2023年度业绩点评：购物中心商管表现亮眼，住宅板块结构优化

港股通（沪、深）＃title＃业绩高速增长，派息率提升 ＃investSuggestion＃买入(＃维持 ） 2024年03月29日 投资要点 2023年业绩好于预期，派息率提升：公司2023年营业收入147.7亿元，同比增长22.9%；其中住宅物业管理和商业运营及物业管理的收入分别为96.0和51.7亿元，分别同比增长23.1%和22.6%。归母核心净利润为29.2亿元，同比增长31.2%，业绩好于预期。公司末期每股派息0.481元，加上中期每股派息0.223元，全年每股派息为0.704元，派息率由45%提升至55%。 盈利能力持续提升：公司2023年毛利率为31.8%，同比提升1.7个百分点。其中购物中心的毛利率提升9.5个百分点至71.9%，写字楼的毛利率提升1.5个百分点至35.6%。公司的归母核心净利率为19.8%，同比提升1.3个百分点，盈利能力持续提升。 ＃relatedReport＃相关报告 商管业务毛利占比进一步提升：从营收结构来看，公司2023年住宅物业管理和商业运营管理的占比分别为65%和35%，与2022年基本一致。从毛利结构来看，商业运营管理的毛利贡献进一步提升，由2022年的59%提升至64%。 《商业运营快速恢复，积极拓展新赛道》20230902 《持续受益线下复苏和购物中心高端化》20230406《迈向行业第一梯队》20220902《 市 场 化 拓 展 成 果 显 著 》20220405《业务结构优化，盈利能力提升》20210827 购物中心消费复苏强劲，项目储备充足：公司的开业购物中心数量为98个，另有3个分租项目。2023年全年实现零售额1812亿元，同比增长43.3%，实现强劲复苏。公司继续发力轻资产外拓，全年新获取14个项目。截至2023年底，购物中心储备项目达到83个，预计未来3-5年将实现开业，驱动公司的业绩持续稳健增长。 ＃emailAuthor＃海外房地产研究 维持“买入”评级：我们预计公司2024/2025年的营业收入为175.6/207.7亿元，同比增长18.9%/18.3%；核心净利润35.5/42.5亿元，同比增长21.7%/19.7%，维持“买入”评级，公司目前股价对应2024/2025年PE为14.5/12.1倍。 分析师：宋健songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002 风险提示：商场出租率及租金收入不及预期；商场开业进展不及预期；轻资产业务推进不及预期；物业管理收缴率不及预期。 ＃assAuthor＃孙钟涟sunzhonglian@xyzq.com.cnSAC：S0190521080001请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 报告正文 2023年业绩好于预期，派息率提升：公司2023年营业收入147.7亿元，同比增长22.9%；其中住宅物业管理和商业运营及物业管理的收入分别为96.0和51.7亿元，分别同比增长23.1%和22.6%。归母核心净利润为29.2亿元，同比增长31.2%，业绩好于预期。公司末期每股派息0.481元，加上中期每股派息0.223元，全年每股派息为0.704元，派息率由45%提升至55%。 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 盈利能力持续提升：公司2023年毛利率为31.8%，同比提升1.7个百分点。其中购物中心的毛利率提升9.5个百分点至71.9%，写字楼的毛利率提升1.5个百分点至35.6%。公司的归母核心净利率为19.8%，同比提升1.3个百分点，盈利能力持续提升。 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 商管业务毛利占比进一步提升：从营收结构来看，公司2023年住宅物业管理和商业运营管理的占比分别为65%和35%，与2022年基本一致。从毛利结构来看，商业运营管理的毛利贡献进一步提升，由2022年的59%提升至64%。 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 购物中心消费复苏强劲，项目储备充足：公司的开业购物中心数量为98个，另有3个分租项目。2023年全年实现零售额1812亿元，同比增长43.3%，实现强劲复苏。公司继续发力轻资产外拓，全年新获取14个项目。截至2023年底，购物中心储备项目达到83个，预计未来3-5年将实现开业，驱动公司的业绩持续稳健增长。 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 住宅物业管理服务保持规模增长：截至2023年底，公司的在管和合同面积分别达到3.55和4.06亿平米，分别同比增长24.6%和21.2%，继续保持行业头部水平。分业务板块看，物业管理服务、针对开发商的增值服务和社服增值服务的收入分别为72.45、8.29和15.26亿元，分别同比增长30%、下降14.8%和增长21.5%，收入占比分别达到75.5%、8.6%和15.9%。 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 维持“买入”评级：我们预计公司2024/2025年的营业收入为175.6/207.7亿元，同比增长18.9%/18.3%；核心净利润35.5/42.5亿元，同比增长21.7%/19.7%，维持“买入”评级，公司目前股价对应2024/2025年PE为14.5/12.1倍。 风险提示：商场出租率及租金收入不及预期；商场开业进展不及预期；轻资产业务推进不及预期；物业管理收缴率不及预期。 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录 www.xyzq.com.cn 内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况。 