首单外资消费REIT发行火爆

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003联系电话： 大类资产角度，当前REITs极易受到股债市场影响，当市场风险偏好加强时，偏红利概念的REITs表现往往偏弱。本周沪金、沪银和COMEX黄金分别上涨了4%、4.55%和3.52%，大 幅 跑赢REITs、 权益、债券。国内权益市场周二至周四急跌，商品市场则涨跌分化，多晶硅强势反弹。 ►二级市场 REITs继续修复，除了数据中心REITs回调了0.24%外，其余资产收红。本周47只REITs上涨，2只持平，24只收跌。 消费设施板块以1.48%的涨幅继续领先，嘉实物美消费、华安百联消费两只热门REITs分别上涨了1.81%和3.41%。物美消费资产位于北京核心区域，业绩补偿机制下分红较有保障。百联消费在上海五角场，2024年末年化分派率高达5.5%左右，2025年初至今价格也上涨近39%。目前物美消费、百联消费、华威市场的预测分派率仍在4%以上，值得关注。 租 赁 住房板块本周上涨1.22%，具有扩募概念的深圳安居、城投宽庭、厦门安居和华润有巢4只REITs本周分别上涨0.75%、1.59%、1.78%和-1.22%，对应的分派率在2.6-3.1%之间，上海地产的预计分派率在4%以上，蛇口租赁住房的林下项目设置了EBITDA补足机制。租赁住房板块资产质量好、出租率高且稳定，债市企稳后可重点跟踪。 REITs成交情绪继续走低，日均成交额5.56亿元、日均成交量1.24亿份、日均换手率0.55%，环比分别下降12.74%、13.31%、0.09pct。近期多只REITs进行分红，前期分红次数偏少、可供分派金额较高的项目值得关注。 从中债估值收益率来看，仓储物流4.86%、园区4.49%和交通设施4.45%靠前，可优先选择设置了业绩“兜底”、出租率表现尚可的经济发达区域项目，如普洛斯、联东科创、招商科创 、 东 久新经济。产权类项目现金分派率较高的分别是园区4.27%、消费4.19%和仓储4.02%，租赁住房约3.06%。 ►一级市场 首单外资消费REIT完成询价，凯德商业的网下投资者认购倍数超250倍，与近期发行的绿发商业、唯品会奥莱相当。项目将募集22.872亿元，估值25.69亿元，2025年年化和2026年预测现金流分派率分别为4.40%和4.53%。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场.....................................................................................................................................................41.1.价格：数据中心有所回撤，消费、保租房领涨.............................................................................................41.2.流动性：成交情绪继续走低........................................................................................................................71.3.估值：价格不便宜，优先选择设置“业绩兜底条款”项目................................................................................102.一级市场....................................................................................................................................................122.1.首单外资消费REIT询价火爆，网下认购倍数超250倍...............................................................................132.2.本周其他要闻...........................................................................................................................................143.风险提示....................................................................................................................................................15 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................3图2：本周C-REITs成交情况..........................................................................................................................7图3：C-REITs解禁分布................................................................................................................................10图4：华夏凯德商业REIT资产位置................................................................................................................14 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................4表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................5表3：消费设施板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................5表4：租赁住房板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................5表5：本周REITs个券市场价格表现................................................................................................................6表6：本周各REITs板块成交表现...................................................................................................................7表7：2025年度产权类REITs的分红频率统计.................................................................................................8表8：本周REITs个券成交表现.......................................................................................................................9表9：设置“业绩兜底条款”的REITs项目.........................................................................................................10表10：C-REITs的中债估值收益率及预测现金分派率......................................................................................12表11：2025年来一级市场新发行REITs认购火爆...........................................................................................13 本周（2025年9月1-5日）中证REITs全收益指数收于1078.42点，周度上涨0.47%，延续了上周的修复形态。周内来看，周二至周四连涨三天，累计涨 幅达到1.18%，周五回撤了0.43%。截至2025年9月5日，我国已上市的73个REITs项目总市值收于2192亿元，环比增长0.19%，其中流通市值合计1054亿元。 大类资产角度，当前REITs极易受到股债市场影响，当市场风险偏好加强时，偏红利概念的REITs表现往往偏弱。本周沪金、沪银和COMEX黄金分别上涨了4.00%、4.55%和3.52%，大幅跑赢REITs、权益、债券。国内权益市场周二至周四急跌，沪深300、中证500、中证1000本周跌幅分别为-0.81%、-1.85%和-2.59%。国内商品市场涨跌分化，多晶硅强势反弹。 1.二级市场 1.1.价格：数据中心有所回撤，消费、保租房领涨 本周REITs继续修复，除了数据中心REITs回调了0.24%外，其余资产收红。 消费基础设施板块以1.48%的涨幅继续领先，嘉实物美消费（北京）、华安百联消费（上海）两只热门REITs分别上涨了1.81%和3.41%。嘉实物美消费资产位于北京核心区域，2025-2028年业绩补偿机制对应的预期可供分配金额分别为6,960、7,279、7,504和7,690万元，2025年上半年可供分配金额已达到3,529万元，分红保障程度高。华安百联消费地处上海五角场区域，2024年末的年化分派率高达5.5% 左右，2025年初至今价格也上涨近39%。目前消费设施板块的嘉实物美消费、华安百联消费、易方达华威市场的预测分派率仍在4%以上，值得关注。 数据来源：WIND，华西证券研究所注：各板块涨跌幅采用流通市值加权平均，近三个月涨跌幅的起算日期为2025年6月30日。新型基础设施目前为近期新上市的2只数据中心REITs。 租赁住房板块本周上涨1.22%，具有扩募概念的深圳安居、城投宽庭、厦门安居和华润有巢4只REITs本周分别上涨0.75%、1.