核心观点与关键数据
博斯尼亚和黑塞哥维那（BiH）的房价近年来快速上涨，与该地区及欧盟趋势一致。尽管房价指数和私人信贷增长显著，但系统性风险仍得到控制，主要得益于抵押贷款在银行资产组合中的相对较低份额和适度的家庭债务水平。
房地产市场与金融稳定
- 房地产市场的重要性：住宅房地产对金融稳定至关重要，因为它是大多数家庭最大的资产，而抵押贷款是其最主要的负债。房价变化直接影响家庭财富，进而影响消费和投资决策。
- 监管与政策工具：当局通过监测房价、家庭债务、抵押信贷增长和金融条件等指标来密切监控房地产市场。为降低风险，当局采用宏观审慎工具，如贷款价值比（LTV）和债务偿还收入比（DSTI）限制、逆周期资本缓冲和部门风险权重，并定期进行压力测试和情景分析。
宏观审慎政策与房地产市场
- 宏观审慎政策的作用：宏观审慎政策在管理住房部门风险方面发挥着关键作用，通过控制风险积累和增强银行韧性来缓解系统性风险。
- 借款人措施：直接针对信贷需求的措施，如LTV和DSTI限制，通过限制家庭借款能力来降低过度杠杆风险，从而增强借款人和金融系统的韧性。
- 资本措施：资本措施包括部门资本要求和逆周期资本缓冲，旨在针对特定风险敞口和系统性风险。
- 关键指标：评估政策干预必要性的综合指标体系，包括房价指数、抵押贷款增长、贷款条件、LTV、LTI、DSTI、银行部门敞口和市场活动指标。
BiH及地区的（住宅）房地产发展
- 房价上涨：BiH的房价近年来大幅上涨，年同比实际房价增长率在2023年底超过13%，为全球金融危机（GFC）以来最高。
- 住房可负担性下降：住房可负担性指数下降，表明住房比疫情前更不可负担，这主要归因于房价上涨速度超过平均净工资增长速度。
- 区域和人口趋势：FBiH的价格上涨趋势更为明显，而RS的价格上涨则较为平稳，这可能与人口从农村地区向首都流动或对萨拉热窝的投资增加有关。
- 供应方面：近年来，新住房单元的施工量有所增加，但这一趋势正在放缓。新公寓的施工计划在2024年趋于稳定，这可能与开发商对市场饱和的感知有关。BiH的建筑成本高于一些邻国，这可能是由于通货膨胀压力、供应链中断、劳动力短缺和繁重的监管框架。
- 需求方面：近年来，抵押贷款部门的信贷增长有所加快，但仍然是银行总贷款组合中较小的一部分，因此风险似乎得到控制。2024年，由抵押贷款融资的住宅交易量份额从2022年的36.5%上升到53.8%。BiH的利率与欧元区的利率不一致，固定利率贷款的份额不断增加，从2012年的不到20%上升到2024年的90%以上。
研究结论
- 风险监测：当局应系统地监测一系列住房市场和信贷指标，以尽早发现潜在的脆弱性，并确保对潜在的房地产市场冲击做出及时有效的政策反应。
- 政策建议：当局应加快实施基于借款人和资本的措施，如LTV和DSTI限制以及逆周期资本缓冲，并加强中央银行与金融稳定机构之间的协调。
