房地产行业2026年投资策略：高质量发展时代开启，引领行业再平衡

证券研究报告2025年11月28日 高质量发展时代开启引领行业再平衡 房地产行业2026年投资策略 核心结论 回顾25年：市场在分化中寻求新平衡。政策节奏趋稳，基本面前高后低，新房聚焦产品力提升推动价格结构性提振，二手房以价换量，土地市场成交额有望实现增长，核心地块受追捧，去化周期首度改善，中观指标跌幅持续收窄，市场在分化中寻求平衡。 展望2026年：十五五开局引领新模式，基本面夯实企稳可期。我们预计2026年商品住宅 销售面积/销 售 额 同 比-6.5%/-8.3%， 新 开 工/竣工面 积同比-13.1%/-20.4%，开发投资同比-7.7%。我们认为政策端在中期聚焦高质量发展同时，将对行业平稳运行持续托底，基本面分化格局或将延续，新房提价二手房价格自然回落，投资角度来看，领先行业的结构性机会仍值得关注。 【报告亮点】 报告全方位复盘了成交量价、去化周期、租金收益率等核心指标，围绕“价格－销售”传导机制，从金融属性（租金收益率与无风险利差）、产品属性（一二手房价格分化）、政策节奏三大维度，探讨对销售判断。 分析师 【主要逻辑】 周雅婷S080052305000113828881824zhouyating@research.xbmail.com.cn 1、基本面或仍承压，但短期波动不改筑底趋势：新房品质提升带动价格结构性上涨，二手房价回落推动租金收益率与房贷利率利差修复，市场下行空间逐步收窄，库存去化周期向中性水平回归，止跌回稳持续推进。 相关研究 2、政策端优先聚焦高质量发展模式构建，但仍会为市场保驾护航：十五五规划建议明确“好房子”方向，聚焦中长期制度建设，但限购放松、房贷利率下调、收储加速等工具仍将作为控制市场波动的重要举措。 房地产：从分化走向平衡结构性机会仍值得关注—地产行业深度报告2025-09-22房地产：销售价稳量收市场及基本面分化—2025年8月开发投资数据点评2025-09-16房地产：上海迎新一轮宽松政策行业止跌回稳方向明确—2025年8月25日上海地产新政点评2025-08-26 3、总量拐点尚未确认，结构先行。我们认为26年行业仍处于整体跌幅收窄筑底阶段，但跌幅收窄动能来源于局部结构性的改善，重点关注房企报表盈利修复、红利板块物业商业地产、“好房子”利好的改善类房企等。 投资建议：关注投资逻辑：1）优质房企盈利修复报表改善，推荐越秀地产；2）低利率环境下红利属性物业及商业地产板块，建议关注华润万象生活、滨江服务、绿城服务；3）现金流稳健民企估值修复，推荐新城控股，建议关注龙湖集团；4）“好房子”导向下品质房企盈利空间仍可提升，推荐滨江集团，建议关注绿城中国；5）二手房中介龙头，推荐贝壳；6）持续关注地方国企重组主题机会。 风险提示：宏观经济复苏不及预期风险；政策推进低于预期风险；测算假设偏差风险。 内容目录 一、回顾：政策趋稳结构发力，基本面分化中迎来再平衡....................................................4 1.1政策：政策节奏趋稳，重点聚焦“好房子”................................................................41.2销售市场：一二手市场走势分化四季度边际均承压...................................................51.3土地市场：高线城市热度有望推动全年成交额增长下半年市场边际降温..................71.4租赁市场：分子端租金承压分母房价回落带动租金收益率提升.................................91.5库存：库存绝对值继续压降销售流速波动影响去化周期走势..................................101.6价格估值：一二手房价格走向分化租金收益率修复提供底部支撑...........................121.7其他中观指标：基本面前高后低多项指标均承压.....................................................14 二、展望：高质量发展时代开启引领行业再平衡...............................................................16 2.1政策：聚焦十五五规划建议行业进入高质量发展新阶段..........................................162.2基本面：行业走向再平衡空间与时间取决于主动选择与外部变化...........................18 三、投资建议.......................................................................................................................21 四、风险提示.......................................................................................................................22 图表目录 图1：商品住宅销售额累计及当月同比增速.............................................................................5图2：房地产开发投资占GDP比重及累计同比增速...............................................................5图3：统计局住宅销售面积变动情况.......................................................................................5图4：百强房企全口径销售额表现...........................................................................................5图5：统计局商品住宅销售价格情况.......................................................................................6图6：百强房企全口径销售单价情况.......................................................................................6图7：12城月度二手住宅销售情况..........................................................................................6图8：12城周度二手住宅销售情况..........................................................................................6图9：中指百城二手住宅月度成交同环比表现.........................................................................7图10：克而瑞全国土地供求建面情况.....................................................................................7图11：克而瑞全国土地成交总价及成交楼面价情况................................................................7图12：克而瑞全国土地溢价率及容积率情况...........................................................................8图13：克而瑞全国土地溢价率情况——分能级.......................................................................8图14：克而瑞全国土地各线城市成交占比及楼面价同比增速.................................................8图15：克而瑞全国土地各成交总价月度表现（亿元）............................................................9图16：克而瑞全国土地成交楼面价及溢价率月度表现............................................................9图17：百城平均租金变化情况................................................................................................9图18：百城平均租金变化情况——分能级..............................................................................9 图19：25年10月百城租金收益率.......................................................................................10图20：25年10月百城租金收益率分布................................................................................10图21：百城最高租金收益率年份...........................................................................................10图22：2025年10月22座城市狭义库存去化周期情况........................................................12图23：25年10月35城二手房挂牌量情况..........................................................................12图24：百城租金收益率与十年期国债情况............................................................................13图25：开发投资变动情况......................................................................................................15图26：新开工面积变动情况..................................................................................................15图27：资金来源变动情况......................................................................................................15图28：竣工面积变动情况......................................