中国华星中期业绩报告 2025/2026

中國華星集團有限公司China Sinostar Group Company Limited(於百慕達註冊成立之有限公司)股份代號:485 2025/2026中 期 業 績 報 告 目錄 2公司資料3簡明綜合損益及其他全面收益表4簡明綜合財務狀況表5簡明綜合權益變動表6簡明綜合現金流量表7簡明綜合財務報表附註17管理層討論與分析24其他資料 公司資料 提名委員會 董事局 王晶（主席）唐生智曾冠維（自二零二五年十二月一日起辭任）劉曉鳳（自二零二五年十二月一日起獲委任） 執行董事 王晶（主席）王星喬（行政總裁） 主要往來銀行 香港上海滙豐銀行有限公司 趙洪霞 律師 獨立非執行董事 樂博律師事務所有限法律責任合夥 蘇波唐生智曾冠維（自二零二五年十二月一日起辭任）劉曉鳳（自二零二五年十二月一日起獲委任） 香港股份過戶登記分處 卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓 公司秘書 林偉基 股份過戶登記總處 核數師 Appleby Global Corporate Services(Bermuda) LimitedCanon’s Court, 22 Victoria StreetPO Box HM 1179, Hamilton HM EXBermuda 富睿瑪澤會計師事務所有限公司 審核委員會 蘇波（主席）唐生智曾冠維（自二零二五年十二月一日起辭任）劉曉鳳（自二零二五年十二月一日起獲委任） 註冊辦事處 Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 薪酬委員會 唐生智（主席）蘇波曾冠維（自二零二五年十二月一日起辭任）劉曉鳳（自二零二五年十二月一日起獲委任） 香港主要營業地點及聯繫資料 香港九龍尖沙咀科學館道9號新東海商業大廈3樓303室電話：(852) 2286 0728傳真：(852) 2286 0727網址：www.00485.hk電子郵件：office@00485.hk 中國華星集團有限公司（「本公司」，連同其附屬公司，統稱「本集團」）董事（「董事」，各自為「董事」）局（「董事局」）欣然宣佈本公司截至二零二五年九月三十日止六個月之未經審核簡明綜合中期業績（已由董事局審核委員會（「審核委員會」）審閱）。 簡明綜合損益及其他全面收益表 截至二零二五年九月三十日止六個月 簡明綜合財務狀況表 於二零二五年九月三十日 簡明綜合權益變動表 截至二零二五年九月三十日止六個月 簡明綜合現金流量表 截至二零二五年九月三十日止六個月 截至九月三十日止六個月二零二五年二零二四年千港元千港元（未經審核）（未經審核） 簡明綜合財務報表附註 截至二零二五年九月三十日止六個月 1.編製基準 簡明綜合財務報表乃按照香港會計師公會（「香港會計師公會」）所頒佈之香港會計準則第34號「中期財務報告」及香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）證券上市規則（「上市規則」）附錄D2所載之適用披露規定所編製。 該等簡明綜合財務報表須與二零二五年年度財務報表一併閱讀。除採納由香港會計師公會頒佈並於二零二五年四月一日生效的經修訂香港財務報告準則會計準則外，簡明綜合財務報表乃根據與截至二零二五年三月三十一日止年度的年度綜合財務報表所採納的相同會計政策而編製。 本簡明綜合財務資料未經審核。 2.採納經修訂香港財務報告準則會計準則 本集團已採納由香港會計師公會頒佈之與本集團相關並於本期生效的香港會計準則第21號之修訂「匯率變動之影響－缺乏可兌換性」。該等修訂對本集團於本期及過往期間之簡明綜合財務報表並無任何重大影響，原因是本集團並無進行任何外幣不可兌換為另一種貨幣的外幣交易。 本集團並無應用任何於當前會計期間尚未生效的新訂準則或詮釋。 