波斯尼亚和黑塞哥维那的房地产市场

总结

波黑住房价格近年来快速上涨，与区域趋势一致。尽管房价指数和私人信贷增长显著，但由于抵押贷款在银行贷款组合中的占比相对较低，以及家庭债务水平适度，系统性风险目前仍得到控制。

核心观点与关键数据：

• 住房市场对金融稳定至关重要，因其直接影响家庭财务和银行体系。房价波动会通过财富效应影响消费和经济，而抵押贷款是银行贷款的重要组成部分。
• 宏观审慎政策工具对管理住房部门风险至关重要，包括基于借款人的措施（如贷款价值比LTV和债务收入比DSTI限制）和基于资本的措施（如逆周期资本缓冲CCyB）。
• 波黑住房价格近年来大幅上涨，与区域和欧盟趋势一致。2023年底，波黑实际房价年增长率超过13%，为全球金融危机（GFC）以来最高峰值。
• 住房可负担性下降，房价增长快于平均净工资增长。房价上涨趋势在波斯尼亚和黑塞哥维那联邦（FBiH）更为明显，萨拉热窝公寓价格上涨压力较大。
• 新住房单位建设量近年来增加，但趋势正在放缓。新公寓建设数量在2024年达到峰值，但计划中的新公寓数量已稳定，可能反映了开发商对市场饱和的预期。
• 抵押贷款段信贷增长近年来增加，但仍是银行贷款组合中较小的一部分，风险似乎得到控制。2024年，抵押贷款占家庭购房交易量的比例从36.5%上升到53.8%。
• 波黑利率与欧元区未同步，固定利率贷款占比上升。由于利率固定在接近历史低点，这可能对贷方构成未来风险。
• 波黑家庭债务水平较低，抵押贷款段不良贷款率处于历史低点。2023年，波黑家庭债务占GDP的比例为23.7%，远低于欧元区（52.8%）。
• 低利率和有限的投资选择使房地产成为有吸引力的投资。波黑资本市场不发达，房地产和储蓄存款是家庭唯一的投资选择。
• 总体而言，尽管供应增加，但未能满足强劲需求，导致价格压力。当地居民、侨民和投资者的需求旺盛，而高昂的建设成本和市场饱和限制了供应。

研究结论：

• 波黑住房价格上涨迅速，但风险目前仍得到控制。然而，当局应保持警惕，系统性地收集和分析住房市场指标，包括房价指数、价格收入比、价格租金比、家庭债务占GDP比例、贷款价值比和债务收入比等。
• 当局应加快实施基于借款人和资本的措施，并加强中央银行与金融稳定机构之间的协调。当局计划收集LTV和DSTI数据以进行监测，但尚未计划对这些比率设限。当局也在考虑实施CCyB，但不同机构之间的协调仍存在挑战。