房地产行业月报：12月显现回升态势；2026年楼市平稳发展可期

房地产行业月报 12月显现回升态势；2026年楼市平稳发展可期 12月前百开发商销售环比上升39.5%。根据克而瑞的初步数据，2025年12月前百开发商全口径销售总额由11月2,444亿元（人民币，下同）环比升39.5%至3,409亿元。我们跟踪的20家主要上市开发商12月销售额环比升48.2%，主要由于头部央企表现优异，华润置地、绿城中国、中海地产 、 招 商 蛇 口 等 增 幅 大 于50%， 销 售 面 积 和 销 售 均 价 环 比 升19.4%/42.1 %。在12月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中保利发展排名第一。在前50的房企中，2025年前十二个月国企合同销售额市占率增加至77.1%（前十一个月：76.4%）。 资料来源：FactSet 12月继续推动“房地产高质量发展”，构建“发展新模式”。有序推动“好房子”建设，着力稳定房地产市场，促进平稳健康发展。2025年，中国房地产市场在调整中探寻平衡。2026年初，《求是》杂志发文，明确指出要“改善和稳定房地产市场预期”，“房地产转型发展空间仍然十分广阔”。展望2026年，作为“十五五”开局之年，更多增量支持有望加速落地，助力需求释放与供求关系改善。 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 莫佩雯carman.mok@bocomgroup.com(852)37661840 国家统计局2025年11月数据同比跌幅持续。据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，11月新建商品住宅价格指数同比/环比分别下跌2.8%/0.4%（2025年10月：-2.6%/-0.5%），二手商品住宅价格指数同比/环比分别下跌5.7%/0.7%（2025年10月：-5.4%/-0.7%）。 投资启示：我们仍预计二级市场的需求将持续改善并好于一级市场，明年新房市场将保持基本稳定，而我们认为买家将继续偏好国企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长期来看，我们继续看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博搜寻NH BCM或登录研究部网站https://research.bocomgroup.com 第一部分：股市 近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数表现。行业资产净值折让维持87.0%。 资料来源：彭博，交银国际（截至2026年1月6日） 资料来源：彭博，交银国际（截至2026年1月6日） 资料来源：彭博，交银国际预测（截至2026年1月6日） 第二部分：房企销售表现 12月楼市环比数据回升 12月前百开发商销售环比上升39.5% 根据克而瑞的初步数据，2025年12月前百开发商全口径销售总额由11月2,444亿元（人民币，下同）环比升39.5%至3,409亿元。2025年12月销售总面积约为1,785万平方米，环比升37.8%。2025年前十二个月合同销售总额同比降19.8%至33,572亿元（2024年前十二个月：41,865亿元）。 20家上市开发商的12月销售额环比上升48.2% 我们跟踪的20家主要上市开发商12月销售额环比升48.2%，主要由于头部央企表现优异，华润置地、绿城中国、中海地产、招商蛇口等增幅大于50%，销售面积和销售均价环比升19.4%/42.1 %。20家开发商前十二个月销售额相比去年同期降幅持续，国企表现略好。在12月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中保利发展排名第一。在前50的房企中，2025年前十二个月国企合同销售额市占率增加至77.1%（前十一个月：76.4%）。 2025年止跌回稳，2026年更多增量支持可期 2025年，中国房地产市场在调整中探寻平衡。2025年初政府工作报告围绕“稳住楼市”的要求，明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并将“好房子”建设纳入部署重点，为政策定下基调。地方围绕“控增量、去库存、优供给、促转型”的政策主线，逐步形成了供给端、需求端和住房保障等多维发力的支持体系。2026年初，《求是》杂志发文，明确指出要“改善和稳定房地产市场预期”，“房地产转型发展空间仍然十分广阔”。展望2026年，作为“十五五”开局之年，更多增量支持有望加速落地，助力需求释放与供求关系改善。 第三部分：实体市场 2025年12月10城 新 房 成 交 量 环 比 上 升19.31%（ 对 比2025年11月 环 比+7.77%），供应量环比上升10.0%，库存去化周期扩大至约22.04个月。 12月前四周30城新房成交量环比上升37.63%。一/二/三线城市成交量分别环比+12.6%/+51.2%/-39.0%。 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际*销售情绪= 0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪> 0表示净去化率> 100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2） 国家统计局2025年11月数据同比跌幅持续。根据国家统计局公布的70大中城市 商 品 住 宅 价 格 指 数 ，11月 新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 同 比/环 比 分 别 下 跌2.8%/0.4%（2025年10月：-2.6%/-0.5%），二手商品住宅价格指数同比/环比分别下跌5.7%/0.7%（2025年10月：-5.4%/-0.7%）。 