截至九月三十日止六個月二零二五年二零二四年千港元千港元（未經審核）（未經審核） 物業開發及銷售8,53711,041物業管理18118水電站運營管理4,3142,96912,86914,128 1,446501543111 1,989612 14,85814,740 除簡明綜合財務報表附註4之分部披露所顯示的資料外，香港財務報告準則第15號範圍內來自客戶合約的收益按以下方式分列： 本集團之經營分類如下： 5.其他收益 6.除稅前虧損 於扣除以下各項後呈列： 員工成本（包括董事酬金）： －工資及薪金－定額供款計劃之供款銷售存貨成本以下各項之折舊：－物業、廠房及設備－使用權資產以下各項之利息開支：－借貸－應付債券－租賃負債 7.所得稅開支 香港利得稅乃按本期間估計應課稅溢利16.5%計算（截至二零二四年九月三十日止六個月：16.5%）。由於本集團於截至二零二五年及二零二四年九月三十日止各六個月並無任何應課稅溢利，故並無就香港利得稅計提撥備。 有關中國業務運營之中國企業所得稅（「企業所得稅」）乃根據現行法例、詮釋及有關慣例就截至二零二五年九月三十日止六個月估計應課稅溢利按稅率25%（截至二零二四年九月三十日止六個月：25%）計算。 中國土地增值稅（「土地增值稅」）根據土地價值之增長按累進稅率30%至60%徵收。 當前期間土地增值稅 8.股息 於截至二零二五年九月三十日止六個月概無支付、宣派或擬派任何股息（截至二零二四年九月三十日止六個月：無）。董事已決定不會就截至二零二五年九月三十日止六個月派發股息（截至二零二四年九月三十日止六個月：無）。 9.每股虧損 本公司每股基本及攤薄虧損乃根據以下數據計算： 截至二零二五年及二零二四年九月三十日止六個月，每股攤薄虧損與每股基本虧損相同。截至二零二五年及二零二四年九月三十日止六個月，本公司並無任何攤薄潛在普通股。 10.投資物業、物業、廠房及設備以及使用權資產 截至二零二五年九月三十日止六個月，本集團並未購入或出售任何投資物業及使用權資產項目（截至二零二四年九月三十日止六個月：無）。 截至二零二五年九月三十日止六個月，本集團並未購入或出售任何物業、廠房及設備項目（截至二零二四年九月三十日止六個月：購入71,000港元）。 11.貿易應收款項、按金及其他應收款項 於報告期末，貿易應收款項（扣除虧損撥備）按發票日期（與各確認日期相近）之賬齡分析如下： 12.發展中待售物業 於二零二五年九月三十日，發展中待售物業14,271,000港元（二零二五年三月三十一日：14,021,000港元）已抵押以擔保授予第三方本金總額為25,921,000港元（二零二五年三月三十一日：25,467,000港元）之銀行融資。所有發展中待售物業均位於中國。 13.應收╱應付一名董事╱直接控股公司款項 於二零二五年九月三十日，應付直接控股公司款項為免息、無抵押並須按要求償還（二零二五年三月三十一日：計入其他應收款項的應收一名董事及直接控股公司款項分別21,000港元及307,000港元為免息、無抵押並須按要求償還）。 14.貿易應付款項及應計費用 於報告期末按發票日期之貿易應付款項之賬齡分析如下： 0至30日31至60日61至90日超過90日 於二零二五年九月三十日，其他借貸以人民幣計值、按年利率12厘計息（二零二五年三月三十一日：12厘），由投資物業15,116,000港元（二零二五年三月三十一日：14,851,000港元）作擔保，並須於二零二六年五月二日（二零二五年三月三十一日：二零二五年五月二日）償還。 於二零二五年九月三十日，本公司根據日期為二零一八年十一月十三日之配售協議（內容有關發行本金總額最高為200,000,000港元之債券）（「配售協議」）發行本金額為6,182,000港元（二零二五年三月三十一日：6,760,000港元）之公司債券。根據配售協議，債券的固定年利率介乎6厘至6.5厘。債券屆滿期限為自發行日期起計三至五年，且利息須每半年支付一次（即每年六月三十日及十二月三十一日）及於到期日支付。 