请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明证券研究报告＃industryId＃物业管理＃investSuggestion＃买入(＃维持）＃marketData＃市场数据日期2024.03.28收盘价(港元)24.75总股本(亿股)22.82总市值(亿港元)564.92总资产(亿元)277.83净资产(亿元)159.48每股净资产(元)6.99数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理＃relatedReport＃相关报告《商业运营快速恢复，积极拓展新赛道》20230902《持续受益线下复苏和购物中心高端化》20230406《迈向行业第一梯队》20220902《市场化拓展成果显著》20220405《业务结构优化，盈利能力提升》20210827＃emailAuthor＃海外房地产研究分析师：宋健songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002＃assAuthor＃孙钟涟sunzhonglian@xyzq.com.cnSAC：S0190521080001请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动＃01209.HK＃dyCompany＃华润万象生活港股通（沪、深）＃title＃业绩高速增长，派息率提升＃createTime1＃2024年03月29日投资要点＃summary＃2023年业绩好于预期，派息率提升：公司2023年营业收入147.7亿元，同比增长22.9%；其中住宅物业管理和商业运营及物业管理的收入分别为96.0和51.7亿元，分别同比增长23.1%和22.6%。归母核心净利润为29.2亿元，同比增长31.2%，业绩好于预期。公司末期每股派息0.481元，加上中期每股派息0.223元，全年每股派息为0.704元，派息率由45%提升至55%。盈利能力持续提升：公司2023年毛利率为31.8%，同比提升1.7个百分点。其中购物中心的毛利率提升9.5个百分点至71.9%，写字楼的毛利率提升1.5个百分点至35.6%。公司的归母核心净利率为19.8%，同比提升1.3个百分点，盈利能力持续提升。商管业务毛利占比进一步提升：从营收结构来看，公司2023年住宅物业管理和商业运营管理的占比分别为65%和35%，与2022年基本一致。从毛利结构来看，商业运营管理的毛利贡献进一步提升，由2022年的59%提升至64%。购物中心消费复苏强劲，项目储备充足：公司的开业购物中心数量为98个，另有3个分租项目。2023年全年实现零售额1812亿元，同比增长43.3%，实现强劲复苏。公司继续发力轻资产外拓，全年新获取14个项目。截至2023年底，购物中心储备项目达到83个，预计未来3-5年将实现开业，驱动公司的业绩持续稳健增长。维持“买入”评级：我们预计公司2024/2025年的营业收入为175.6/207.7亿元，同比增长18.9%/18.3%；核心净利润35.5/42.5亿元，同比增长21.7%/19.7%，维持“买入”评级，公司目前股价对应2024/2025年PE为14.5/12.1倍。风险提示：商场出租率及租金收入不及预期；商场开业进展不及预期；轻资产业务推进不及预期；物业管理收缴率不及预期。主要财务指标＄zycwzb|主要财务指标＄会计年度2023A2024E2025E2026E营业收入(亿元)14,76717,56020,77224,216同比增长(%)22.918.918.316.6归母核心净利润(亿元)2,9203,5534,2544,962同比增长(%)31.221.719.716.6毛利率(%)31.832.332.632.7归母核心净利润率(%)19.820.220.520.5净资产收益率(%)19.421.223.024.1每股核心收益(元)1.281.561.862.17每股股息(分)7095114133来源：WIND，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外公司点评报告(评级)报告正文2023年业绩好于预期，派息率提升：公司2023年营业收入147.7亿元，同比增长22.9%；其中住宅物业管理和商业运营及物业管理的收入分别为96.0和51.7亿元，分别同比增长23.1%和22.6%。归母核心净利润为29.2亿元，同比增长31.2%，业绩好于预期。公司末期每股派息0.481元，加上中期每股派息0.223元，全年每股派息为0.704元，派息率由45%提升至55%。图1、营业占比图2、每股派息资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理盈利能力持续提升：公司2023年毛利率为31.8%，同比提升1.7个百分点。其中购物中心的毛利率提升9.5个百分点至71.9%，写字楼的毛利率提升1.5个百分点至35.6%。公司的归母核心净利率为19.8%，同比提升1.3个百分点，盈利能力持续提升。图3、毛利率和核心利润率图4、核心净利润资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-海外公司点评报告(评级)商管业务毛利占比进一步提升：从营收结构来看，公司2023年住宅物业管理和商业运营管理的占比分别为65%和35%，与2022年基本一致。从毛利结构来看，商业运营管理的毛利贡献进一步提升，由2022年的59%提升至64%。图5、公司的营收结构图6、公司的毛利结构资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理购物中心消费复苏强劲，项目储备充足：公司的开业购物中心数量为98个，另有3个分租项目。2023年全年实现零售额1812亿元，同比增长43.3%，实现强劲复苏。