公募REITs行业周报：REITs二级量价走弱，招蛇两项目披露年报

2026年03月13日 证券研究报告/行业定期报告 REITs 评级：无评级 报告摘要 本周行情回顾： 分析师：陈希瑞执业证书编号：S0740524070002Email：chenxr@zts.com.cn 本周REITs指数下跌0.43%，沪深300累计上涨0.19%，中证红利指数上涨1.60%，中证全债指数下跌0.09%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数下跌0.15%，中证转债指数下跌1.10%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.26、0.10、0.64，与沪深300、中证红利相关性分别为0.41、0.23。 上市公司数79行业总市值(亿元)2273.77行业流通市值(亿元)1252.24 行业基本情况： 重点事件： (1)红土创新星河集团商业不动产REIT已申报。(2)汇华夏基金华润有巢REIT发布分红公告。（3）博时蛇口产园&招商基金招商蛇口保租房REITs披露2025年审计报告、年度报告、房地产评估报告。（4）建信中关村产业园REIT基金经理变更。 交易量：本周周内交易金额为20.2亿（-6.7%），日均换手率为0.3%（0.0pct），其中，高速公路5.0亿(-4.2%)、0.3%(+0.0pct)，生态环保0.9亿(-0.8%)、0.4%(0.0pct)，清洁能源2.4亿(-20.7%)、0.5%(0.0pct)，产业园区2.9亿（+6.3%)、0.3%(+0.0pct)，仓储物流3.6亿(+30.5%)、0.6%(+0.2pct)，保租房2.5亿(-12.0%)、0.4%(-0.1pct)，消费类3.4亿(-19.4%)、0.4%(+0.0pct)，数据类1.5亿(-35.7%)、1.0%(-0.4pct)。 投资建议：近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会。此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险。 相关报告 1、《公募REITs2026年度策略报告：资产为王，重视节奏》2025-12-11 2、《2025年REITs三季报综述：运营 仍 在 分 化 ， 博 弈 预 期 改 善 》2025-12-073、《证监会商业不动产REITs试点公告解读：公募REITs迈向“基础设施+商业不动产”双轮驱动新阶段》2025-11-29 风险提示：二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 内容目录 1.主要事件梳理...........................................................................................................3本周市场动态.......................................................................................................32.本周市场表现...........................................................................................................4本周主要指数市场表现........................................................................................4本周REITs市场价格表现....................................................................................5本周REITs及对应股票板块表现.........................................................................7本周REITs市场交易情况....................................................................................9本周REITs估值情况...........................................................................................9项目审批进展.....................................................................................................11投资观点...................................................................................................................13风险提示...................................................................................................................13 图表目录 图表1：本周REITs公告汇总...................................................................................3图表2：本周主要指数市场表现................................................................................4图表3：REITs与股市相关性....................................................................................4图表4：REITs与债券的走势情况............................................................................4图表5：REITs指数整体表现....................................................................................5图表6：本周REITs市场表现...................................................................................6图表7：REITs指数与对应板块相关性.....................................................................7图表8：高速公路REITs及相关板块整体表现.........................................................7图表9：市政环保REITs及相关板块整体表现.........................................................7图表10：清洁能源REITs及相关板块整体表现.......................................................8图表11：产业园区REITs及相关板块整体表现.......................................................8图表12：仓储物流REITs及相关板块整体表现.......................................................8图表13：保租房REITs及相关板块整体表现...........................................................8图表14：消费类REITs及相关板块整体表现...........................................................8图表15：数据中心REITs及相关板块整体表现.......................................................8图表16：本周各个板块REITs交易情况..................................................................9图表17：本周REITs估值情况...............................................................................10图表18：本周REITs项目审批进展.......................................................................11 1.主要事件梳理 本周市场动态 (1)红土创新星河集团商业不动产REIT已申报。(2)汇华夏基金华润有巢REIT发布分红公告。（3）博时蛇口产园&招商基金招商蛇口保租房REITs披露2025年审计报告、年度报告、房地产评估报告。（4）建信中关村产业园REIT基金经理变更。 数据来源：wind、基金公告、中泰证券研究所 2.本周市场表现 本周主要指数市场表现本周REITs指数下跌0.43%，沪深300累计上涨0.19%，中证红利指数上涨1.60%， 中证全债指数下跌0.09%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数下跌0.15%，中证转债指数下跌1.10%。 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.26、0.10、0.64，与沪深300、中证红利相关性分别为0.41、0.23。 来源：Wind，中泰证券研究所 来源：Wind，中泰证券研究所 本周REITs市场价格表现 本周31支REITs上涨，1支持平，47支下跌，整体下跌0.43%，其中汇添富九州通涨幅最大为1.86%，嘉实京东仓储跌幅最大为5.60%，同期沪深300上涨0.19%，中证500指数上涨1.60%，中证全债指数下跌0.09%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数下跌0.15%，中证转债指数下跌1.10%。 来源：Wind、中泰证券研究所 本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，具体看，仓储物流、消费、数据中心、市政环保、保租房、高速公路、清洁能源、产业园区REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.76、0.71、0.53、0.28、0.10、0.10、0.06、-0.20。 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind，中泰证券研究所 来源：Wind，中泰证券研究所 来源：Wind，中泰证券研究所 来源：Wind，中泰证券研究所 来源：Wind，中泰证券研究所 来源：Wind，中泰证券研究所 来源：Wind，中泰证券研究所 来源：Wind，中泰证券研究所 本周REITs市场交易情况 本周周内交易金额为20.2亿（-6.7%），日均换手率为0.3%（0.0p