根据城市等级划分，新建商品住宅区及二手商品住宅区在一/二/三线城市的指数同比跌幅轻微扩大。一/二/三线城市新建商品住宅区指数同比跌幅分别为-1.2%/-2.2%/-3.5%（2025年10月：-0.8%/-2.0%/-3.4%），二手商品住宅指数同比跌幅分别为-5.8%/-5.6%/-5.8%（2025年10月：-4.4%/-5.2%/-5.7%）。新建商品住宅区指数在一/二/三线城市环比分别为-0.4%/-0.3%/-0.4%。而二手商品住宅区指数在一/二/三线城市环比跌幅分别为-1.1%/-0.6%/-0.6%。 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 第四部分：政策回顾和公司更新 政策回顾 中央层面 2025年12月，根据“十五五”规划建议和近期工作会议内容，中央政策继续对推动“房地产高质量发展”、构建“房地产发展新模式”，有序推动“好房子”建设，着力稳定房地产市场，促进平稳健康发展。此外，2026年1月1日，《求是》杂志发文，明确指出要“改善和稳定房地产市场预期”，“保持政策力度、做好供应管理、以及加强信息和舆论引导”。 地方层面 12月份全国超39城出台举措，涉及“十五五”规划、公积金、购房补贴及“以旧换新”等方面，为楼市稳定提供支撑。 主要公司以及行业更新 华润置地 与一家银行签订20亿元可持续发展挂钩定期贷款。12月31日，华润置地根据香港联合交易所有限公司上市规则第13.18条发布公告，披露了与贷款人签订的融资协议细节。据公告，华润置地作为借款人，与一家银行就金额为20亿元人民币的可持续发展挂钩定期贷款融资，订立一份贷款融资协议。该贷款融资期限为自该融资协议下首次被提取款项或拟被提取款项之日起计36个月。若华润集团不再为华润置地实益拥有及控制不少于35%的单一最大股东，或华润集团无能力控制华润置地股东委任董事加入董事会，则构成违约事件。目前，华润集团持有华润置地约59.55%的已发行股本的实益权益。 富力地产 发布季度更新，境外重组获77%债权人支持。12月31日，广州富力地产股份有限公司发布季度更新公告，针对核数师对2024财政年度综合财务报表无法表示意见的问题，公司已制定并实施行动计划。公告显示，富力地产的境外重组计划包括怡略有限公司发行的6.5%现金/7.5%PIK优先票据及其他金融债务。截至2025年11月28日，已有约77%的计划债权人同意或已提供指令表示加入重组支持协议。目前，境外重组仍在进行中。在境内重组方面，富力地产提供了包括现金购回、以物抵债等在内的整体境内债券重组方案，并已通过一笔本金余额约16.8亿元人民币的债券重组方案。富力地产2025年9月至11月的销售收入约为32.90亿元，销售面积达约31.83万平方米。2025年前11月的总销售收入约为127亿元，销售面积达约126.16万平方米。 中国奥园 正积极推动境内债务的全面重组。12月31日，中国奥园发布公告，正积极推动境内债务的全面重组，旨在建立缓解债务压力的长效机制，并强化全周期现金流风险管控体系，以保障集团的经营安全。境内债务重组计划方案已基本完善，目前正在征求各方意见，并承诺将及时公告实质性进展。在借款重续及展期方面，中国奥园一直与各境内贷款人积极磋商，以期达成相关协议。同时，集团继续落实措施以加速开发中物业及竣工物业的预售及销售，以加快资金回流。为了控制行政开支，中国奥园已减少员工总人数约38%，并精简组织架构减少至两个区域公司，以控制行政开支。2025年全年，中国奥园已与业务伙伴就逾期/未偿还的经营性应付款项、银行及其他借款达成11宗诉讼和解。集团将继续努力争取与债权人达成友好和解。 中国金茂 尚不确定出售三亚丽思卡尔顿酒店款项的未来分配。12月31日，中国金茂发布补充公告，宣布出售三亚旅业100%股权的交易细节。三亚旅业为三亚丽思卡尔顿酒店的项目公司，此次交易完成后，中国金茂将不再持有该酒店资产。根据出售事项最终转让总对价人民币2,264.6百万元与三亚旅业于2025年3月31日经审核净资产约人民币691.29百万元之间的差额，中国金茂预期将录得出售事项的收益约人民币1,573.31百万元（税前）。中国金茂表示，公司将自出售事项录得的实际收益须以公司经审核合并财务报表为准。中国金茂进一步称，目前并无重大投资的具体计划，因此目前尚不确定所得款项的未来分配。 融创中国 披露境外、境内债务重组进展。12月31日，融创中国发布有关解决核数师无法作出意见的行动计划实施情况的季度更新。根据公告，在境外债务重组方面，于2025年12月23日，融创中国约96亿美元的现有债务已获得全面接触及免除，作为代价，公司已根据计划条款在该日期向计划债权人发行强制可转换债券1及强制可转换债券2。同时，在2025年12月16日，未偿还本金的8.58亿港元集友贷款已获重组，其中3.003亿港元展期十年，剩余部分通过公司配发及发行新股份的方式实现无条件清偿。境内债券方面，融创中国已完成境内债务重组选项三以资抵债的落地执行，截至公告日，累计注销了106亿元的债券，剩余48亿元的债券展期至2034年6月。 越秀地产 获5亿港元一年期循环贷款融资。12月31日，越秀地产发布公告，披露了一项重要的融资协议。公告显示，越秀地产的全资附属公司泓景有限公司（以下简称“泓景”）与一家银行签订了循环贷款融资协议，融资金额5亿港元，贷款期限为364天，自融资协议日期起算。根据协议内容，泓景在融资协议下的责任由越秀地产担保。同时，若越秀企业（集团）有限公司（简称“越秀企业”）在越秀地产已发行的具投票权股份中持有少于30%的直接或间接权益，或越秀企业不再是越秀地产单一最大实益股东，或不再对越秀地产行使有效之管理控制权，贷款人可宣布融资协议项下所有债务已立即到期应付。截至公告日期，越秀企业实益拥有越秀地产已发行股份合共约44%。 招商蛇口 深圳后海招商玺40套豪宅“日光”。12月30日，招商蛇口位于深圳南山后海板块的“玺系3.0”项目后海招商玺，首批40套房源“日光”，刷新深圳顶豪开盘速度纪录。据悉，后海招商玺本次推售房源建面约197-237平方米，均价30