有关财务权益及商务关系的披露 兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与 JinJiang Road & Bridge Construction Development CoLtd、成都经开资产管理有限公司、义乌市国有资本运营有限公司、Chouzhou International Investment Ltd、桐庐新城发展投资有限公司、宝应县开发投资有限公司、中泰证券、中泰金融国际有限公司、中泰国际财务英属维尔京群岛有限公司、杭州上城区城市建设投资集团有限公司、安庆盛唐投资控股集团有限公司、巨星传奇集团有限公司、湖州市城市投资发展集团有限公司、如皋市经济贸易开发有限公司、重庆大足实业发展集团有限公司、江西省金融资产管理股份有限公司、中国信达(香港)控股有限公司、China Cinda 2020 I Management Ltd、成都银行股份有限公司、成都新津城市产业发展集团有限公司、滁州经济技术开发总公司、珠海华发集团有限公司、华发投控 2022 年第一期有限公司、成都空港城市发展集团有限公司、海盐县国有资产经营有限公司、海盐海滨有限公司、平安国际融资租赁有限公司、上海银行杭州分行、湖州南浔振浔污水处理有限公司、湖州吴兴交通旅游投资发展集团有限公司、湖北农谷实业集团有限责任公司、湖州经开投资发展集团有限公司、环太湖国际投资有限公司、泰安市城市发展投资有限公司、Taishan City Investment Co.,Ltd.、益阳市赫山区发展集团有限公司、佛山市高明建设投资集团有限公司、重庆巴洲文化旅游产业集团有限公司、高密市交运天然气有限公司、上海中南金石企业管理有限公司、淮北绿金产业投资股份有限公司、厦门国贸控股集团有限公司、国贸控股（香港）投资有限公司、中国国新控股有限责任公司、国晶资本(BVI)有限公司、中原资产管理有限公司、中原大禹国际(BVI)有限公司、南京溧水经济技术开发集团有限公司、溧源国际有限公司、多想云控股有限公司、成都中法生态园投资发展有限公司、桐庐县国有资产投资经营有限公司、润歌互动有限公司、政金金融国际（BVI）有限公司、济南市中财金投资集团有限公司、百德医疗投资控股有限公司、江苏省溧阳高新区控股集团有限公司、江苏中关村控股集团（国际）有限公司、绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司、连云港港口集团、山海（香港）国际投资有限公司、漳州圆山发展有限公司、镇江交通产业集团有限公司、HigherKey Management Limited、广州产业投资基金管理有限公司、淮安市交通控股集团有限公司、恒源国际发展有限公司、建发国际集团、湖州燃气股份有限公司、新奥天然气股份有限公司、新奥能源控股有限公司、四海国际投资有限公司、商丘市发展投资集团有限公司、江苏瑞科生物技术股份有限公司、青岛市即墨区城市开发投资有限公司、交运燃气有限公司、中南高科产业集团有限公司、中国景大教育集团控股有限公司、福建省蓝深环保技术股份有限公司、重庆农村商业银行股份有限公司、重庆市万盛工业园区开发建设有限公司、Zhejiang Boxin BVI Co Ltd.、湖北光谷东国有资本投资运营集团有限公司、湖北新铜都城市投资发展集团有限公司、厦门国际投资有限公司、无锡市太湖新城资产经营管理有限公司、江苏句容投资集团有限公司、漳州市九龙江集团有限公司、Yi Bright International Limited、临沂城市建设投资集团有限公司、云南省能源投资集团有限公司、Yunnan Energy Investment Overseas Finance Company Limited、杭州钱塘新区建设投资集团有限公司、乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司、CMS International Gemstone Limited.、招商证券国际有限公司、中国光大银行、台州市城市建设投资发展集团有限公司、合肥市产业投资控股（集团）有限公司、XianJin Industry Investment Company Limited、SDOE Development I Company Limited、山东海洋集团有限公司、孝感市高创投资有限公司、武汉葛化集团有限公司、杭州上城区城市建设综合开发有限公司、Zhejiang Baron BVI Co Ltd.、江苏华靖资产经营有限公司、常德市城市建设投资集团有限公司、上饶市城市建设投资开发集团有限公司、深圳市天图投资管理股份有限公司、济南舜通国际有限公司、济南轨道交通集团有限公司、仪征市城市国有资产投资发展（集团）有限公司、广西金融投资集团有限公司、广西投资集团有限公司、福建漳龙集团有限公司、青岛国信发展（集团）有限责任公司、常德市城市发展集团有限公司、郴州市福天建设发展有限公司、扬州江淮建设发展有限公司、济南天桥产业发展集团有限公司、成都东进淮州新城投资集团有限公司、平潭综合实验区城市发展集团有限公司、陕西榆神能源开发建设集团有限公司、福建漳州城投集团有限公司、乌鲁木齐经济技术开发区建发 国有资本投资运营（集团）有限公司、澳门国际银行股份有限公司、大丰银行股份有限公司、升辉清洁集团控股有限公司、BPHL Capital Management LTD、北京建设(控股)有限公司、北京控股集团有限公司、香港一联科技有限公司、镇江国有投资控股集团有限公司、苏州苏高新集团有限公司、SND International Bvi Co Ltd、广州开发区控股集团有限公司、泸州航空发展投资集团有限公司、济南城市建设集团有限公司、Jinan Urban Construction International Investment Co., Limi