2025年11月上海市住宅价格

核心观点与市场趋势
2025年11月上海市住宅市场呈现持续降温态势，整体均价环比、同比均出现下跌。二手房市场交易量环比下降超9%，同比下降超20%，主要受国庆长假影响及供需结构问题，买卖双方预期转弱，交易活力受抑制。

关键数据

• 11月上海市住宅小区基价均值为49,180元/平方米，环比下跌1.44%，同比下跌8.18%。
• 10月二手房成交套数18,483套，其中存量住宅成交约1.6万套，环比下降9.3%，同比下降超20%。

政策与供需分析
“8·25”新政虽激活郊区刚需市场，但对内中环改善型需求刺激有限。挂牌量长期高位运行，购房者形成“晚入市成本更低”共识，观望情绪加剧，导致供给远超有效需求。改善型买家对物业品质要求提高，加速“老破小”房源去化周期。

区域分化

• 内中环基价跌幅扩大，各板块均价均低于去年同期，外围边缘板块（如月浦）价格持续下探。
• 外环外市场呈现“高挂牌、低需求、价格承压”特征，即便新政扶持也未能企稳，库存量大、经济压力等因素加剧价格下行。

板块价格环比变化

• 跌幅-3%以下板块占比增加，占比超2%；
• 跌幅-3%~-2%板块占比上升至超30%；
• 跌幅-2%~-1%板块占比超40%，但较上月下降10个百分点；
• 跌幅0~-1%板块占比降至三成以下。

结论
市场买方格局短期稳固，改善型需求因高要求导致部分房源成交周期延长。外环外市场承压明显，政策刺激效果有限，价格加速下行趋势持续。整体市场预期悲观，观望情绪蔓延，供需失衡问题突出。