公司继续发力轻资产外拓，全年新获取14个项目。截至2023年底，购物中心储备项目达到83个，预计未来3-5年将实现开业，驱动公司的业绩持续稳健增长。图7、在营项目数量图8、购物中心零售额资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-海外公司点评报告(评级)住宅物业管理服务保持规模增长：截至2023年底，公司的在管和合同面积分别达到3.55和4.06亿平米，分别同比增长24.6%和21.2%，继续保持行业头部水平。分业务板块看，物业管理服务、针对开发商的增值服务和社服增值服务的收入分别为72.45、8.29和15.26亿元，分别同比增长30%、下降14.8%和增长21.5%，收入占比分别达到75.5%、8.6%和15.9%。图9、物业管理服务在管及合约面积图10、住宅物业管理服务收入占比资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理维持“买入”评级：我们预计公司2024/2025年的营业收入为175.6/207.7亿元，同比增长18.9%/18.3%；核心净利润35.5/42.5亿元，同比增长21.7%/19.7%，维持“买入”评级，公司目前股价对应2024/2025年PE为14.5/12.1倍。风险提示：商场出租率及租金收入不及预期；商场开业进展不及预期；轻资产业务推进不及预期；物业管理收缴率不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-海外公司点评报告(评级)附表资产负债表单位:百万元人民币利润表单位:百万元人民币会计年度2023A2024E2025E2026E会计年度2023A2024E2025E2026E流动资产19,51822,38325,71229,434营业收入14,76717,56020,77224,216应收账款1,9961,9242,2192,521营业成本10,07311,89513,99416,302预付款项及其他应收账款1,6211,6841,9352,189其它收入577584661743其他流动资产4,3224,4134,4644,521销售费用285263312363现金及现金等价物11,58014,36217,09320,202管理费用9501,1411,3501,574非流动资产8,2658,2658,2658,265营业利润3,8704,6755,5986,530物业、厂房及设备552552552552财务费用117117117117投资物业3,7883,7883,7883,788其它经营开支86536273无形资产1,5741,5741,5741,574税前盈利3,9124,6755,5986,530递延税项资产117117117117所得税9691,1221,3431,567其他非流动资产2,2342,2342,2342,234税后盈利2,9433,5534,2544,962资产总计27,78330,64833,97737,699少数股东损益14000流动负债8,3409,60511,02012,509核心净利润2,9203,5534,2544,962应付款项1,5461,5321,7642,010核心EPS(元)1.281.561.862.17其他应付款4,1214,2364,6014,913每股派息(元)0.700.951.141.33合约负债2,1723,3364,1545,085租赁负债266266266266主要财务比率应付税项235235235235会计年度2023A2024E2025E2026E非流动负债3,4083,4083,4083,408成长性(%)租赁负债2,2672,2672,2672,267营业收入22.918.918.316.6其他非流动负债1,1401,1401,1401,140经营利润35.220.819.716.6负债合计11,74713,01314,42815,917核心净利润31.221.719.716.6股本0.150.150.150.15储备15,94817,54719,46121,694盈利能力(%)股东权益15,94817,54719,46121,695毛利率31.832.332.632.7少数股东权益88888888核心净利率19.820.220.520.5总权益16,03617,63519,54921,782负债及权益合计27,78330,64833,97737,699偿债能力资产负债率(%)42.342.542.542.2现金流量表单位:百万元人民币流动比率2.32.32.32.4会计年度2023A2024E2025E2026E税前利润3,9124,6755,5986,530营运能力(次)利息收入-425-484-561-643资产周转率53.257.361.164.2所得税开支-969-1,122-1,343-1,567应收帐款周转率8.39.010.010.2营运资金的变动-6341,183817876经营活动产生现金流量1,8844,2524,5105,196每股资料(元)投资活动产生现金流量-1,290484561643每股核心收益1.281.561.862.17融资活动产生现金流量-1,607-1,954-2,340-2,729每股净资产6.997.698.539.50现金净变动-1,0132,7822,7313,109汇兑变动0000估值比率(倍)现金的期初余额12,59311,58014,36217,093PE18141210现金的期末余额11,58014,36217,09320,202PB3.22.92.62.4数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-海外公司点评报告(评级)分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。投