於二零二四年五月十七日，本公司接獲於同日於香港特別行政區高等法院（「香港高等法院」）提出針對本公司之清盤呈請（「該呈請」）。該呈請由一名債券持有人（「呈請人」）作出，旨在根據香港法例第32章《公司（清盤及雜項條文）條例》的條文，將本公司清盤。該呈請涉及若干應付債券的未償還款項合計3,902,000港元（「未償還款項」）。於二零二四年六月二十八日，呈請人已與一名第三方訂立一項協議及完成轉讓未償還款項予該第三方，該第三方獨立於本公司及其關連人士且與彼等概無關連，亦非本公司關連人士。因此，呈請人已經不再是本公司債券持有人，並已同意撤銷該呈請。本公司收到自香港高等法院發出之日期為二零二四年七月二十二日之法令，頒令（其中包括）撤銷該呈請。請參閱本公司日期為二零二四年五月二十日、二零二四年五月二十四日、二零二四年六月二十八日及二零二四年七月三十一日的公告，以了解詳情。 於截至二零二五年三月三十一日止年度，本公司與債券持有人訂立若干補充平邊契據以將本金總額為5,987,000港元的若干應付債券的到期日延長至二零二五年六月三十日及將利率修訂為於經延長期間內每月0.7厘。 於二零二五年三月三十一日，所有應付債券為無抵押。本金總額為5,987,000港元的應付債券按利率每月0.7厘計息及須於二零二五年六月三十日償還。本金總額為773,000港元的剩餘應付債券已逾期及免息。 於二零二五年六月二十日，若干債券持有人同意將本金總額為5,987,000港元的若干應付債券的到期日進一步延長至二零二五年十二月三十一日，所有其他條款維持不變。 本公司一直在與債券持有人進行積極溝通和保持建設性對話，及現正與債券持有人就還款計劃進行友好磋商。 於二零二五年九月三十日，所有應付債券為無抵押。本金總額為5,410,000港元的應付債券按利率每月0.7厘計息及須於二零二五年十二月三十一日償還。本金總額為772,000港元的剩餘應付債券已逾期及免息。 法定： 已發行及繳足： 19.關聯方交易 本集團已訂立以下關聯方交易： 管理層討論與分析 業務回顧 為配合本集團的業務策略及方向，本集團已於過往年度重新分配其資源及重組其資產組合，以擴大其於物業開發及相關服務分部的業務範圍。截至二零二五年九月三十日止六個月，本集團大部分收益來自物業開發及水電業務，小部分收益來自物業投資及物業管理業務。 截至二零二五年九月三十日止六個月，中國物業市場仍然起伏不定及無法預測，面臨未售庫存水平高、需求疲軟及負擔能力問題的結構性挑戰。全國房地產開發投資、銷售面積及銷售額繼續下降。根據中國國家統計局的資料，於二零二五年一月至九月，全國房地產開發投資為約人民幣67,710億元，同比減少14%，其中約人民幣52,050億元投資於住宅房屋，同比減少13%；及所有主要指標下跌。中國商品房的銷售額為約人民幣63,040億元，同比下跌8%，其中住宅房屋銷售額下降8%；及中國商品房的銷售面積為約658百萬平方米，同比減少6%，其中住宅房屋銷售面積減少6%。 儘管中國中央政府實施了多項旨在穩定物業市場的政策措施，包括降低按揭利率、放寬若干城市的購房限制及推出將未售住房轉為經濟適用房的舉措，惟效果有限。該等措施有助減緩下降速度，但並未扭轉下行趨勢。 該負面趨勢反映中國物業市場經歷結構性調整及持續下滑，而非短期週期性波動。因此，截至二零二五年九月三十日止六個月，本集團的經營及財務表現難免受到影響。 截至二零二五年九月三十日止六個月，本集團錄得收益約14,858,000港元，較二零二四年同期的收益約14,740,000港元增加約1%。行政開支由截至二零二四年九月三十日止六個月約5,002,000港元增加至截至二零二五年九月三十日止六個月的約6,652,000港元，乃主要由於水電站產生的維修及保養增加所致。截至二零二五年九月三十日止六個月，本集團錄得財務成本約1,490,000港元，較二零二四年同期的約1,445,000港元增加約3%，乃由於用於本集團再融資