公募REITs周报（第75期）：指数走弱，供给扩容

指数走弱，供给扩容 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周中证REITs指数跌1.1%，除交通REITs收涨外，其他类型REITs均收跌。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证全债>中证REITs>中证转债>沪深300。截至2026年7月17日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高16BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为396BP。本周华夏保利商业公募REIT正式启动发售，东方红申能风电公募REIT获上交所受理，两单项目合计拟募资约34亿元。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.74企业/公司/转债规模(千亿)84.8/22.7/5.1 中证REITs指数周涨跌幅为-1.1%，年初至今涨跌幅为-6.5%。截至2026年7月17日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为727.61点 ， 整 周（2026/7/13-2026/7/17）涨跌幅为-1.1%，表现弱于中证全债指数（0.1%），强于沪深300指数（-5.3%）、中证转债（-1.5%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证全债（+2.3%）>中证转债（+0.2%）>沪深300（-2.2%）>中证REITs（-6.5%）。近一年中证REITs指数回报率为-17.5%，波动率为8.5%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在7月17日为2347亿元，较上周减少25亿元；全周日均换手率为0.35%，较前一周减少0.03%。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 除交通REITs收涨外，其他类型REITs均收跌。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.2%、-0.5%。从不同项目类型REITs来看，除交通REITs收涨外，其他类型REITs均收跌。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金安徽交控REIT（+2.01%）、平安宁波交投REIT（+1.89%）、中航北京昌保租赁住房REIT（+1.76%）。 相关研究报告 《公募REITs周报（第74期）-九部门发文支持零售主体发行REITs》——2026-07-12《超长债周报-央行买断式逆回购转为净投放，超长债回暖》——2026-07-12《转债市场周报-转债抗跌，条款再起波澜》——2026-07-12《超长债周报-国债买卖下降至100亿，超长债小幅回调》——2026-07-05《公募REITs周报（第73期）-指数显著反弹，产权类弹性更强》——2026-07-05 数据中心REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，数据中心REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.6%；交通REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额19.4%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为鹏华深圳能源REIT（1760万元）、中金安徽交控REIT（288万元）、红土创新盐田港REIT（277万元）。 华夏保利商业公募REIT正式发售。7月15日，首单获批的央企商业不动产公募REITs——华夏保利商业REIT正式启动发售。该项目以广州珠江新城与佛山千灯湖两处核心物业为底层资产，拟募集规模约17.97亿元。 东方红申能风电公募REITs获上交所受理。7月13日，据上交所官方显示，东方红申能股份新能源封闭式基础设施证券投资基金项目获受理。该基金采用封闭式运作模式，整体存续期限设定为15年。其底层核心资产为青海乌兰华扬200MW陆上风电项目，是申能股份旗下单体规模较大的陆上风电项目，坐落于青海省海西州乌兰县大型风电基地。整体预计募集规模为16.04亿元。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：中证全债>中证REITs>中证转债>沪深300 截至2026年7月17日，中证REITs（收盘）指数收盘价为727.61点，整周（2026/7/13-2026/7/17）涨跌幅为-1.1%，表现弱于中证全债指数（0.1%），强于沪深300指数（-5.3%）、中证转债（-1.5%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证全债（+2.3%）>中证转债（+0.2%）>沪深300（-2.2%）>中证REITs（-6.5%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2026年7月17日，近一年中证REITs指数回报率为-17.5%，波动率为8.5%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在7月17日为2347亿元，较上周减少25亿元；全周日均换手率为0.35%，较前一周减少0.03%。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 除交通REITs收涨外，其他类型REITs均收跌 截至2026年7月17日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.2%、-0.5%。从不同项目类型REITs来看，除交通REITs收涨外，其他类型REITs均收跌。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年7月17日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年7月17日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金安徽交控REIT（+2.01%）、平安宁波交投REIT（+1.89%）、中航北京昌保租赁住房REIT（+1.76%）。 从不同项目类型来看，数据中心REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.6%；交通REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额19.4%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为鹏华深圳能源REIT（1760万元）、中金安徽交控REIT（288万元）、红土创新盐田港REIT（277万元）。 一级市场发行 从2026年1月1日至2026年7月17日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有13只，已反馈的产品15只，已受理的产品3只。 估值跟踪 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年7月17日） 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2026年7月17日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高16BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为396BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 华夏保利商业公募REIT正式发售。2026年7月15日，首单获批的央企商业不动产公募REITs——华夏保利商业REIT（基金代码：508605）正式启动发售。该项目以广州珠江新城与佛山千灯湖两处核心物业为底层资产，拟募集规模约17.97亿元，预测现金分派率约6%。 东方红申能风电公募REITs获上交所受理。7月13日，据上交所官方显示，东方红申能风电REIT获受理。东方红申能风电REIT是一只聚焦新能源领域的风电类公募基础设施REIT。该基金整体存续期限设定为15年，与底层风电项目剩余运营年限高度匹配。产品以2026年3月31日为评估基准日，底层资产评估值达16.11亿元，整体预计募集规模为16.04亿元，其底层核心资产为青海乌兰华扬200MW陆上风电项目，是申能股份旗下单体规模较大的陆上风电项目，坐落于青海省海西州乌兰县大型风电基地。 南方顺丰物流REIT披露上半年运营情况。7月15日，南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金发布2026年上半年主要运营数据公告。根据公告内容，南方顺丰物流REIT持有深圳、武汉、合肥三处底层资产，2026年上半年各项目整体运营平稳，未发生安全生产事故，不存在重大诉讼或纠纷，运营管理机构未发生变动。其中，深圳项目出租率100%，租金102.95元/平方米/月；武汉项目出租率92.01%，租金41.70元/平方米/月；合肥项目出租率90.07%，租金37.59元/平方米/月。武汉分拨中心续租协议达成，租金单价27.01元/平方米/月，增长率3.5%/年，租期至2029年10月，合同期租金收入较跟踪评估增加418.92万元。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其