；总销售额（不含车辆销售）超过515亿元，同比增长16.5%。2）截至2025年6月底，公司在全国141个城市布局205座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达174座，开业面积达1608万方，出租率97.81%。 ❖公司债务结构优化，现金流健康。1）截至2025年6月底，公司有息负债余额522.76亿元，平均融资成本5.55%，净负债率53.4%。2）2025年上半年如期偿还境内外公开债券10.67亿元，2025年上半年新增以吾悦广场未抵押的经营性物业贷及其他融资约44.79亿元。3）有息负债结构进一步优化，以吾悦广场资产计算的本金覆盖率大于2倍，以商业运营总收入计算的利息覆盖率大于4倍。 ❖投资建议：前期吾悦广场全国化布局基本完成，公司在下沉市场招商运营能力突出，保障商管业务收入稳定增长，随着住宅开发业务逐渐调整，未来有望真正实现“住宅+商业”双轮驱动模式。考虑到公司近年来销售规模缩量，我们预计2025-2027年公司eps分别为0.25、0.32、0.36元，基于剩余收益模型测算公司价值，得出2025年目标价19元，对应2025年0.7倍PB，维持“推荐”评级。 《新城控股（601155）2024年报点评：商管利润占比渐提升，开发持续承压》2025-03-31《新城控股（601155）2024年三季报点评：住宅 销售承压，商业出租率逐渐修复》2024-11-06《新城控股（601155）2024年半年报点评：开发持续承压，商管业务稳定》2024-09-01 ❖风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。 附录：财务预测表 房地产及建筑建材组团队介绍 房地产及建筑建材组组长、首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 华创行业公司投资评级体系 基准指数说明： A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500/纳斯达克指数。 公司投资评级说明： 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%－20%；中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%－10%之间；回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%－20%之间。 行业投资评级说明： 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%－5%；回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。 分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。 报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。 本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 证券市场是一个风险无时不在的市场，请您务必对盈亏风险有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 华创证券研究所