成都甲级写字楼与零售市场概况 2025年第四季度

2025年第四季度 成都宏观经济概况 主要地块成交情况 成都写字楼市场 主要市场指标 注：此表为单季度数值，非全年累计值 写字楼市场各区域概况 六大核心区域 总存量3,473,265 未来供应（2026-2029）成都写字楼市场 成都写字楼市场 租赁成交 成都写字楼市场 市场总结 展望 概况 •随着金融城三期的建设持续推进，未来将有大量项目等待入市，届时，金融城板块的商务氛围和能级将得到跃升，同时区域内企业将有更加多元的办公选择。但另一方面，在当前需求疲软的背景下，短期内较大规模的新增供应势必对金融城板块形成一定市场压力。 •本季度全市未录得新增供应，甲级写字楼存量规模维持在约347万平方米，其中金融城区域甲级写字楼存量占比约32%。从未来供应看，金融城仍是未来新增项目的核心来源，2026年金融城三期项目集中入市在即，预计将对金融城和全市的甲级写字楼的供需平衡及主要运营指标造成持续压力。 •受疫情影响的滞后效应叠加新增供应持续释放，自2022年第一季度起，成都甲级写字楼租金进入下行周期。截至2025年第四季度，租金同比下降13.5%至84.0元/平方米/月。在需求乏力的背景下，尽管业主普遍采取以价换量策略，市场去化效果仍较为有限，全市空置率持续攀升，2025年第四季度空置率同比上升6.0个百分点至31.8%。•从年度表现来看，多数楼宇的新增出租面积仍低于退租面积，全市全年净吸纳量自有监测记录以来首次转为负值，市场需求疲弱。在宏观经济短期内难以出现显著改善的背景下，市场供需再平衡仍需时间，预计未来成都甲级写字楼仍将延续承压态势。 •地方平台公司持续加大土地储备力度，在办公物业市场的主导地位日趋凸显。区别于传统商业开发逻辑，地方平台公司更注重项目开发与城市产业发展目标的协同性，通过为优质企业及目标产业提供资源赋能，切实发挥对城市高质量发展的支撑作用。 •公募REITs扩容至商业不动产，其对底层资产的严格要求倒逼办公物业运营方摒弃粗放模式，通过ESG要素投入、租户结构优化及精细化运营提升资产价值，这将引导行业从“开发销售”向“资产管理”的转型，催生行业发展新范式。 成都零售市场 主要市场指标 注：此表为单季度数值，非全年累计值； 零售市场各区域概况 多个核心商圈 总存量8,498,923 未来供应（2026-2029）成都零售市场 未来供应和租赁成交成都零售市场 成都零售市场 市场总结 展望 概况 •随着消费者对社交需求的增长，消费行为从单纯的“购买”转向“逛+社交+体验”，这样的转变不仅催生了部分电商品牌转战线下，更加速了线下零售品牌或物业对体验和社交空间的打造。预计2026年成都优质零售物业市场将继续加速线下实体空间优化，通过增强“体验+社交”属性延长消费者停留时间，以提升整体消费频次。 •本季度全市未录得新增供应，存量规模维持在8,498,923平方米。根据预测，2026年成都将有24万平方米的未来供应，但由于部分项目处于停工状态，短期内成都优质零售物业新增速度势必有所放缓。 •2025年，国际品牌通过新增门店布局和既有门店升级，持续深耕成都市场，这从侧面反映出成都零售商业市场仍旧具备强劲的消费潜力和发展韧性。与此同时，受益于消费者对健康生活方式的认可，运动品牌扩张节奏明显加快。•2025年，成都航空口岸出入境流量强劲增长，入境外籍旅客达172万人次，同比增长53%。随着免签政策红利的释放，入境旅游消费有望成为成都零售消费市场的新增长点，尤其将助推具备城市文化标识、凸显城市特色的商业板块的快速发展。 •2025年，户外运动品牌在蓉动作频繁，它们不仅通过加速门店扩张、优化布局以提升市场覆盖能力，更通过打造个性化、符合年轻消费者偏好的门店形象来增强品牌体验。在健康生活理念普及的背景下，预计未来几年户外运动品牌的市场需求将保持稳健增长。 •为了吸引年轻消费者，部分轻奢品牌正在通过年轻化设计和生活场景化营销，让品牌形象更贴近年轻人的生活态度和价值观，从而提升市场渗透率。随着品牌年轻化布局逐步完成，这些品牌预计在未来进入稳健扩张阶段，实现市场份额的温和增长。 张裕鹏Gavin Tjong华西区董事总经理gavin.yp.tjong@cushwake.com 中国四川省成都市武侯区人民南路四段三号来福士广场T1 30楼Tel : +86 28 65705168www.cushmanwakefield.com.cn 钟荔Daisy Zhong华西区研究部助理经理daisy.zhong@cushwake.com 贾萱Ivy Jia华西区研究部主管ivy.jia@cushwake.com 关于戴德梁行 戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有52,000名专业员工。在大中华区，23家分公司合力引领市场发展。2024年公司全球营业收入达94亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行致力于“戴领无限超越”，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的官方微信（戴德梁行）。 免责声明 ©2026戴德梁行。版权所有。本报告中所包含的信息从多个被认为是可靠的来源收集，包括由戴德梁行委托完成的报告。本报告仅供信息参考之用，其中可能包含错误或遗漏；本报告不对其准确性作出任何保证或声明。 本报告中的任何内容均不得被视为CWK证券未来表现的指标。您不应基于此处的观点，购买或出售CWK或任何其他公司的证券。CWK对于基于本报告所包含的信息所购买或出售的证券，概不负责。您在浏览本报告时，即放弃因报告中信息的准确性、完整性、充分性或您使用报告中包含的信息而对CWK以及CWK的关联公司、高级职员、董事、雇员、代理人、顾问和代表提出任何索赔。